6 °C Budapest
Traditional Tower block residential apartments and homes in Budaors, Hungary. Homes look clean, well kept and painted colourfully. Great example of ex communist style buildings made to look attractive and well lived in. cimlapi

Ez ám a nagybetűs ingatlanfinanszírozás: Magyarországon ennyi az annyi

2021. október 28. 16:01

Az ingatlanbefektetések Közép- és Kelet-Európában számottevően, 22 százalékkal csökkentek 2021 első félévében az előző év azonos időszakához képest – ez nem meglepő a COVID 19-járvány súlyos gazdasági hatásai következtében.

A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.

A pandémia globális gazdasági hatásai miatt visszaesés volt tapasztalható az ingatlanfejlesztés, az ingatlanbefektetések és az ingatlanhitelezés területén. A KPMG, a bankok hitelezési hangulatát vizsgáló, évente végzett felmérése, a KPMG Property Lending Barometer (PLB) legújabb kiadása szerint azonban a bankok számára ugyanakkor 2021-ben mégis nőtt az ingatlanhitelezés jelentősége – egyrészt az ingatlanhitel-portfóliók romlása, másrészt a piaci feltételek további fokozatos javulása következtében. A nehéz időkben ráadásul a régió béli hitelintézetek képessé váltak arra, hogy kiszűrjék, milyen típusú fejlesztéseket és befektetéseket finanszírozzanak szigorúbb feltételekkel.

A KPMG idei felmérésében a kelet-közép-európai régió 11 országának több mint 40 bankja vett részt. Az érintettek egyebek mellett az értékvesztett hitelek szintjével, az ingatlanok hitelezési stratégiában játszott szerepével, az átlagos hitelnagysággal és a preferenciákkal kapcsolatos kérdésekre adtak választ. A KPMG Property Lending Barometer 12. kiadásához a KPMG online kérdőívek és a pénzintézetek képviselőivel folytatott mélyinterjúk segítségével gyűjtött adatokat 2021 májusában és júniusában.

A hitelezési hangulat és a közép-kelet-európai ingatlanpiacok egészével kapcsolatos részletes információkon túl a Barometer 2021-es kiadása országprofilokat is tartalmaz, amelyek betekintést nyújtanak a felmérésben részt vevő piacokba. A kiadvány külön fejezetben vizsgálja, hogyan képesek a fejlesztők biztosítani a projektek finanszírozását egy olyan időszakban, amelyet eddig példátlan bizonytalanság jellemzett.

A COVID továbbra is hatást gyakorol az ingatlanpiacokra

2021 első félévében az ingatlantranzakciók értéke 4,9 milliárd eurót tett ki a közép-kelet-európai régióban. Az eredmény 80 százalékban három államnak – több mint felerészben (53 százalékban) Lengyelországnak, 18, illetve 13 százalékban pedig Csehországnak és Magyarországnak – tulajdonítható. Az első félévben 2020 azonos időszakához képest Szlovákiában, Romániában és Magyarországon folytatódott a növekedés, eközben a beruházások legmeredekebben Bulgáriában és Csehországban estek vissza.

Itt ismét ki kell emelni, hogy a KPMG felmérésére 2021-ben egy olyan időszakban került sor, amikor az egészségügyi válság nyomán a világgazdaság eddig soha nem tapasztalt helyzetbe került. A felmérésben résztvevők úgy látják: a globális járvány a továbbiakban nem csupán befolyásolja, hanem a komoly hatással lehet majd az ingatlanhitelezésre, és különösen annak módjára is. A helyi makrogazdasági feltételeknél is fontosabb szempont lesz tehát ez a globális hatás, például annak eldöntésében, hogy milyen típusú ingatlanfejlesztések részesülhetnek finanszírozásban.

A bankok képviselőnek válaszaiból az is kiderül, hogy a fenntarthatóság ugyan gyakran szóba kerül az ingatlanszektor jövőjével foglalkozó iparági eseményeken, mégsem kulcsfontosságú tényező az adott ingatlan finanszírozásának megítélésében.

A lakáscélú kategória megelőzi az ipari/logisztikai szegmenst

A COVID 19-járvány kitörését követő év során a felmérés válaszadói szerint a régió legtöbb bankja számára a lakáscélú kategória vált a legvonzóbbá. Ez megelőzi az ipari/logisztikai szegmenst is, amely 2020-ban felülkerekedett az irodai kategórián.

Andrea Sartori, a KPMG ingatlantanácsadási területének közép-kelet-európai vezetője, a felmérés kezdeményezője szerint az ingatlanfejlesztést Európában a globális egészségügyi válság folyamatos hatásai miatt ugyan bizonytalanság övezi, a megkérdezett régiós bankok közül a legtöbb mégis nagyobb hangsúlyt helyezett az ingatlanhitelezésre, mint az előző évben. Érzékelhető, hogy a bankok a biztosabb elképzeléseket keresik, amikor arról van szó, mit hajlandók finanszírozni. A szakértő megjegyzi: „Az előző évi eredményekkel összehasonlításban nem csak azt látjuk, hogy a bankok továbbra is nyitottak jövedelemtermelő programok finanszírozására, hanem több régió béli bank hajlandó új fejlesztésekre is forrást nyújtani; az előbbit még mindig kedvezőbb feltételekkel teszi, mint az utóbbit, ami a fejlesztési és a piacra lépési kockázat kiküszöbölésének fontosságát mutatja.”

Az idei felmérés során tapasztalt másik nagy változás Andrea Sartori szerint az, hogy a lakáscélú szegmens számos országban – többek közt Magyarország kivételével – a legnépszerűbb kategóriává vált, az ipari/logisztikai kategória pedig a második helyre került a KPMG felmérésében részt vevő banki képviselők válaszai alapján. „Ez talán nem meglepetés” – mondja. “A járvány miatti korlátozásoknak köszönhetően lényegesen nőtt az igény az otthoni munkavégzésre, egyúttal csökkent a kereslet a hagyományos irodaterületek iránt. Ez egyrészt sokkhatásként érte az ingatlanfejlesztés irodai szegmensét, másrészt azonban így fókuszba került a lakáscélú szegmens.”

A szakember hozzáteszi: “az elmúlt évben a lezárások kezdetétől a logisztika komoly fellendülésen ment keresztül, a fogyasztók ugyanis nem keresték fel a bevásárlóközpontokat, hanem amit csak lehetett, házhoz szállíttattak.”

A fejlesztők kilátásai az ingatlanberuházások finanszírozása terén

A KPMG kutatásához idén először hét ország 18 ingatlanfejlesztője is csatlakozott. A következő években mindannyian terveznek fejlesztéseket finanszíroztatni, és 90 százalékuk tranzakciókhoz is igénybe venne hitelt. A fejlesztők megosztották tapasztalataikat a finanszírozás banki kritériumaival kapcsolatban is. A válaszok azt mutatják, hogy ha két, hasonló konstrukciót kínáló bank közül kell választaniuk, a döntésnél a minél rövidebb átfutási idő a legfontosabb szempont számukra.

„Érdekes, hogy a bankok és a fejlesztők eltérően ítélik meg az ingatlanfejlesztési piac dinamikáját, mert miközben a megkérdezett magyarországi bankok legszívesebben a logisztikai fejlesztésekhez nyújtanának finanszírozást, addig a megkérdezett magyarországi ingatlanfejlesztők a lakófejlesztéseket találták a legvonzóbbnak” - hívja fel a figyelmet Dános Pál MRICS, a KPMG magyarországi ingatlantanácsadási szolgáltatásának vezetője.

Az említett megállapítások mellett a KPMG Property Lending Barometer kiadványa részletes információkat tartalmaz a válaszadók megjelölt LTC, LTV aránnyal kapcsolatos, előzetes és adósságszolgálati fedezeti, továbbá kamatprémiumra vonatkozó várakozásairól.

Ingatlanhitelezési hangulat Magyarországon

A felmérésben résztvevő magyarországi bankok kétharmada mérsékelt stratégiai jelentőséget tulajdonít az ingatlanfinanszírozásnak, míg harmaduk átlagos súlyúnak tekinti ezt. A pénzintézetek túlnyomó többsége a tavalyihoz hasonló mértékben összpontosít a szektorra. A válaszadók kifejezetten nyitottak a jövedelemtermelő projektek finanszírozására, és érdeklődést mutatnak az új fejlesztések iránt is.

Ebben az évben a magántőke alapok voltak a legjelentősebb alternatív finanszírozók a magyar ingatlanpiacon. Őket a külföldi kereskedelmi bankok követték. A magyar piacon az átlagos hitelezési összeg a 17 és 28 millió euró közötti sávba esik, a bankok által preferált méret ennél valamivel magasabb, 19 és 33 millió euró között van.

A megkérdezett magyarországi bankok 80 százaléka a következő 12-18 hónapban mérsékelt növekedésre számít az egész bankszektor ingatlanfinanszírozási portfóliójában. Saját kilátásaikat tekintve a pénzintézetek valamivel kevésbé optimisták - kétharmaduk jelzett növekedési várakozásokat saját hitelportfóliójában.

Címlapkép: Getty Images
NEKED AJÁNLJUK
A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.
Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2021. december 2. csütörtök
Melinda, Vivien
48. hét
KONFERENCIA
Tovább
Sustainable World 2021
Fenntartható befektetések, piaci lehetőségek: varázsszó az ESG
EZT OLVASTAD MÁR?