Lakáshitelt szeretnék felvenni: hogy kezdjek neki?

Mekkora hitelt kaphatok?

Az első és egyben az egyik legfontosabb kérdés, hogy egy bizonyos ingatlan megvásárlásának mekkora hányada fedezhető bankhitelből és mekkora önerővel kell rendelkezni.

Ezen a ponton kell bevezetnünk a bankok által használt hitelbiztosítéki érték fogalmat, mely tulajdonképpen a fedezetként felajánlott ingatlan bank által elfogadott értékét jelenti. A hitelbiztosítéki érték valójában a forgalmi érték százalékában meghatározott azon érték, mely biztosítja, hogy a bank a kölcsön bedőlése esetén legfeljebb 90 napon belül értékesíteni tudja az adott ingatlant.

A 90 napos értékesíthetőségi kritériumból következik, hogy a hitelbiztosítéki érték alacsonyabb a forgalmi értéknél, annak kb. 80%-a szokott lenni, de ez függhet magától az ingatlantól és a választott banktól is. Amint tehát meghatározásra került a hitelbiztosítéki érték, a törvény szerint a bank ennek legfeljebb 70%-áig hitelezhet (jelzálogleveles konstrukciók esetén, amint arról a későbbiekben szó lesz).

Összességében egyszerű számítást végezve elmondható, hogy a jelzálogleveles konstrukciók esetében nagyságrendileg a fedezetként felajánlott ingatlan piaci értékének 50-60%-áig terjedhet a hitel mértéke.

Ki kell emelni, hogy ez a törvényi megkötés csak a jelzálogleveles konstrukciókra vonatkozik, a leggyakoribb esetekben (pl. devizahiteleknél) azonban arról van szó, hogy a bank (közvetlenül) jelzálog fedezete mellett ad hitelt, nem pedig továbbítja a jelzálogbankok hitelét. (Utóbbi, jelzálogleveles esetben is lehetősége van persze a kereskedelmi banknak arra, hogy kiegészítse az összeget, jövedelem alapon.)

Ha a bank bejegyezteti jelzálogjogát az adásvétel tárgyát képező konkrét ingatlanra, akkor csak a belső szabályzatától függ, hogy arra mekkora hitelt nyújt, ebben az esetben ugyanis nem a jelzáloglevelek mögött álló - a fent vázolt törvény által védett - összetett ingatlanportfolió jelenti az ügylet fedezetét, hanem egy konkrét ingatlan.

Amennyiben a bank által felajánlott érték nem elegendő a kívánt tranzakció megvalósításához, lehetőség van pótfedezet bevonására. Fedezetként főszabály szerint csak olyan ingatlan szolgálhat, amely Magyarország területén áll, valamint per-, igény- és tehermentes (a teherrel kapcsolatosan azonban bankonként adódhatnak kivételek).

Összességében elmondható, hogy a pénzintézetek sok esetben már a korábban aranyszabálynak tartott korlátot is túllépik, mely szerint a finanszírozási érték a forgalmi érték 90%-a lehet. Az akár 0%-os önerőt hirdető lakáshitel ajánlatok az esetek többségében a vissza nem térítendő állami támogatások igénybevételét feltételezik. A bank által ajánlott végső finanszírozási arány a jövedelem mellett attól is függ, hogy új vagy használt lakás vásárlásáról van-e szó, illetve hogy hol helyezkedik el az ingatlan.

Általános piaci vélekedés szerint a lakáslízing konstrukciók megjelenése idővel kikényszerítheti a hitelbiztosítéki és forgalmi érték további közeledését...

A fedezet értékelése

Az egymást érő lakáshitel-akcióknak köszönhetően ugyan ma már a legritkább esetben kell értékbecslési díjat fizetni, nem árt azonban tudni, hogy ezen címszó alatt nagyságrendileg 30 ezer forinttól szabadíthatnak meg bennünket. (A konkrét összeg természetesen függ magától az ingatlantól és az értékbecslőtől is, akivel a bank szerződéses kapcsolatban van.)

Érdemes tudni, hogy újépítésű társasházi lakások esetén a bankok többsége elfogadja a vételárat hitelbiztosítéki értéknek, ezért nem is végeztet értékbecslést.

Az első körben szükséges dokumentumok

A hitelkérelem benyújtásához mindenképpen be kell mutatnunk a bank képviselőjének az adásvételi szerződést, illetve annak másolatát alaprajzokkal együtt csatolni kell. A legtöbb esetben kérnek olyan APEH igazolást, mely bizonyítja, hogy a hitelfelvevőnek (és esetleges adóstársának) nincs fennálló adótartozása. Ezek mellett az igényléshez csatolni kell a tartózkodási cím szerinti utolsó rendelkezésre álló közüzemi számlák másolatát, melyekből kiderül, hogy nincsen tartozásunk.

A személyi igazolvány, a lakcímkártya és az adóigazolvány másolata természetesen szintén szükséges (az adós, az adóstárs és a zálogkötelezett részéről is). Részben jövedelem alapú hitelek esetén munkáltatói igazolást, illetve jövedelemigazolást is mellékelni kell. Ezeken felül már "csak" a kölcsönigénylő nyomtatványt kell kitölteni, melynek során számos olyan jelentős horderejű döntést kell meghoznunk (forint vagy deviza, futamidő, kamatperiódus...), melyekre összeállításunk következő részeiben térünk ki részletesebben.