Egyre elkeserítőbb helyzetben a lakáshitelesek: rengeteg magyart ütött meg a törlesztőrobbanás

Egyre óvatosabbak a magyar hitelfelvevők, ez az MNB adataiból is látszik: a jegybank Pénzügyi stabilitási jelentése szerint ugyanis a tavalyi utolsó negyedévre már igencsak lecsökkent a magyarok jövedelemarányos tartozási mutatója (LTI), amely a felvett hitelek arányát jelenti az ügyfél éves jövedelméhez viszonyítva. Összességében az új lakáshitelt felvevő ügyfelek 2022 végén tipikusan éves jövedelmük 160 százalékának mértékéig adósodtak el a 2022. eleji 250 százalékhoz képest.

Ezek a számok akár biztatóak is lehetnek, hiszen első ránézésre úgy tűnik, összességében a magyarok hitelterhei enyhültek az utóbbi időben. Viszont az MNB szerint a medián jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM) - amely azt jelzi, hogy az emberek jövedelmének mekkora hányadát viszi el a lakáshitel-törlesztés - már sokkal rosszabb képet fest az ország állapotáról. Mialatt 2017-ben még 25-26 százalék körül volt ez az érték, 2022 egészében már 30 százalék felett volt a mutató:

azaz egy átlag magyar lakáshiteles háztartás a jövedelmének durván harmadát fizeti be banki törlesztőként.

Hiába vesznek fel összességében egyre kevesebb lakáshitelt az emberek, de idő közben a THM-ek is elszálltak. A megdráguló kölcsönök miatt pedig arányaiban nem tudtak lecsökkenni a fizetendő terhek a bérek arányában. És a fenti számokhoz tegyük hozzá, hogy iső közben az emberek jövedelme jelentősen nőtt Magyarországon: a KSH szerint 2022-ben a bruttó átlagkereset 17,5 százalékkal, a nettó átlagkereset 18,2 százalékkal meghaladta az előző évit. Tehát kimondhatjuk, hogy a hitelterhek összességében még emelkedtek is Magyarországon.

Mindeközben zuhanásnak indult a hitelfedezeti mutató (HFM) mediánértéke, ami azt mutatja meg, hogy a fedezet értékének hány százaléka a felvett hitel összege. Magyarul a megvásárolt lakás árának mekkora részét fedezte a vásárló lakéshitelből. A mutató 2022 végére már 40 százalék alá csökkent, ugyanakkor itt érdemes megjegyezni, hogy a jogszabályi előírás alapján az ingatlanfedezet forgalmi értékének legfeljebb a 80 százaléka vehető fel hitelként, azaz minimum 20 százalék saját erő szükséges a hitelfelvételhez - de mostanában hallottunk már olyan pénzintézetről is, amely ennél is magasabb önerőt kér. 

A mutató 2020 végén még 50 százalék felett volt, a durva csökkenés azt mutatja, hogy az emberek egyre magasabb önerővel vágnak bele az ingatlanvásárlásba. A Lakáspiaci jelentés egyébként részletesebben is foglalkozott az eladósodottsági adatokkal: mint akkor az MNB közölte, Budapesten a HFM mediánértéke extrém alacsony 29 százalékos volt a tavalyi utolsó negyedévben. Azaz a lakásvásárlók fele az ingatlan árának legfeljebb ekkora részét finanszírozta bankhitelből.

Jelentősen visszaesőben van azok akik kimaxolják a lehetőségeket, és a megvásárolt ingatlan árának 70-80 százalékát is hitelből fedezik. 2019-ben volt olyan negyedév, hogy a hitelfelvevők harmada így tett, viszont 2022 végére ez az arány 17,3 százalékra csökkent le. A folyamatokból gyakorlatilag az látszik, hogy a kispénzű hitelfelvevők szépen lassan eltűnnek a bankokból, és leginkább azok folyamodnak kölcsönért, akiknek tényleg "csak egy kicsi" hiányzik. Nagyon durván leegyszerűsítve a dolgot: egyre kevesebben vesznek fel egyre kevesebb lakáshitelt a bankokból.

Sokasodnak a nemteljesítő hitelek?

A jegybank összesítés szerint a nemteljesítő hitelek aránya az általános fizetési moratórium 2021. októberi kivezetése után, elsősorban a továbbra is moratóriumban maradók miatt, elmozdult mélypontjáról. Az NPL-ráta 2022-ben a lakossági szegmensben 4,2 és 4,4 százalék között stagnált. Ugyanakkor a forintosított, nem teljesítő hitelállomány 2022-ben 42 milliárd forinttal 432 milliárd forintra emelkedett. A 90 napon túl nem késedelmes, de nemteljesítő állomány 14 milliárd forinttal nőtt, amely így továbbra is az összes ilyen kölcsön kétharmadát adja.

Ugyanakkor Üveges Judit, az Intrum értékesítési igazgatója korábban arról beszélt a Pénzcentrumnak, hogy a magyarok fizetőképessége mélyponton lehet:

A magyar háztartások fizetőképességi indexe jelenleg messze elmarad a pandémia során tapasztalt számoktól, ami meglehetősen aggasztó tényező. A Covid-19 váratlanul érte az embereket, mindenkit sokkolt, és mindannyian igyekeztünk alkalmazkodni minden területen. Azonban most a fizetőképességi indexünk még ehhez képest is alacsonyabb szinten van, ami aggasztó, és ezzel foglalkoznunk kell

- összegezte a szakértő.

Csak a módosoknak kiváltsága a babaváró?

Óriási port kavart Gulyás Gergely múlt heti bejelentése, amely szerint a családtámogatások elérhetőségét 2024-től jelentősen korlátozzák: a CSOK-ot a városokban élők nem vehetik fel január elsejétől, és a babavárót is csak akkor, ha a családtervezésen gondolkodó házaspár női tagja még nem múlt el harminc éves - valamitn a maximális hitelösszeget 10-ről 11 millióra emelik fel.

Utóbbi esetében az igénylők kétharmada kiszorulhat a kedvezményezettek köréből, de annyi könnyítés azért van, hogy 2025 januárjáig, ha már úton van a baba, akkor a család a jelenlegi szabályoknak megfelelően lesz jogosult a támogatásra. Az MNB jelentése szerint a kölcsön jelentős népszerűségnek örvendett a lakásvásárlók körében: a családok jellemzően önerőként használták fel a 10 millió forintot. 2022 végén az összes lakáshitel között 20,7 százalékos volt a támogatott kölcsönök aránya, amelybe a babaváró is beletartozik - azaz minden ötödik lakáshitelt érintethették a most korlátozott támogatások.

Az MNB arról is közölt adatokat, hogy pontosan kik vették fel a babaváró hitelt: az igénylések jövedelmi ötödök szerinti kimutatásából kiderült, hogy a babavárót felvevők harmada az ötödik, azaz legmagasabb jövedelmi ötödbe tartozott. Ahogyan haladunk lejjebb a létrán, értelemszerűen úgy csökken a felvevők aránya, a legalacsonyabb ötödbe tartozók 2019 óta 11,9 százalékban voltak jelen a babavárót felvevők között.

De mennyit is keresnek az egyes kategóriákba tartozók? A KSH 2021-es adatai szerint átlagosan 1 920 243 forintnyi jövedelem jutott egy évben egy átlagos magyar lakosra, az ország legszegényebb ötödének, azaz a legkevésbé tehetős 2 milliónyi embernek be kellett érnie havonta 71 053 forintos jövedelemmel. A másik véglet, a legtehetősebb kb. 2 millió magyar átlagosan 305 247 forintból gazdálkodhatott havonta. A második jövedelmi ötödbe tartozók nettó 105, a harmadikba 141, míg a negyedikbe lévőkre 176 ezer forint jövedelem jutott havonta.

Bár az óra ketyeg, de a szakemberek nem számítanak arra, hogy a támogatási körből kiesők hirtelen megrohamozzák a bankokat.

A következő hónapokban még sok minden kiderül, de akiket eddig sem érintett, vélhetően most sem kezdenek el azon "dolgozni", hogy beleessenek a jogosultak körébe

- mondta Virovácz Pétert, az ING vezető elemzője.

Másik oldalról, a babaváró hitel maximumának megemelése komoly hatással lehet a lakáspiacra: az eddigi maximális 10 millió forintból 7,5 millió forint minősülhetett önerőnek abban az esetben, ha a család a babaváró igénylést követő 90 napon belül lakáshitelt is kért. Ez alapján a megemelt babaváró 11 millió forintjából 8 250 000 forint lehetne önerő, ez 750 000 forint plusz önerőt jelenthet.

Így egy 40 milliós ingatlan esetén a vételárat 11 millió forint babaváróból és 29 millió forint lakáshitelből is meg lehetne finanszírozni. Vagyis tényleges önerő nem is kellene hozzá! Természetesen fontos, hogy a jövedelmünk is elbírja a hitel terheit.