Sebezhető lakáshitelesek: ha kipukkad az ingatlanlufi, itt kő kövön nem marad?!

Az árak növekedése, a több helyütt túlértékeltnek ítélt piac és a háztartások eladósodottsága sérülékennyé teszi a gazdaságokat, melyek esetében az ingatlanpiac megtorpanása, de főként visszaesése az egész gazdaságra hatással lehet, akár el is söpörheti a gazdasági növekedés annyira várt felgyorsulását.

A Souvereign Csoport a nemzetgazdaságokat érintő kockázatok értékelésére létrehozta az érzékenységi indexet, mely alapján a legfejlettebb országokat rangsorolta. A kérdéses index alapját az ingatlanpiacok túlértékeltségének becsült mértéke és a háztartások sebezhetősége adja, vagyis a szakemberek azt vizsgálták, hogy a lakásárak mennyivel magasabbak a reálisnál, illetve hogy a jövedelmet érintő változások milyen hatással vannak a lakosság adósságállományára.

Érzékenységi index: meglepetések az élen!

Az érzékenységi index alapját a fent említett tényezők alapján felállított rangsorok adják, ezekből megtudhatjuk, hogy melyek a leginkább túlértékelt ingatlanpiaccal vagy érzékeny háztartásokkal rendelkező országok.

A teljes kockázat alapján felállított rangsor szerint Új-Zéland, Dánia, az Egyesült Királyság és Norvégia esetében bizonyult a legvalószínűbbnek az ingatlanpiaci korrekció, vagy a háztartások anyagi helyzetének romlása. Miközben Japánban, Németországban és Olaszországban a legkevésbé valószínű, hogy ez a forgatókönyv megvalósul.

Az adósságszolgálat angol nevén DSR (debt service ratio) megmutatja, hogy az adósságállomány hogyan viszonyul a család szabadon felhasználható jövedelméhez, vagyis, hogy a felvett hitelek tölesztőrészlete a létszükségletet jelentő költségekkel csökkentett jövedelem hány százalékát teszi ki.

Lássuk, mi áll a dolgok hátterében!

Ne elégedjünk meg azonban a végeredménnyel, és tekintsük végig milyen tényezők állnak a változások hátterében, ezzel is közelebb jutva a mechanizmusok megértéséhez.

Az elmúlt tíz esztendőben a lakásárak átlagosan 5,3 százalékkal emelkedtek a fejlett államokban, a vizsgált országok közül pedig csakis Japánban, Németországban és Svájcban kellett a lakástulajdonosoknak szembenéznie az árak stagnálásával, illetve esetleges csökkenésével.

A lakásárak növekedésével kapcsolatban a keresleti és a kínálati oldalon és megtalálhatjuk a befolyásoló tényezőket. A kínálatot tekintve főként országspecifikus sajátosságokkal találkozunk: Angliában például a szigorú építési szabályok miatt a kínálat már az 1970-es évek óta nem tud lépést tartani a kereslettel, amely felfelé nyomja a lakásárakat.

A szabályozás azonban nem csak az építés területén játszik fontos szerepet, rendkívül lényeges például az adókörnyezet, amely jelentős hatással van a fogyasztói döntésekre. A jelzáloghitelhez kapcsolódó adókedvezmények mindenképpen növelik a vásárlói kedvet, és előnyt biztosítanak az ingatlan számára az egyéb befektetési eszközökkel szemben.

A keresleti oldalt tekintve elmondhatjuk, hogy a rendelkezésre álló reáljövedelem átlagosan 2,3 százalékkal növekedett az elmúlt 20 évben, miközben a háztartások számának növekedése meghaladta a populáció bővülését, ahogy a háztartások mérete egyre csökken. Ezek a tényezők mindenképpen keresletnövelő hatással bírtak.

Mégsincs okunk aggódni? Omolhat a piac...