16 °C Budapest

Kezelési költség: százezrekbe kerülnek a banki trükkök!

Pénzcentrum
2007. június 14. 05:55

Első látásra egyszerű konstrukciónak tűnik a klasszikus lakáshitel, hiszen nem történik más, minthogy az ingatlanra bejegyzett jelzálogjog fejében a bank hitelt nyújt az ügyfélnek, aki azt meghatározott futamidőn át, rögzített havi részletekben törleszti. Ha ez ilyen egyszerű lenne, mindenki könnyen kiválaszthatná a legjobb ajánlatot, a többi bank pedig lehúzhatná a rolót. A gyakorlatban számos tényező árnyalja a képet, és tulajdonképpen szinte lehetetlenné teszi a laikusok számára a megalapozott választást.

A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.

Egy ilyen elem a szerződésben a kezelési költség mértéke, melyet a legtöbb ügyfél egyfajta szükséges rosszként elfogad és csak a kamatok, illetve törlesztő részletek alapján igyekszik a legjobb hitelt kihalászni. Előrebocsátjuk, ez végeredményben hatalmas csalódáshoz vezethet, a bankok által felszámított kezelési költségek terén ugyanis akár kétszeres különbség is mutatkozhat és milliós túlfizetésbe futhatunk bele.

A THM és a törlesztő részlet sem véd meg!

Tájékozott ügyfélként gondolhatnánk, hogy az összehasonlítás megkönnyítésére létrehozott THM mutatóban úgyis tükröződnek a különbségek, így a törlesztő részlet mellett elég lehet ezt górcső alá venni. Ez sajnos korántsincs így, mivel a mutató számításánál számos bank trükközik (például a futamidő eleji akciós kamattal számolja végig a rendeletben rögzített 20 éves futamidőt).

Mondhatnánk, hogy a kezelési költségekkel talán nem játszanak az indikátor lejjebb tornázása érdekében (banki forrásból csak a "remélhetőleg ezen a téren mindenki becsületes" kommentárt kaptuk), végeredményben azonban egy teljesen torz mutatóból már semmilyen döntést nem lehet hozni. Maradt hát a törlesztő részlet, ami úgyis megmutatja, hogy mennyit is kell fizetni... vagy mégsem?

A látszólag helyénvaló gondolat egy kreatív, ám meglehetősen etikátlan banki gyakorlatnak köszönhetően szintén helytelennek bizonyul. Akad olyan hitelintézet, mely mindig az év elején fennálló tőketartozásra számítja fel a kezelési költséget és ezt egy összegben fizetteti meg évente ügyfeleivel. Ezen gyakorlatnak megfelelően ez a tétel nem kerül ráosztásra a meghirdetett havi törlesztő részletre, míg más bankoknál ez normális esetben benne foglaltatik a hirdetésben szereplő számban. Így persze elég nehéz laikusként összehasonlítani a leírt értékeket...

A trükkös számítási módok

A legtöbb bank azt a metódust alkalmazza, hogy az év elején fennálló tőketartozásra vetített éves kezelési költséget (ami jellemzően 1,5-2,5%-os) egyenletesen elosztja 12 hónapra és így fizetteti meg ügyfeleivel. Ekkor tehát a kezelési költség mértéke évente csökken.

Egy másik, sajnos kevéssé alkalmazott módszerben a bank az adott hó elején fennálló tőketartozást veszi alapul, így a kezelési költség minden hónappal, a tőketartozással együtt csökken.

Az ügyfelek számára a legkedvezőtlenebb gyakorlat, ha a hitelintézet a futamidő teljes egészében a folyósított hitelösszegre számítja a kezelési költséget, melynek mértéke így állandó a hosszú évek során, hiába csökken a tartozásunk mértéke.

LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!

A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 15 millió forintot, 20 éves futamidőre, már 2,9 százalékos THM-el, és havi 82 061 forintos törlesztővel fel lehet venni a Gránit Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: az MKB Banknál 3,21% a THM; a Raiffeisen Banknál 3,44%; a CIB Banknál és a Gránit Banknál 3,45%; míg az Unicredit Banknál 3,58%-os THM-mel kalkulálhatunk. Érdemes még megnézni a K&H Bank, az ERSTE Bank, és természetesen a többi magyar hitelintézet konstrukcióját is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)

Mennyit bukhatunk? Brutális számok...

A fenti módszerek közötti különbségre azért is érdemes odafigyelni, mert az induló hitelösszegre történő költségfelszámítással egy 20 éves futamidejű, standard annuitásos hitelnél összességében kétszer annyi kezelési költséget fizet az ügyfél, mint abban az esetben, ha ezt a tételt mindig az adott hó eleji tőketartozásra vetítik.

Egy 10 millió forintos, 20 éves futamidejű svájci frank alapú hitel felvételekor például a standard éves elszámolással az első évben még havi 10 ezer forintos kezelési költség a futamidő utolsó 12 hónapjára 706 forintra csökkenhet, míg ha végig a folyósított hitelösszegre számolnánk, akkor 20 évig folyamatosan havi 10 ezer forintot fizethetnénk ezen a jogcímen. Gyors számítással kijön, hogy a kedvezőtlenebb konstrukció választásával a futamidő alatt 2,4 millió forintot kell kezelési költségként kifizetni, míg a másik esetben ez az érték 1,41 millió forint. Az 1 milliós különbözetnek minden bizonnyal a legtöbb lakásvásárló találna helyet...

Hogyan kerüljük el a buktatókat?

Ügyfélként szinte lehetetlen begyűjteni minden releváns adatot a rengeteg bank számos hiteltermékének összehasonlításához, ezt azonban szerencsére nem is kell megtennünk, hiszen ingyenesen rendelkezésünkre állnak olyan szakértők, akik erre specializálódva meg tudják mondani, hogy egyes igényekhez melyik piacon lévő hiteltermék passzol leginkább.

A Portfolio Money tanácsadói a cég egyedi hiteladatbázisának köszönhetően pár gombnyomással meg tudják mondani, hogy az adott pillanatban az ügyfél által definiált igényre mi a legmegfelelőbb banki termék. Mindezt úgy teszik, hogy az igazán fontos, ám sokak által elhanyagolt tényezőket sem hagyják ki a számításból, hiszen láthattuk mennyibe kerülhet egy nem kellően megalapozott döntés!

A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.
Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2021. október 21. csütörtök
Orsolya
42. hét
KONFERENCIA
Tovább
Sustainable World 2021
Fenntartható befektetések, piaci lehetőségek: varázsszó az ESG
EZT OLVASTAD MÁR?