Súlyos, ami kiderült az új Otthon Start lakáshitelről: ők lehetnek a program legnagyobb nyertesei

A kedden közzétett kormányrendelet részletszabályai alapján körvonalazódik, hogy a 3 százalékos otthonteremtési hitelt kínáló Otthon Start program milyen hatással lehet a hazai ingatlanpiacra. Bár Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter szerint a program "az újlakás-piacot is meg fogja lökni", és akár "tízezer lakással több épülhet évente", érdemes megvizsgálni, hogy a korábbi kormányzati lakástámogatási programok mennyire voltak sikeresek a lakásépítések ösztönzésében - írja a G7.

Az elmúlt években a lakásépítések száma évi 18-19 ezer körül alakult (kivéve 2020-at, amikor 28 ezer lakás készült el). Ez magasabb ugyan, mint a 2010-2024 közötti 15 ezres átlag, de elmarad a rendszerváltás óta eltelt időszak 22 ezres átlagától, és különösen a 2010 előtti másfél évtized 30 ezer körüli átlagától. Figyelemre méltó, hogy a Fidesz első kormányzása (1998-2002) alatt, a devizahitelezés felfutása előtt is átlagosan 24 ezer lakás épült évente.

EZ IS ÉRDEKELHET

Ezek a lakások lehetnek a pesti ingatlanpiac aduászai: milliókat nyerhet, aki időben lecsap rájuk

Metrodom: az állampapírok első féléves lejárata ugrásszerűen megnövelte a befektetési célú lakásvásárlásokat.

A program hatása jelentősen függ az ingatlanáraktól, mivel a kedvezményes hitel csak 100 millió forintnál olcsóbb lakásokra, 150 milliónál olcsóbb házakra, és általánosan 1,5 millió forintos négyzetméterenkénti árat meg nem haladó ingatlanokra vehető fel. Ez a feltétel a fővárosi kerületek jelentős részét kizárja: az Ingatlan.com adatai szerint májusban a budapesti új lakások átlagos négyzetméterára közel 1,6 millió forint volt, az OTP adatai szerint pedig a 2026-2027-es átadású lakásoknál ez az érték már 1,7 millió forint körül alakult.

Budapesten leginkább a külső kerületekben lehet találni 1,1-1,3 millió forint közötti négyzetméteráron új lakásokat. Az Ingatlan.com májusi adatai alapján a 23 fővárosi kerületből 11-ben nem érte el az új lakások négyzetméterenkénti ára az 1,5 milliós határt, bár ez a szám az elmúlt hónapok áremelkedései miatt vélhetően csökkent.

A vidéki nagyvárosokban kedvezőbb a helyzet: bár Szegeden már közelítik az új építésű lakások árai az 1,5 milliós határt, a többi nagyvárosban még jellemzően ez alatt maradnak az árak, így ott nagyobb teret kaphat a program.

A G7 által megkérdezett nagyobb ingatlanfejlesztő cégek kínálatában alig található olyan lakás, amely megfelelne a program feltételeinek, és rövid távon fejlesztési terveiket sem befolyásolja az Otthon Start szeptemberi indulása. A WING Zrt. szerint a négyzetméterár-plafon "jelentősen korlátozza az új építésű budapesti lakások esetében való alkalmazhatóságot", és a program elsősorban a használt lakások piacára gyakorolhat érdemi hatást. A Cordia kínálatában lévő lakásokra egyáltalán nem vehető igénybe a hitel, míg a Biggeorge Property jelenlegi kínálatának mindössze 10 százaléka felel meg az árkorlátnak.

Kiss Gábor, a Metrodom csoport ügyvezető igazgatója és az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület alelnöke szerint is elsősorban a használt lakások piacán fog extra keresletet teremteni a program. "Arra számítunk, hogy program elsősorban a korszerűbb, alacsonyabb rezsiköltségű lakások iránti keresletet növeli meg, ezekből viszont korlátozott a kínálat a piacon, mivel a 2008 utáni időszakban a korábbi évekhez képest kevés lakás épült, így a többletkeresletnek árfelhajtó hatása lehet" – mondta.

Kiss szerint az ingatlanfejlesztők szempontjából az lesz meghatározó, hogy azok az eladók milyen lakásra váltanak, akiknek az ingatlanát az Otthon Start program résztvevői veszik meg. "Egy részük megjelenhet az újlakás-piacon, de még az is elképzelhető, hogy ez a hatás nem is másodlagos, hanem harmadlagos lesz, és a nagyságát is nehéz felmérni" – fogalmazott. Véleménye szerint a program jó irányba tett lépés, mivel eddig hiányoztak az első lakást vásárlókat célzó intézkedések, és pozitívum a program nyílt végű jellege is.

Annak ellenére, hogy a nagy ingatlanfejlesztők szkeptikusak, Koji László, az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének elnöke optimistább. "A felmérésünk alapján jelenleg körülbelül 15 ezer ingatlan építése van folyamatban, és ebből idén 12 ezer készülhet el. A program hatására viszont jövő év végére megduplázódhat a készülő lakások száma, és ez alapján 2027-re el lehet érni a 25-30 ezres szintet" – nyilatkozta. Koji szerint a piac nagyjából 50 százalékát kisebb szereplők fedik le, akik családi házakat vagy kisebb társasházakat építenek, és ők várhatóan 2027-ben is képesek lesznek az 1,5 millió forint alatti négyzetméteráron dolgozni.

Összességében az iparági vélemények megoszlanak a program várható hatásairól. Az idei év várhatóan a 2010-es évek közepéhez hasonlóan alacsony lakásépítési számokat hoz, de innen már valószínűleg emelkedés várható, amihez az Otthon Start program is hozzájárulhat, bár ennek mértéke bizonytalan.