Lakáshitelt szeretnék felvenni: Forint vagy deviza?

Köztudott, hogy a devizahitelek alacsonyabb kamat mellett vehetők fel, mint a forintban denominált kölcsönök. Mindez annak köszönhető, hogy a hazánkban legnépszerűbb svájci frank hitel esetében a svájci jegybank által meghatározott alapkamat az irányadó, míg az euróhitel esetén az Európai Központi Bank rátájából kell kiindulni.

Mind az EKB, mind a svájci központi bank irányadó kamatlába alacsonyabb mint a Magyar Nemzeti Bank által meghatározott alapkamat, egy dolgot azonban nem szabad szem elől téveszteni: a devizahitelt ugyan forintban folyósítják, a tartozásunkat azonban devizában tartják nyilván, miközben bevételeink forintban keletkeznek.

Éppen ezen fenti tényből ered, hogy számolni kell az úgynevezett árfolyamkockázattal. Világítsuk meg ezt a fogalmat egy egyszerű példa segítségével! (Az egyszerűség kedvéért 160 Ft-os HUF/CHF árfolyammal számolunk.) Tegyük fel, hogy csaknem 10 millió forintra van szükségünk, mely a 160-as árfolyam mellett azt jelenti, hogy adósságunk 60 ezer frankra rúg. Ezen összeg után havonta 500 frankot kell fizetnünk, ez fix! Az azonban hónapról-hónapra változó, hogy ezt a frank mennyiséget hány forintért kapjuk meg. (Az esetek többségében törleszthetnénk persze devizában, mivel azonban a legtöbben forintban szerzik jövedelmüket, az átváltási árfolyam változása valós problémát jelenthet számukra.)

Amennyiben a forint gyengül: azaz például már 165 forintot kell adni egyetlen frankért, akkor a törlesztő-részlet 82,500 Ft-ra rúg az adott hónapban (míg a 160-as folyósítási árfolyam alapján kezdetben 80,000-es részletre számítottunk). Ezzel ellentétben természetesen a hazai fizetőeszköz erősödése kedvezően érinti a devizahiteleseket, hiszen például 155-ös árfolyam mellett 77,500 Ft-ra mérséklődik a havi teher.

Ha ezt az alapvető kockázatot megértettük, érdemes lehet kicsit utánanézni, milyen tényezők gyakorolhatnak hatást az árfolyamokra, ezáltal törlesztő-részletünkre. Első látásra is egyértelmű, hogy egy svájci vagy EKB kamatemelés kedvezőtlenül érinti a frankban, illetve euróban eladósodottakat, ha azonban jobban megvizsgáljuk ezen eseteket, rájöhetünk hogy egy ilyen kamatemelés duplán negatív hír a devizaadósoknak.

A külföldi monetáris szigorítás egyrészt emeli a deviza-alapú hitelek kamatszintjét, másrészt egy esetleges svájci kamatemelés általában erősíti a svájci frankot a forinttal szemben, így a forint relatív gyengülése a törlesztő-részlet hazai pénznemben való emelkedését vonja maga után. Ezen a ponton bekapcsolhatjuk vizsgálatunkba a kamatperiódus kérdését is: hiába hiszi ugyanis az ügyfél, hogy a kamatemelés nincs rá hatással, mert a hosszú kamatperióduson belül kölcsönének kamata fix, az árfolyam-hatás ugyanis ettől függetlenül érezhető lesz számára.

Érdemes elgondolkodni azon is, mi történik, ha a Magyar Nemzeti Bank változtat irányadó rátáján. Devizaadósként a kamatemelésnek kell örülni, ekkor ugyanis a forint erősödhet a külföldi fizetőeszközökkel szemben, míg kamatcsökkentés esetén gyengülés következhet, mely felfelé módosíthatja a forintban kifejezett törlesztő-részletet.

Ezen a ponton kell visszautalnunk cikksorozatunk előző részére melyben felvázoltuk, hogyan is működnek az államilag támogatott forinthitelek. Az ott leírtak alapján egyértelmű, hogy a hazai kamatemelés növeli a forintban felvett lakáshitel havi törlesztő-részletét, igaz a változás itt csak a kamatperiódus lejártakor lesz érezhető, hiszen forinthitel esetén nem beszélhetünk árfolyam-hatásról. (Ami tehát jó a devizahitelesnek, az kifejezetten kedvezőtlenül érintheti a forintban eladósodottakat.)

Mindezek alapján a "forint vagy deviza" döntés tudatos meghozásakor el kell gondolkodnunk rajta (érdemes utánaolvasni), hogy mire számíthatunk az irányadó tényezők terén (kamatok, árfolyamok). Általánosságban elmondható, hogy a piaci kamatozású forinthitel teljességgel versenyképtelen a devizahitel konstrukciókkal szemben, így aki nem jogosult semmilyen állami támogatásra, annak ez a kérdés nem jelent valós alternatívát.

Fontos kiemelni, hogy a devizahitel választása hosszútávon jó döntésnek bizonyulhat azon háztartások számára, melyek képesek átmenetileg finanszírozni a forint esetleges gyengüléséből eredő többlet-terheket, fel kell azonban készülni a nehéz időszakokra! Soha nem szabad devizában már a folyósításkor olyan havi törlesztést vállalni, amit éppen csak teljesíteni tudunk, mindig számítsunk a kedvezőtlen irányú elmozdulásokra és ezek fényében ne vállaljuk túl magunkat hitelfelvételkor! A futamidőnek is elsősorban itt van nagy szerepe, ennek hossza ugyanis természetesen befolyásolja a havi törlesztő-részlet nagyságát, a futamidő változásával kalibrálhatjuk tehát, hogy havonta mennyit tudunk még biztosan kifizetni. (Mindez persze nem azt jelenti, hogy érdemes extrém hosszú periódust választani, meg kell érteni, hogy amit csak hosszú évtizedek alatt tudnánk biztosan visszafizetni, azt egyszerűen nem engedhetjük meg magunknak...)

Érdekes kérdés lehet még a hitel-igénylőlapon a kamatperiódus rovata, melyre sokan csak legyintenek, a legtöbben pedig azt sem értik igazán, miért is van ennek jelentősége. A fentiekből már kiderült, hogy a kamatperiódus azt az időszakot jelöli, melyen belül a szerződés szerint nem változhat a hitel kamatlába. Ebből következik, hogy ha a jövőben kamatcsökkentésekre számítunk, akkor nem szeretnénk 5 évre fixálni a szerintünk magas jelenlegi kamatot, így az egy éves kamatperiódust választjuk. Ha azonban kamatemelésekre látunk nagyobb esélyt, akkor 5 évre biztosíthatjuk magunknak a jelenlegi, kedvezőnek vélt kamatot. Amint azt korábban kiemeltük, a hosszú kamatperiódus a devizahiteleknél nem jelenti a törlesztő-részletek változatlanságát, a kamatok ugyanis jelentős hatást gyakorolnak az árfolyamokra.

Amennyiben a sok ismerettel felvértezve sikerült kitölteni az igénylőlapot, jöhet egy számunkra passzív időszak: a bank elvégzi a hitelminősítést. Következő cikkünkben feltérképezzük, mit is vizsgálnak ilyenkor, majd rátérünk arra, mi történik, ha jóváhagyják kérelmünket, ekkor ugyanis messze nincs még vége a procedúrának!