Dacol a hitelválsággal a közép-kelet európai irodapiac

Közép-Kelet Európában az irodai ingatlanpiacon a befektetések értéke több mint 11,8 százalékkal nőtt 2007-ben és elérte a 14,2 milliárd eurót. A hitelválság nélkül ez az összeg minden bizonnyal még nagyobb lett volna. A PwC szakértői 2008-ra további felfutást jósolnak.

Tavaly a bérleti díjak stagnáltak Budapesten, Pozsonyban, Prágában és Bécsben. Növekedés jellemezte viszont Moszkvát, Varsót, Szófiát és Bukarestet.

Budapest: Rekordkínálat és -kereslet

"Az irodai ingatlanpiac Magyarországon jellemzően a fővárosra koncentrálódik. Budapest tavaly rekordévnek örvendhetett: mind az újépítésű irodai ingatlanok mennyisége, mind pedig az új bérletek aránya történelmi magaslatokba ugrott. Közel 194 ezer négyzetméternyi új irodaterület készült el, az irodai bérlemények iránti kereslet pedig összességében elérte a 320 ezer négyzetmétert" - mondta Flaskay Károly, a PricewaterhouseCoopers Ingatlantanácsadási részlegének igazgatója.

Ez az eredmény 54 százalékos növekedést jelent az előző évhez képest, amely igencsak "rekordgyanús" a magyarországi irodai ingatlanpiac történetében.

Fogyóban a beépítetlen területek
Bécsben és Prágában 5,8 %-ot; Varsóban, Bukarestben és Moszkvában 3-3,7 %-ot tett ki az üres területek aránya. Ennél nagyobb csak Szófiában (4,5 %), Pozsonyban (7 %) és Budapesten volt. 12 %-kal a magyar fővárosban a legnagyobb az üres területek aránya.

Csökkenő hozamok
A hozamokkal kapcsolatban összességében csökkenő tendencia érzékelhető. Bécsben, Budapesten, Pozsonyban, Prágában és Varsóban a hozamok 5-6 százalék körül mozognak. Szófiában, Bukarestben és Moszkvában ez a 6,5-8 százalékot is eléri.

Bukarest: A régió legkirobbanóbb ingatlanpiaca
Bukarest rendelkezik a közép-kelet európai régió legvirágzóbb ingatlanpiacával, a román főváros 2007-ben összesen 252 ezer négyzetméternyi új irodai ingatlant kínált. A bérelhető területek mennyisége így elérte a 321 ezer négyzetmétert. Tavaly újra emelkedés volt tapasztalható a bérleti díjak tekintetében, amely 2008-ra is prognosztizálható. Mindemellett Bukarestben néhány újabb nagy projektet terveznek, így 2009-ben a kínálat első ízben haladhatja majd meg a keresletet.

Csehország: Nem csak Prága
2007 az ingatlanpiaci rekordbefektetések éve volt a cseh fővárosban. Az új bérlemények nagysága elérte a 192 ezer négyzetmétert, amely kissé alatta marad a 2006. évi eredménynek. Annak ellenére, hogy Prága ma is a legfontosabb ingatlanpiaci szereplő Csehországban, a tartományi városokban, Brünnben, Ostrauban és Pilzenben jelentős fejlesztések vannak, amelyek valóságos robbanást eredményeztek az ingatlanpiacon.

Pozsony: Kicsi, de terjeszkedő piac
A pozsonyi ingatlanpiac kicsinek mondható, azonban az elmúlt években jelentős növekedésen ment keresztül, amelynek eredményeként idén akár 25 százalékkal is növekedhet a kínálat.

Varsó: Stabil növekedés
Az irodai ingatlanpiac Varsó városközpontjából egyre inkább kifelé terjeszkedik. Az üres terület aránya relatív csekély, mely arra vezethető vissza, hogy hiányzik a terület-hasznosítási terv, így erősen akadályozott az új fejlesztések megvalósulása. Ezek a hiányzó új beruházások negatív hatással vannak Varsó fejlődésére, azonban összességében megállapítható, hogy a jelenlegi stabilizációs időszak ellenére a jövőben is tartós növekedéssel lehet számolni. A bérleti díjak tavaly tovább drágultak, a tendencia várhatóan 2008-ban is folytatódni fog.

Moszkva: Megállíthatatlan fejlődés
Az orosz metropolisz fejlődése megállíthatatlanul kiterjed az irodai ingatlanpiacra is. A vállalkozások számának gyarapodása nemcsak a prémium, hanem a "B" kategóriás irodai területek iránti kereslet folyamatos növekedését is biztosítja. Ezzel egyidejűleg fokozatosan csökken a szabad területek aránya. Korábban leginkább a városközpontban lévő irodák iránt volt nagy a kereslet, köszönhetően annak, hogy a külső kerületekbe igen körülményes volt a közlekedés. Az utóbbi időben azonban ez a helyzet a közlekedési hálózat fejlesztésével jelentősen megváltozott: a külső kerületek jelenleg érezhető felvirágzásnak indultak, és sorra nőnek ki a földből az irodaépületek és üzleti parkok.

Moszkvában drasztikusan növekedtek a bérleti díjak is. Mivel a jelenleg még épülő irodai létesítmények már most le vannak foglalva, ez a tendencia várhatóan 2008-ban is folytatódik majd. Mivel Moszkva belvárosban már kiadták az összes rendelkezésre álló területet és - a történelmi városmag fenntartásának elve alapján - nem létesülhet több új épület, ezért várhatóan beszűkül a belvárosi irodapiac és a hangsúly tovább tolódik a külső kerületek felé. Moszkvában 2007 végén 7 millió négyzetméter irodakínálat állt rendelkezésre, 2008-2009-ben pedig további 2-3 millió négyzetméterrel lehet számolni. Érdekesség, hogy a bérleti díjakat idén már nem dollárban, hanem euróban állapítják meg az orosz fővárosban.