Magas rezsi, reménytelen kilátások: hol NE vegyél lakást?

Ennek ellenére a következőkben nem a bolgár tengerpart ingatlanjaival foglalkozunk bővebben, hanem a szomszédos Ausztria fővárosának ingatlanpiacával, körbenézünk a különböző kerületekben és megnézzük, hogy az utóbbi években lassuló ütemű növekedést mutató piacon a bérleti díjak emelkedése mennyire tud továbbra is releváns befektetési lehetőséget biztosítani.

Átlagárak: óriási különbségek vagy mégsem?

Az összes kerület átlagát tekintve, mérettől függően, 2000 és 3050 euró, vagyis 500 és 760 ezer forint között mozognak a használt lakások árai, a teljes átlag pedig a www.wien.at adatai alapján eléri a 2460 eurót (615 ezer forintot), amely több mint kétszerese a Budapesten jellemző 287 ezer forintos átlagos négyzetméterárnak.

Természetesen az ingatlan elhelyezkedésének függvényében a négyzetméterárak is óriási szórást mutatnak: míg a bécsi belvárosban akár 1,5-2 millió forintot is elkérhetnek egy 70-80 négyzetméteres társasházi lakás négyzetméteréért, addig a tágabb belvárosban már jóval alacsonyabb árakkal találkozhatunk és 600-700 ezer forintos négyzetméterenkénti árért is ingatlanhoz juthatunk.

Az árak a kertvárosi részekben is viszonylag magasnak mondhatók, akár az 1 millió forint körüli értéket is elérhetik, a hazai panel lakótelepekhez nem hasonlítható, de ugyancsak telepszerű beépítések esetében pedig 400-500 ezer forintos átlagos négyzetméterárakkal találkozhatunk. Első pillantásra is jól látszik, hogy a Budapesten és a Bécsben jellemző árszínvonal jelentős eltérést mutat, hiszen Budapesten csakis a kiemelt területek és a luxusberuházások esetében beszéltünk 1 millió forint feletti négyzetméterárakról.

Az ingatlanárak és a két országban jellemző bérszínvonal arányának összehasonlításakor megszülető eredmény azonban már mást tükröz: az Otthon Centrum elemzői által készített számítások eredményei szerint, amennyiben a belső kerületek árszínvonalát vesszük alapul, a különbség a két piac között jelentős mértékben halványul.

Abban az esetben viszont, ha a két szomszédos főváros használt lakáspiacán jellemző átalagos négyzetméterárakat tekintjük bázisnak, és a statisztikai hivatalok által közölt bruttó béreket vesszük alapul: az egyszerű matematikai művelet már teljesen már képet mutat. A számok arról tanúskodnak, hogy a határon túl a lakáshoz jutás lényegesen kevesebb áldozatot kíván. Ennek ellenére a lakástulajdonnal rendelkezők aránya jóval alacsonyabb a nálunk jellemző értéknél, amely kiemelkedően magasnak számít a régióban.

Albérleti díjak: ez itt a Kánaán?

A lakástulajdonnal rendelkezők alacsonyabb arányát indokolhatják a bérleti viszonyok is, vagyis a bérleti díjak ingatlanárakhoz viszonyított arányának kedvező volta. A budapesti ingatlanmegtérülési index megállapításakor már szóltunk róla, hogy fővárosunkban az átlagos albérleti díj négyzetméterenként 1800-2000 forintra rúg, ugyanez az érték Bécsben eléri a 2800 forintot, és főként az 50 négyzetméternél kisebb ingatlanok esetében jellemző bérleti díjak húzzák felfelé az átlagot.

A bérleti díjak a különböző kerületek presztízsének, illetve az ingatlanok elhelyezkedésének és adottságainak függvényében az eladási árakhoz hasonlóan változnak a különböző kerületeket tekintve. Természetesen a legmagasabb bérbeadásból származó jövedelemmel a szűkebb belváros területén számolhatunk.

Egy azonban biztos, a bérleti díjakból származó plusz bevétel nem fedezi az ingatlanárak közötti különbözetet, így abban az esetben, ha valaki bérbeadási célból szeretne ingatlant vásárolni Bécsben, jól fontolja meg a döntést. Az elővigyázatosságot az is indokolja, hogy az átlagos bérleti díjak tavaly 2,5 százalékos csökkenést mutattak, a csökkenés a legtöbb kerületben ennél jóval nagyobb mértékű volt, amelyet azonban két-három belvárosi kerület kiugró növekedése ellensúlyozott.

Míg Budapest esetében az átlagos bérleti díjakat és az átlagos négyzetméterárat alapul véve 8 százalékos éves hozammal számolhatunk, addig ez az érték Bécs esetében csupán 5,5 százalék.

Az árak és a bérleti díjak azonban nem takarnak minden tényezőt, amely egy ingatlanbefektetéssel kapcsolatos döntés során felmerül, hiszen nem beszéltünk még a bécsi ingatlanpiac által produkált árszínvonal-emelkedésről, illetve a tulajdonost, bérlés esetén pedig az albérlőt, terhelő fenntartási költségekről.

Áremelkedés? - ez nem az, amire vágytál

Az Otthon Centrum információi szerint az osztrák fővárosban az elmúlt 11 évben átlagosan csak 7,7 százalékkal nőtt a használt lakások ára, az újonnan építetteké pedig 11 százalékkal. Emellett a fővárosban olyan kerület is található, ahol nemhogy emelkedett volna, de körülbelül 10 százalékkal esett az árszínvonal.

Persze az igencsak szolidnak mondható növekedésben jelentős szerepet játszik, hogy Bécs ingatlanpiacát már a rendszerváltás idején is a Nyugat-Európára érvényes árszínvonal jellemezte, míg a közép-kelet-európai régióba tartozó országok ingatlanpiacai óriási növekedési potenciállal rendelkeztek pontosan az európai árszínvonaltól való jelentős mértékű elmaradás miatt.

Ez itt a ház, annyi is a rezsi...

Míg a villamos energiaárakat tekintve elmondhatjuk, hogy egy kWh Ausztriában, persze szolgáltatótól függően, de körülbelül 8 forinttal kerül többe mint hazánkban, addig a földgáz köbméteréért nyugati szomszédainknak körülbelül 50 forinttal kell többet fizetniük.

Sajnos a vízdíjakra vonatkozóan nem sikerült a pontos árakat felkutatnunk, az arányok azonban így is jól látszanak, a bécsi élet, legalábbis ha a rezsit alapján ítélünk, jóval drágább a budapestinél. Az arányokat természetesen befolyásolja az euró/forint árfolyam, mi 250 forintos átváltási árfolyammal számoltunk.