Ecostat Ingatlanbarométer: 2008. III. negyedév

E negatív hatások még nem tükröződnek az Ecostat IngatlanBarométer 2008. harmadik negyedévi felmérésében. Adatfelvételünk augusztus-szeptember hónapokban történt, amikor még az ingatlanpiac szereplői nem számolhattak sem a világ, sem a magyar gazdaság visszaesésével. Ennek első hatásaival feltehetően az év végén, az Ecostat IngatlanBarométer negyedik negyedévi felmérésében szembesülhetünk először.

Az Ecostat IngatlanBarométer 2008 harmadik negyedévben 46,1 százalékos értéket kaptunk, mely 0,1 százalékponttal növekedett az elmúlt negyedévi értékhez mérten. Ha mélyült volna tovább az amerikai pénzügyi válság, amely magával rántotta az európai országok gazdaságát is, akkor ez az érték azt mutatná, hogy a hazai ingatlanpiacon jelentős változásra továbbra sem számíthatunk. Közben változott gazdasági környezetünk és feltételezhetjük, hogy az ingatlan-beruházások teljesítménye és az ingatlanforgalom az elkövetkező időszakban visszaesik.

Harmadik negyedévi felmérésünk szerint az ingatlanforgalmazó vállalatok, az önkormányzatok és a vállalatok csökkenő ingatlanforgalmat és fejlesztést valószínűsítettek, kismértékű növekedést a lakosság és a beruházók prognosztizáltak.

Az Ecostat Ingatlanbarométer indexe a 2008. második negyedévi 46 százalékról, az év harmadik negyedévében 46,1 százalékra nőtt, azaz gyakorlatilag azonos az előző három havi értékkel. Ez az ingatlanpiac további stagnálását jelzi, illetve ismerve a nemzetközi és hazai gazdasági realitást várhatóan visszaeséssel is számolhatunk az év végén.

Az ECOSTAT ingatlan-barométerének 2008. III. negyedévi értéke: 46,1%

Az ingatlan-forgalmazó vállalkozások az év harmadik negyedévében 1,6 százalékpontos csökkenést prognosztizáltak az elkövetkező fél évre. Ez mindenképpen jelzi, hogy az ingatlanpiac forgalma lassul. A lakossági kereslet bővülésére legnagyobb arányban az építési telkek esetében számítanak a forgalmazók. A keresletcsökkenés az üdülők, nyaralók, az üdülőtelkek, a panellakások és az önálló házak piacán lesz a legmagasabb. A nem lakossági vásárlóktól - vagyis a vállalatoktól, önkormányzatoktól és egyéb piaci szereplőktől - valamivel kevesebb kereskedelmi és szolgáltató épület vásárlását várják a jövőben, mint az elmúlt időszakban. Legkevésbé a költségvetési szervektől remélik az ingatlanforgalom növekedését. A külföldi befektetői csoportokban valamivel jobban bíznak az ingatlan-forgalmazó cégek, mint a hazaiakban. E pozitív várakozás lehet, hogy a következő időszakban módosul.

Az ingatlan-beruházók konjunktúra-indexe az év harmadik negyedévében 2,1 százalékponttal nőtt. Tovább tart a beruházó cégek bizonytalansága, mely bizonytalanság negyedévenként újabb és újabb eredményeket produkál kisebb korrekciókkal, de még továbbra sem látszik a beruházási piac megnyugvása és tartós növekedése. A beruházók a lakosságtól továbbra is csökkenő számú lakóingatlan építést prognosztizálnak. A nem lakossági megrendelőktől több bevásárlóközpont létesítésével számolnak, és csökken a kereskedelmi és szolgáltatási, a művelődési és oktatási épületek, a szállodák, az ipari és minden egyéb építmények építése.

ECOSTAT IngatlanBarométer® összetevői 2001-2008. években

A lakosság ingatlanforgalmi konjunktúra-indexe 2008. év harmadik negyedévében kismértékben növekedett, 1 százalékponttal haladta meg az előző negyedévi értéket. E lassú növekedés magyarázata, hogy a lakosság ingatlanok iránti kereslete az új és a használt lakások piacán túllendült a mélyponton, de még mindig nem olyan mértékű a tervezett lakásépítés és vásárlás, mely alapjaiban változtatná meg a lakáspiacot. A következő néhány negyedévben az ingatlanpiac visszaesésére, majd stabilizálódására lehet számítani.

Az önkormányzatok a következő hat hónapban összességében valamivel több beruházást, de valamivel kevesebb felújítást és közműfejlesztést terveztek most szeptemberben, mint az előző fél évben. A következő hat hónapban kevesebb oktatási és művelődési épület, igazgatási és irodaépület felújítását, építését végeztetik el, mint három hónappal ezelőtt. A vélemények azt tükrözik, hogy 2008 év harmadik negyedében kismértékben csökkenő anyagi eszköz folyósítását várják a központi költségvetéstől a polgármesteri hivatalok.

Az önkormányzatok ingatlan-fejlesztési indexe az év harmadik negyedévében 0,5 százalékpontot vesztett értékéből. A felmérés eredménye a következő időszakra kismértékű felújítási és beruházási lehetőségeket mutat a közműépítés, az ingatlanok állagmegóvó beruházásai, valamint az új épületek építése terén.

A cégek ingatlanfejlesztési indexei viszonylag alacsonyak, általában 35-40 százalék között változnak. A vállalatok ingatlanfejlesztési-indexe a harmadik negyedévben 0,2 százalékponttal marad el az előző negyedévi értéktől. Ez természetesen még nem azt jelenti, hogy alapvetően megváltozik a vállalatok ingatlan-fejlesztésének mértéke. A vállalkozások ingatlanfejlesztési szándékai továbbra is alacsonyak, érdemi változással középtávon sem számolhatunk.

Az ingatlanpiac szereplői 2008. évre az Ecostat által előre jelzett (6,2%) infláció körüli, illetve valamivel magasabb 6-9,2 százalék közötti árnövekedést prognosztizálnak. Legmagasabb áremelkedést továbbra is az építőanyag-áraknál (9,2%), az építési-szerelési tevékenységek árainál (8,5%), a telkeknél (7,5%) és a tervezési díjaknál (7,2%) várnak. A fentiektől nem jelentős mértékben marad el a munkaerő-költségek (6%) árának emelkedése.

A kínálati ár növekedését várók 5-10 százalékos átlagos drágulást prognosztizálnak az egyes ingatlanfajták körében (az előző negyedévben 5,6-11%). A kínálati ár legnagyobb mértékben, 10,1 százalékkal az "A" kategóriás irodák piacán nő majd, legalábbis a forgalmazók azon 20 százaléka szerint, akik ebben a piaci szegmensben árnövekedésre számítanak. Az árnövekedést vélelmezők közül legkevésbé a használt ipari építmények (5,3%), a használt logisztikai ingatlanok (6%) és a használt lakóépületek (6,7 %) körében számítanak drágulásra.

A bérleti díjak jövőbeni változásának megítélésekor minden ingatlantípus bérlése terén jellemzően stagnálást, illetve növekedést vélelmeznek a szakértők. Díjcsökkenést jóval kisebb arányban várnak az ingatlanforgalmazók. A kínálati árakhoz hasonlóan az új ingatlanok bérleti díja esetében nagyobb arányban számítanak árnövekedésre az ingatlanforgalmazók, mint az adott célú használt ingatlanoknál.

A legtöbb ingatlanforgalmazó az új lakóépületek, az új logisztikai ingatlanok, valamint az "A" kategóriás irodák esetében vár emelkedést a bérleti díjak terén. Ezen ingatlantípusok esetében a válaszadók 18-28 százaléka számít a bérleti díjak növekedésére - átlagosan 7-8 százalékos mértékben (három hónappal ezelőtt 32-46% átlagosan 7-9%-os árnövekedést várt).

Legkisebb, 2 százalékos arányban a használt ipari épületek 12,5 százalékos bérleti díj növekedésére számítanak a megkérdezett ingatlanforgalmazók.

Az ingatlanpiac szereplőinek árváltozási prognózisa és az infláció mértékének alakulása

Várható piaci tendenciák 2008-ra:

1. Új lakások piaca
• jelentős az eladásra szánt új lakások kínálata és hosszú az értékesítési idejük;
• csökken a kereslet az új építésű lakások, házak iránt;
• az új és a használt lakások eladási ára egyre inkább alku tárgya;
• a nehezen és lassan értékesíthető új lakások forgalmának gyorsítására jelentős kedvezményeket adnak;
• magas az egyedi, igényes lakóingatlanok iránti kereslet.

2. Használt lakások piaca
• árnövekedéssel néhány kiemelkedően jó fekvésű területen kell számolni;
• nehéz és egyre hosszabb ideig tart a kevésbé korszerű, magas közös költségű, hagyományos építésű és a lakótelepi lakások értékesítése;
• növekszik a használt kisméterű lakások értékesítési ideje;
• nő az öt évnél korábban épült lakóingatlanok értékesítési ideje;
• csökken a garzonlakások iránti kereslet;
• tovább tart a kereslet növekedése a luxusigényeket kielégítő, nagy alapterületű belterületi lakások, önálló házak iránt.

3. Irodapiac
• az irodapiaci kereslet csökkenhet, mivel az elmúlt időszak nagymértékű fejlesztéseinek eredményeként jelentős kínálati piac jött létre;
• élénk marad a jól megközelíthető irodák iránti igény, az internet-elérési és a parkolási lehetőség egyre inkább alapvető követelmény;
• az irodapiaci fejlesztések üteme csökken.

4. Lakásbérleti piac
• növekszik a kiadott lakások száma;
• a bérlakások kínálata bővül, hosszabbodik a kiadási idő;

5. Telekpiac
• szerény az irodaházak, bevásárlóközpontok és a mezőgazdasági épületek építésére alkalmas telkek iránti kereslet;
• magas az üdülőtelkek kínálata;

6. Egyéb ingatlanok forgalma
• az üdülők korszerűsítése, felújítása közepes ütemben folytatódik;
• csak a jó minőségű termőföldek iránt van kereslet.

7. Árváltozások
• az új építésű lakások árnövekedése meghaladhatja az infláció mértékét;
• a kedvezőtlen helyen fekvő, valamint a lakótelepi használt lakások ára nem, vagy csak kismértékben emelkedik, a közepes és főként a közepesnél alacsonyabb minőségű ingatlanoknál árcsökkenés várható;
• a belterületi építési telkek árai az előrejelzések szerint 9-10 százalékkal nőnek;
• a külterületi építési telkek árai emelkednek;
• a mezőgazdasági földterületek árai differenciáltan, összességében mérsékelten növekednek, egyes térségekben az áremelkedés 10 százalék fölötti is lehet; a nagyobb összefüggő földingatlanok iránti igény érzékelhetően erősödik, míg a néhány hektáros parcellákra alig van kereslet.