Van már jelzálog a lakáson? - Nem baj!

Kezdjük egy példával a könnyebb megértés kedvéért! Tegyük fel, hogy veszünk egy lakást 20 millió forintért, melyből 2 millió az önerőnk, a fennmaradó 18-at pedig hitelből finanszírozzuk. (Kiindulásként tehát 2 milliós lakástulajdonnal, "home equity"-vel rendelkezünk.)

Tegyük fel, hogy öt év elteltével (ami alatt a részleteket rendesen fizettük) a lakás értéke 25 millió forintra emelkedik, adósságunk azonban már csak 13 millió. Ebben az esetben home equity-nk 12 millióra (25-13) nőtt.

Az Egyesült Államokban lehetőség van arra, hogy az így felértékelődött lakástulajdonunkat "pénzzé tegyük", azaz felvehetünk a home equity-re másodlagos jelzáloghitelt, amit az amerikaiak előszeretettel költenek lakásfelújítástól, utazásig, gyermekeik tanítattásáig bármire.

Az ingatlan (esetleges) felértékelődése és az adósságunk csökkenése tehát hitelképessé tett bennünket, mely hitelhez a tengerentúlon a következő két formában juthatunk hozzá:

· Hagyományos hitel: egyben magkapjuk az összeget és egy meghatározott futamidő alatt kamatostul visszafizetjük.

· Hitelkeret: hitelkártyaszerű konstrukció, melyben a home equiy alapján kap a lakástulajdonos egy hitelkeretet. Ennek erejéig bármikor hitelt vehet fel, amennyiben pedig nem csak a kamatokat, hanem a tőketartozás egy részét is visszafizeti egy adott hónapban, a hitelkerete ennyivel "emelkedik". (Ha tehát van egy 10 milliós hitelkeretünk, amiből 5 millió hitelt igénybe vettünk és a visszafizetünk 2 milliót a tőkerészből, akkor újra 7 millióra nő az elérhető hitel összege.)

A hitelkártya típusú konstrukciónál a törlesztés időtartama két szakaszra tagolódik: az elsőben elég csak a kamatokat fizetni (de önként lehet tőkét is törleszteni), a másodikban azonban már nem lehet több adósságot felhalmozni, csak törleszteni lehet. Az első felvonás rendszerint 5-10 éves, míg a második 10-15 éves periódus is lehet.

Mindkét konstrukció esetében igaz, hogy az ingatlan értékesítése esetén vissza kell fizetni a hitel egészét.

A statisztikák szerint az elmúlt évek során rengeteg amerikai igyekezett előnyt kovácsolni az alacsony kamatok és az emelkedő lakásárak adta lehetőségből, a Fed kamatemelési sorozata azonban drámai módon megemelte az ilyen hitelek költségét. (A hitelkártya típusú konstrukció esetén a kamatok 4.64%-ról 8.33%-ra emelkedtek átlagosan az elmúlt két évben, míg a hagyományos konstrukciónál 6.75%-ról 7.96%-ra nőtt a ráta.)

Nem szabad persze elfelejteni, hogy amennyiben az ingatlan ára csökken, az is előfordulhat, hogy az adósság összege meghaladja a lakás értékét...

Magyarországon ingatlanfedezettel szintén kaphatunk szabad felhasználású jelzáloghitelt, a konstrukció azonban eltér a fent vázoltaktól és ha már van jelzálog a lakásunkon, akkor nem is olyan egyszerű a helyzet. Másodlagos jelzálogot a bank akkor jegyez be, ha az ingatlan terheltsége ezzel együtt sem haladja meg a 70%-ot (a hitelbírálati értékre vetítve), de ekkor sem válogathatunk teljesen szabadon a piacon található ajánlatok közül. A legtöbb esetben az a bank, melynél az első hitelt felvettük a lakásra, szeretne magához láncolni bennünket, így nem engedi előre a ranghelyfenntartási sorban a másik hitelintézetet, aki pedig így nem biztos, hogy nyújt hitelt...