Tényleg elhozhatja az olcsóbb albérletek korát az Otthon Start? Itt a szakértők válasza

Meglepő fordulatot hozott az idei nyár a fővárosi albérletpiacon. Az Ingatlan.com adatai szerint az egyetemi ponthatárok kihirdetése után - a korábbi évekkel ellentétben - elmaradt a szokásos keresletnövekedés, sőt, az árak sem emelkedtek, hanem csökkentek: július második fele és augusztus első fele között 270 ezer forintról 260 ezer forintra mérséklődött a budapesti bérlakások átlagos havi díja.

Közben a befektetési célú ingatlanok vételára meredeken emelkedett. A Zenga.hu adatai alapján a 60 négyzetméter alatti, jellemzően befektetési célra vásárolt budapesti lakások ára 2024 januárja és 2025 júliusa között 35-40 százalékkal nőtt. Miközben a vételárak szárnyaltak, az albérletárak alig mozdultak: 2023-ban 240 ezer forintra, 2024 elején pedig 250 ezer forintra emelkedtek, és jelenleg is csak 260 ezer forintnál tartanak.

Ez a kettősség azt jelenti, hogy a befektetők egyre magasabb áron vásárolnak ingatlanokat, miközben a kiadásból származó bevételük alig növekszik, ami folyamatosan romló megtérülést eredményez. Ebben a helyzetben a szeptember 1-jétől elérhető 3 százalékos Otthon Start hitel várhatóan jelentős változásokat hoz majd az albérletpiacon. A program kettős hatással lehet: egyrészt a jelenlegi bérlők közül sokan saját lakást vásárolhatnak, csökkentve a keresletet, másrészt a befektetők is tömegesen vehetnek újabb lakásokat kiadási céllal, növelve a kínálatot. Ez tovább erősítheti a már most is bérlőknek kedvező piaci helyzetet.

Olcsóbbak lehetnek az albik?

Az albérletárak a 2014-2019 közötti gazdasági fellendülés idején folyamatosan emelkedtek, a Covid-járvány alatt átmenetileg visszaestek, majd 2022-2023-ban a magas lakáshitelkamatok miatt ismét jelentősen nőttek. 2023 vége óta azonban stagnálnak az árak, amit több tényező magyaráz: a gyengélkedő gazdaság, a csökkenő lakáshitelkamatok és az idén januárban bevezetett AirBnb-moratórium.

Balogh László, az Ingatlan.com elemzője szerint a kínálat folyamatos bővülése is szerepet játszik ebben: "Folyamatosan, évről évre nő a kínálat, a befektetők újabb és újabb lakásokat tesznek ki erre a piacra. A koronavírus-járvány idején volt egy kiugrás a kiadó lakások számában, de azt leszámítva minden évben új rekordok dőlnek meg". Idén augusztus elején országszerte 17,9 ezer lakást hirdettek kiadásra, ami 18 százalékkal több, mint egy évvel korábban.

Az idei év elején további lendületet adott a piacnak, hogy sok befektető a lejáró prémium állampapírokból ingatlanba csoportosította át megtakarításait. Futó Péter, a Zenga ingatlanpiaci elemzési vezetője szerint "a befektetők közül sokan úgy érezték, hogy semmiképpen nem hagyhatják a pénzüket az alacsonyabb kamatra váltó prémium állampapírokban, és mindenképpen valahol máshol kell elhelyezniük azt, ezért drágábban is megvették a könnyen kiadhatónak tartott lakásokat."

Közben a 2023 szeptemberében bevezetett, majd 2024 elején 7,3 százalékra csökkentett kamatplafon hatására egyre több stabil jövedelmű albérlő vásárolt saját lakást, ami csökkentette a keresletet. Balogh László szerint ennek következtében a tulajdonosok egyre inkább értékelik a megbízható bérlőket, akiket gyakran az árak befagyasztásával vagy minimális emeléssel próbálnak megtartani.

Ebben a helyzetben jelentette be a kormány az Otthon Start programot, melynek vonzereje lehet, hogy 25 éves futamidő esetén az 50 millió forintos hitel havi törlesztőrészlete 237 ezer forint, ami kevesebb, mint egy átlagos budapesti albérlet ára. Ugyanakkor a hitel felvételéhez magas igazolt jövedelemre van szükség, és kérdéses, hogy Budapesten milyen lakásokat lehet 50-60 millió forintért megvásárolni, illetve mennyibe kerül ezek felújítása. Futó Péter szerint nehéz megbecsülni, hányan élnek majd a lehetőséggel, de "ha csak minden negyedik-ötödik albérlő élne a lehetőséggel, akkor több tízezren esnének ki a budapesti albérleti piacról, ami már elbillentené annak mostani egyensúlyát."

Szintén meghatározó lesz, hányan vesznek befektetési céllal lakást a kedvezményes hitelből. Bár a program elsősorban az első lakást vásárlóknak szól, a szabályok lehetővé teszik, hogy családok második vagy harmadik lakásra is felvegyék. Ha sokan élnek ezzel a lehetőséggel, az tovább növelheti a kiadó lakások kínálatát. A szakértők szerint az Otthon Start kettős hatása - a kereslet csökkenése és a kínálat növekedése - egyértelműen a bérlőknek kedvező irányba mozdítja el a piacot.

Ennek ellenére nem számítanak az albérleti díjak érdemi csökkenésére.

Balogh László szerint "az elmúlt hónapokban hallani lehetett olyan véleményeket, amelyek szerint a 3 százalékos hitel miatt drasztikusan csökkenni fognak az albérletárak. Szerintem nem érdemes hiú ábrándokat kergetni, az albérleti piacon az ingatlanpiachoz hasonlóan szinte soha nem mennek lefelé az árak, és most sem számítok ilyenre." 

Futó Péter is úgy látja, hogy a következő időszakban kínálati piac alakul ki, ahol a bérleti díjak stagnálnak vagy csak minimálisan emelkednek, miközben a bérlők szélesebb kínálatból válogathatnak és jobb tárgyalási pozícióban lesznek. Ez felértékeli a minőséget, azonos áron jobb helyen lévő vagy felújított lakásokat is meg lehet majd szerezni.