Fontos levelet postáznak a bankok: tízezer lakáshiteles szerződését módosítják

A Pénzcentrum információi szerint folyamatosan postázzák a jelzáloghitel-szerződések módosításáról szóló értesítőket a magyar bankok; a levélben konkrétan az szerepel, hogy

Ha esetleg eddig még nem hallottál volna róla, módosultak a Polgári Törvénykönyvről szóló törvény zálogjogra vonatkozó rendelkezései; a hatályos változat pedig lehetővé teszi, hogy

A jelzálogszerződéssel kapcsolatos technikai változásról szóló banki értesítő levél - legalábbis az MKB-s verzió - a következőképp fest:

Mivel a Magyar Nemzeti Bank (MNB) előrejelzése szerint tízezer lakossági ügyfél kaphat ilyen levelet mostanában, így kíváncsiak lettünk, hogyan állnak a törvény módosítása nyomán kialakult lehetőséggel a pénzintézetek. Nos, az OTP, mint vélhetően a legnagyobb jelzáloghitel-portfólióval rendelkező bank (csak találgatunk, hiszen erről nincs publikus információ), elzárkózott a válaszadás elől. A K&H Bank viszont valamivel közlékenyebb volt:

- írták.

Ehhez hasonlóan az Erste Bank Hungary Zrt. sem tervezi átalakítani a zálogjogokat "átalakításos önálló zálogjoggá". Mint azt megkeresésünkre indoklásként elmondták,

Azon kérdésünk viszont, hogy "várható-e, hogy a jövőben a Bank kereskedik majd az "önálló", illetve az "átalakításos önálló" jelzálogjogokkal", egyetlen hitelintézettől sem kaptunk választ. Mondjuk ez azon szolgáltatók esetében, amelyek nem terveznek átalakítást, érthető is. Az MKB Bank cikkünk megjelenéséig nem reagált kérdéseinkre.

A törvény szerint amúgy az átalakított zálogjog értékesítésére lehetősége van a jogosultaknak. Mint ahogy az a fenti tájékoztatóban is olvasható: "az ingatlanra vonatkozó önálló zálogjog a kapcsolódó kölcsönszerződés nélkül is forgalomképes, azaz más pénzügyi intézményre részben vagy egészében átruházható". A Pénzcentrum által megkérdezett szakértők szerint a gyakorlatban ez egyébként kizárólag a nem teljesítő hitelek estén lehet a jövőben valós forgatókönyv.

Önálló zálogjog? Az meg mi?

Az MNB tavalyi tájékoztatása szerint fontos leszögezni, hogy a levelek kapcsán a jelzáloghiteleseknek nincs teendőjük, rájuk vonatkozóan technikai változtatásról van szó. Ez nem alakítja át szerződéses feltételeiket, a változás csak a jelzáloghitelüket nyújtó hitelintézet és az őt refinanszírozó jelzálogbank közti kapcsolatban fontos.

Ha ugyanis a hitelintézet az ilyen típusú jelzálogjogokat a jelzálogbankra ruházza át, stabilabb, fedezett források útján tudja jelzáloghiteleit refinanszírozni. Az ezekre a forrásokra jellemző alacsonyabb kockázati felár hosszabb távon csökkentheti a lakossági jelzáloghitelek kamatait is. Az MNB korábban egyébként pontokba szedte a legfontosabb tudnivalókat. Alább a leggyakrabban felmerült kérdésekből szemezugettünk:

1. Az átalakítás miatt másik pénzügyi intézmény ügyfele leszek?

Nem, továbbra is a hitelt eredetileg folyósító pénzügyi intézmény ügyfele marad, így például a hiteltörlesztési kötelezettség is változatlanul és kizárólag a hitelszerződés szerinti pénzügyi intézmény irányában áll fenn.

2. Megváltoznak a hitelszerződés feltételei is?

Nem, a hitelszerződés feltételei, kondíciói nem változnak, mivel az új jogi szabályozás kizárólag a folyósított hitelhez kapcsolódó zálogfedezet jogi helyzetét érinti, azaz a jelzálogjogosult (pénzügyi intézmény) és a jelzálogkötelezett (ingatlan tulajdonosa) közötti zálogjogi jogviszonyt.

Ebből a változásból következően a hitelszerződés elsődlegesen meghatározó feltételei, így - többek között - a kölcsön összege, a törlesztő-részlet mértéke, a kölcsön futamideje nem változik meg. A módosítás következtében a törvény előírásai alapján a zálogkötelezett helyzete nem válhat terhesebbé.

A jogszabályváltozással összefüggésben a hitelszerződésben legfeljebb a biztosítékok megjelöléséhez kapcsolódó technikai jellegű változtatások lehetnek (pl.: jelzálog helyett átalakításos önálló zálogjog szerepel).

3. A törlesztőrészletet érinti a változás?

Nem, a zálogjogi változások hatása nem okozhatja a törlesztőrészletek összegének változását.

4. Összességében ugyanannyit kell majd visszafizetni?

Igen, az önálló zálogjoggá alakítás nem érinti a visszafizetendő összeget.

5. Más lesz a hitel futamideje?

Nem, az önálló zálogjoggá átalakítás nem érinti a hitel futamidejét.

6. Előfordulhat, hogy kétszeresen kell visszafizetni a tartozást?

Nem. A hitelszerződéshez kapcsolódó zálogjog, önálló zálogjoggá történő átalakítása során a törvény védi a zálogkötelezettet és az adóst abban a vonatkozásban is, hogy semmilyen módon ne lehessen a hitelszerződésből eredő tartozást kétszeresen követelni. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a hiteltörlesztési kötelezettség változatlanul és kizárólag a hitelszerződés szerinti hitelező (a hitelt folyósító pénzügyi intézmény) irányában áll fenn.

7. Az önálló zálogjoggá átalakítás miatt megváltoznak a zálogjog érvényesítésének szabályai?

Nem, a zálogjog érvényesítésére a továbbiakban is csak akkor kerülhet sor, ha az adós nem a szerződés szerint fizeti a tartozását és emiatt a hitelezője felmondja a szerződést.

A korábban megkötött jelzálogszerződésnél a szerződésben szereplő, a zálogjog érvényesítésével összefüggő szabályok nem változnak. Az eredeti szerződés módosítása az önálló zálogjog átvezetését érinti, a zálogjog érvényesítésének szabályai nem változnak.

Amennyiben a jelzálogszerződés nem rendelkezik teljes körűen az érvényesítéssel kapcsolatos kérdésekről, úgy a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) vonatkozó előírásait kell alkalmazni.

Nincs változás abban a tekintetben sem, hogy a hitel visszafizetésével az átalakításos önálló zálogjog megszűnik.

8. Kell fizetnem az önálló zálogjoggá történő módosításért?

Nem. A szerződésében kikötött zálogjogi rendelkezés önálló zálogjoggá történő átalakítása az Ön számára nem jelenthet semmiféle plusz terhet, így fizetnie sem kell érte.

9. Az önálló zálogjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséről kapok külön hivatalos értesítést?

Igen, az átalakításos önálló zálogjog ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzésről a Földhivatal értesítést küld:

• a kérelmezőnek (jelen esetben a pénzügyi intézménynek),

• a zálogkötelezettnek, vagyis az ingatlan tulajdonosának, és

• mindazoknak, akiknek jogát az új bejegyzés érinti.
  

Amennyiben az adós és a zálogkötelezett eltérő személy, az adós nem kap értesítést, mert az átalakító nyilatkozatot, és a bejegyző határozatot is a zálogkötelezett részére kell kézbesíteni.

10. A tulajdoni lapon hogyan szerepel majd az új zálogjog?

Az átalakításos önálló zálogjogot - ezzel a megnevezéssel és az átalakításos önálló zálogjog összegének a feltüntetésével - az átalakítással érintett (korábbi) jelzálogjog ranghelyén kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni.

Fontos, hogy a korábban forintosított deviza alapú és devizahiteleknél az átalakításos önálló zálogjog összege technikailag az eredeti szerződés szerinti devizanemben kerül feltüntetésre, de a forintosítás nyomán természetesen már forint jelzáloghitelekről van szó.

Az átalakításos önálló zálogjog bejegyzésével egyidejűleg hivatalból törölni kell az átalakítással érintett korábban bejegyzett jelzálogjogot.

11. Hogyan történik az átalakítás?

Az átalakítás a hitelező (jelen esetben a pénzügyi intézmény) erre vonatkozó nyilatkozatával történik, a zálogkötelezett belegyezésére nincs szükség. A törvény előírja, hogy a szerződésmódosítással az átalakítás során a zálogkötelezett helyzete nem válhat terhesebbé, vagyis az eredeti szerződéshez viszonyítva nem kerülhet hátrányosabb helyzetbe.

12. Mi a különbség a zálogjog és az önálló zálogjog között?

Az általános zálogjog csak a biztosított követeléssel (a hitellel) együtt-, míg az önálló zálogjog a követelés (hitel) nélkül is kezelhető. Ez azt jelenti, hogy az ingatlanra vonatkozó önálló zálogjog a kapcsolódó kölcsönszerződés nélkül is forgalomképes, azaz más pénzügyi intézményre részben vagy egészben átruházható.

13. Miért nem az önálló zálogjogot jegyezték be szerződéskötéskor?

2014. előtt a pénzügyi intézmények saját maguk dönthettek arról, hogy milyen típusú zálogjoggal biztosítják az általuk kihelyezett hiteleket. 2014. március 15. napját, azaz az új Ptk. hatályba lépését követően a törvény nem biztosított lehetőséget önálló zálogjog alapítására. 2016. október 1. napjával ez lehetővé válik.

14. A lakossági adósnyilvántartási rendszerben (KHR) nyilvántartott adatokat érinti ez a módosítás?

Nem, a KHR-ben nyilvántartott adatokat nem érinti a módosítás. A KHR törvény tartalmazza, hogy milyen adatokat szükséges átadni a pénzügyi intézménynek a nyilvántartást kezelő társaság részére, viszont a hitelszerződést biztosító zálogjog típusa nem tartozik az átadandó adatok körébe.