Sötét felhők gyülekeznek a lakáspiac felett - mit mondanak a profik?

Az Otthon Centrum és a Duna House vezető elemzőjét kérdeztük arról, hogy várhatóan milyen trendek uralkodnak majd 2007 újlakás-piacán: számítania kell-e a lakást keresőknek jelentősebb áremelkedésre, illetve a beruházóknak a kereslet csökkenésére és a vevők árérzékenyebbé válására. A szakértőktől vártuk a választ arra is, hogy átlagosan mekkora négyzetméterárakkal kell számolnunk a fővárosi kerületekben jelenleg tervezés vagy kivitelezés alatt álló, illetve már elkészült lakásokat illetően.

Emelkedés márpedig létezik...

Az árak emelkedését várja mind a Duna House, mind az Otthon Centrum szakértője, mégpedig a reál, vagyis az infláció feletti árak növekedését, a drágulás mértéke azonban Murányi Ákos szerint nem fogja elérni a korábbi években megszokott szintet.

Az ingatlanok ellenértékének növelése azonban nem a kereslet növekedésére vezethető vissza, amely a megszorító intézkedések hatására minden valószínűség szerint valamelyest csökkeni fog, hanem a beruházói költségek növekedésére, amelyeket a továbbiakban sem nem tudnak, sem nem kívánnak elviselni az ingatlanfejlesztéssel foglalkozó társaságok.

A munkabér-költségek fehérítése, a csomagban szereplő plusz terhek és az egyre növekvő építőanyag-, illetve telekárak jelentős terheket rónak a vállalkozókra, miközben megemelik a négyzetméterenkénti építési költséget. Természetesen ez jókora szeletet kihasít a vállalatok profitjából, amelyhez érthető módon ragaszkodnak az ingatlanpiac kínálati oldalának szereplői.

A telekárak folyamatos növekedéséről számolt be Valkó Dávid, aki elmondta: az egyre növekvő kereslet természetesen magával hozza a szabad területek árainak emelkedését. A frekventált területek közül stagnálással egyedül a XI. kerület esetében találkozhatunk, ahol a túlkínálat miatt a tulajdonosok már csak nehézségek árán tudják érdekeiket érvényesíteni.

Hol-mi, de főleg mennyi?

A Duna House adatai szerint egy fővárosi újépítésűért minimálisan 240-270 ezer forintot kell kiadnunk négyzetméterenként, de ezért fel kell adnunk a belváros közelségét, és a külvárosi kerületbe vagy az agglomerációba kell költöznünk. Ezzel szemben az árak a belvárosi luxusingatlanok esetében akár az 1 millió forintot is elérhetik.

A következő táblázatban a nagyobb értékesítési forgalommal rendelkező kerületek átlagos négyzetméterárait foglaltuk össze. Egyes kerületeknél, mint például a XI., VI. vagy a VII. kerület esetében, az árak jelentős szórást mutatnak: míg a Király utcai beruházások esetében akár 6-7-8 százezer forintot is elkérhetnek egy négyzetméterért, addig ugyanez az érték a néhány utcával arrébb levő Szív utcában már csak 340 ezer forint. (Bár a tervek szerint a Nyugatinál épülő kormányzati negyed magával húzhatja a környék utcáinak lakásárait.)

A táblázatban szereplő árak a legelterjedtebb másfél-kétszobás lakásokra vonatkoznak, a négyzetméterárak ugyanis beruházáson belül is eltérhetnek a lakás méretétől és a hozzárendelt többletszolgáltatástól függően.

Árak szempontjából továbbra is élesen elkülönülnek a budai és a pesti beruházások, amelyet leginkább a beruházás földrajzi elhelyezkedése befolyásol. Jól mutatja ezt a IX. és a XIII. kerületi újlakások esete, ahol a Duna-parti ingatlanok négyzetméterárai jelentős mértékben hozzájárulnak a kerületre jellemző átlagárak növekedéséhez. De ugyanerről tanúskodnak a körúti beruházások is, ahol utcák, sőt sok esetben utcaoldalak döntenek az árakról.

Azért mégsem fenékig tejfel!

Az általános áremelkedés ellenére lehetnek olyan beruházások, mondta el lapunknak Murányi Ákos, ahol a beruházók a visszaeső kereslet miatt csökkenteni kényszerülnek áraikat, ám ennek trendé válását egyáltalán nem tartja valószínűnek az elemző.

Könnyen előfordulhat azonban, hogy a lakásfejlesztők a reklámon kívül is marketingeszközök igénybevételére szorulnak majd: az akciókból már a tavalyi évben is jutott bőven és várhatóan az idén is fog. Valkó Dávid szerint továbbra is a projekt értékesítésének beindításakor lehet nagyobb mértékű kedvezményekre számítani, amely főként a finanszírozási konstrukciók feltételeinek enyhítésében (10-20 százalékos önrésszel induló hitelek) nyilvánul majd meg. De ha kellőképpen szemfüles a lakást kereső, akkor kifoghat egy ötven százalékos garázsár vagy egy "új lakáshoz új autó is jár" akciót is.

S bár akciókkal egyelőre nem találkozhatunk, a kereslet várható csökkenéséhez való igazodást jelzi, hogy a beruházások száma és mérete is csökkent, a fejlesztők a könnyebben értékesíthető 100-150 lakásos projektek felé fordultak, hátrahagyva a 2-3 száz lakásos "mamut-lakóparkokat".