Ennyit kereshetsz, ha kiadod a lakásod

Ahogy a lakásárak, úgy a lakáshitelek kamatai is alacsonyan vannak, ez a tény pedig egyértelműen kedvezhet a befektetési célú ingatlanvásárlóknak. A Pénzcentrum számításai szerint nemcsak megtakarításból, de akár hitelből is érdemes most egy frekventált helyen lévő, jól kiadható lakást venni. Alábbi példáinkban 1 budapesti, illetve 2 vidéken található városrészt vizsgáltunk, ahol az egyetemek közelsége miatt könnyedén lehet albérlőt találni.

1. Budapest, XI. kerület

Budapesten a XI. kerületi Bartók Béla úton kínálják ezt az emeleti, 28 négyzetméteres, galériázott garzonlakást. Az ingatlan irányára 7,5 millió forint, amely a jelenlegi ingatlanpiaci viszonyokat figyelembe véve jó eséllyel már 7 millió forintért is elvihető. Hozzáadva a körülbelül 1-1,5 milliós felújítási keretet (bérleményként könnyen hasznosítható gépesítettséggel és bútorozottsággal együtt) tehát mintegy 8,5 millió forintos áron juthatunk hozzá egy vélhetően rendkívül alacsony rezsijű, kiváló lokációjú, budai ingatlanhoz, amit hozzávetőleges számításaink szerint a Műegyetem közelsége és a kiváló tömegközlekedés miatt akár 70 ezer forintért is kiadhatunk havonta. Mindezt figyelembe véve, ezen a lakáson:

2. Debrecen

Debrecen belvárosában, közel az egyetemhez, a Bethlen utcában egy felújított társasház 7. emeletén árulják ezt a 30 négyzetméteres garzont. Az ingatlan irányára 6,99 millió forint, amit egy kis alkudozás után nagy valószínűséggel megkaphatunk 6,5 millió forintért is. Ebben az esetben is 1-1,5 millió forintos felújítási költséggel érdemes számolni, így az ingatlan teljes bekerülési költsége 8 millió forint körül alakul. Bár egy vidéki városról beszélünk, az egyetem közelsége miatt azonban nem sokkal vannak lejjebb a bérleti díjak; egy felújított garzonért ugyanis akár 50 ezer forintot is elkérhet Debrecenben egy tulajdonos. Mindezt figyelembe véve, ezen a lakáson:

3. Gödöllő

Gödöllőn, közel az egyetemhez árulják ezt a 28 négyzetméteres, tetőtéri garzonlakást. Az ingatlan irányára 7 millió forint, amit egy kis szerencsével ezúttal is lealkudhatunk 6,5 millióra. Ahogy eddig, most is 1-1,5 millió forintos felújítási költséggel számolhatunk, amelyel ki is jön a lakás 8 millió forintos teljes bekerülési költsége. Gödöllőn azonban alacsonyabbak az albérleti díjak, melyeket az egyetem közelsége sem hoz feljebb. Egy garzonért átlagosan valahol 30 ezer forintot lehet elkérni jelenleg a városban. Mindezt figyelembe véve, ezen a lakáson:

Jó kis hozamok; de hitelből is megéri?

A fenti adatokból egyértelműen kiderül, amennyiben rendelkezünk 8-9 millió forint önerővel, akkor jóval a betéti kamatok feletti hozamot realizálhatunk befektetési célú ingatlanvásárláson (példáinkban bruttó hozammal számoltunk). Sokan nem rendelkeznek azonban egy lakás megvásárlásához szükséges önerővel, vagy rátalálva a megfelelő ingatlanokra, egyszerre több lakásba is szeretnének fektetni, így felmerül a kérdés, vajon egy hitelfelvétel esetén is megtérül-e az ingatlanba fektetett pénzünk?

A fenti infografikán jól látszik, hogy a piacon elérhető hitelkamatok a legtöbb esetben jóval alatta maradnak a lakás kiadásából származó bruttó hozamoknak. De a befektetés mellett szólhat az is, hogy a legtöbb hitelnél a törlesztő részlet is alatta marad havi bevételünknek. Ráadásul arról sem szabad megfeledkeznünk, hogy az ingatlanpiac jelenlegi, kimondottan nyomott árakat mutató állapotát figyelembe véve a lakás felértékelődésére is számíthatunk, ami még többet hozhat a konyhára. Nagyon fontos megjegyezni ugyanakkor, hogy a megtérülést minden esetben egyedi számításnak kell megelőznie, mely a következő kockázatok miatt is állandóan változhat:

• Nem tudjuk az előre meghatározott árszinten kiadni az ingatlant

• A bérlők folyamatosan cserélődnek, ezért sok az üresjárat

• A túl sok műszaki probléma a vártnál nagyobb kiadásokat eredményez

• A piaci kamatszint változása megjelenhet a hitel havi törlesztésében, amely szintén költségemelkedést hoz
  

Számos biztonsági elemet érdemes figyelembe venni egy ilyen befektetéskor. Az ingatlanpiaci tapasztalatok szerint a jó helyen vásárolt, megfelelő kivitelű, s kimondottan befektetésből, kiadási célból választott ingatlanok nagyon nagy valószínűséggel megőrzik piacképességüket; relatív gyorsan, jó áron értékesíthetőek maradnak. Hazai érdekesség, hogy a keresettebb helyeken a bérleti díjak nem követték le a csökkenő lakásárakat, sőt még emelkedtek is. A használt lakás felújításában, üzemeltetésében rejlő kockázatot a kisebb választékban és drágábban, de azért elérhető újépítésű lakással lehet mérsékelni.

Például egy hosszú évek óta, számos projektben megbízható minőségben építő fejlesztő aktuális pesti projektjében egy nappali + 1 hálós lakás vételára kulcsra készen 15,5 millió forint. Az ezzel elérhető bérleti díj havi 90-120 ezer forint lehet, az éves hozama pedig 6-9 százalék. Az új építésű lakásoknál jellemző, hogy az elővásárlási időszakban, vagy egyéb akciók esetén kedvezőbb lehet a vételár. A főváros és a gazdaságilag sikeresebb városaink kedvelt részein folyamatos bérlői igény tapasztalható, s számos befektető családnál arra is gondolhatnak, hogy évekkel később akár a saját gyermek is beköltözhet majd a közben befektetésként üzemeltetett lakásba.