Cseréld le lakáshiteledet!

Körképünket egy kronológiai áttekintéssel kezdjük, időszámításunk kezdetét a 12/2001-es, s azóta többször módosított kormányrendelethez kapcsolhatjuk, ami a lakáscélú jelzáloghitelek állami kamattámogatásáról rendelkezik. Ez a rendelet indította el 2002-ben a kamattámogatott lakáshitel állomány felduzzadását. Bár a bankok a már 2000-óta kínáltak kedvező feltételű hiteleket, a hitelállomány robbanása 2002-re tehető. A lakáshitelhez jutás feltételeinek időbeli alakulását megvizsgálva több hitelfelvevő csoport különíthető el. Az első csoportot, a 2001-et megelőző időszakban szinte piaci kamat mellett lakáshitelhez jutók alkotják. Az állami kamattámogatás ekkor már létezett ugyan, mértéke azonban nem tekinthető jelentősnek a 2001-et követő időszakhoz viszonyítva. E csoport tagjai a jelenlegi piaci feltételekhez képest jóval kedvezőtlenebb kondíciók mellett törlesztik lakáshitelüket. Számukat a BG Hitel és Lízing mintegy 50 ezer hitelfelvevőre becsüli.

A második csoportot a 2001. és 2003. június 14-e között hitelt felvevők alkotják. Ők már az állam által támogatott kamatok mellett juthattak hitelhez. A hiteldíjakat (kamat + kezelési költség) a jogszabály egy abszolút plafonnal maximalizálta: az első 5 éves kamatperiódusra vonatkozóan használt lakások esetében 8, míg új építésű lakások esetében 6 százalékban. E konstrukciók esetében a kedvező kamatok mellett a nagy vonzerőt az jelentette, hogy a felvehető hitel maximuma 30 millió Ft volt, illetve a személyenként több lakáscélú hitel felvételére is volt lehetőség. A kamatlábak 2003 júniusa után tovább csökkentek, az abszolút plafon új építésű ingatlanoknál 5, a használtaknál 6 százalékra változott, s a 30 milliós felső határ 15 milliós hitelösszegre csökkent, továbbá a jogszabály a személyenként felvehető hitelek számát egy darabban maximálta. A fenti kondíciók mellett hitelhez jutók alkotják a harmadik csoportot. A harmadik csoportra vonatkozó kedvező feltételek azonban csak rövid ideig voltak érvényben, hiszen a rendeletet 2003 decemberében ismét módosították.

Ezek az alacsony kamatszintek minden szigorítás ellenére is igen vonzóvá tették ezt a konstrukciót, de a hitelcserét még ennél a csoportnál is érdemes lehet mérlegelni, tekintve hogy a lakáshitel-piacon ma már találunk 6 százaléknál is alacsonyabb kamatot.

A kedvező feltételeket kínáló időszakban nagyon megugrott mind a folyósítások száma mind a folyósítások összege. 2003 második félévében a folyósítások száma csaknem dupláját tette ki az első félévinek. Ennek hátterében az áll, hogy a júniusi változások bejelentésének hatására még az első félév végén sok hitelkérelmet nyújtottak be, s ezek a hosszabb átfutási idő és a szakaszos folyósítás miatt csak a második félévben kerültek átutalásra. Ugyanígy a 2004-es folyósítások között is találhatunk a 2003-as év végi változások hatására beadott hitelkérelmeket. A kondíciók romlásával a felvett támogatott hitelek száma is visszaesett.

A deviza alapú lakáshitelek kamatelőny miatti népszerűsége, illetve az állami kamattámogatások csökkenéséről lépten-nyomon felröppenő hírek ismeretében érdemes elgondolkodni a lakáshitel lecseréléséről. A csere mérlegelése nem is annyira komplikált, mint azt elsőre gondolnánk, s a cserére a futamidő szinte bármelyik pillanatában lehetőségünk van. A váltás során a következő szempontokat kell figyelembe vennünk. "Szükségünk van a lecserélendő szerződés előtörlesztési költségeire, az új szerződés megkötésének költségeire, a hátralévő futamidőre, illetve a két kamatláb közötti különbségre. A költségek ismeretében már kiszámolhatjuk, hogy az új, alacsonyabb kamatláb mellett hány hónap múlva térül meg a váltás, és a fennmaradó futamidőben mennyit spórolhatunk az alacsonyabb kamatlábon." - nyújt segítséget Hegedűs Éva a BG H&L vezérigazgatója.

A számolást egy konkrét példán keresztül mutatjuk be. A hitelpaletta egyik legkedvezőbb ajánlatát a BGHL 3% + 1,78%-os kamatlábú lakáscélú BG GO csomagját állítjuk szembe egy 8%-os állami kamattámogatott hitellel. Ha valaki például 2002 második felében használt lakás vásárlására állami kamattámogatásos, átlagos 6 millió forintos hitelt vett fel 20 évre, a hátralévő 15 éves futamidő során a hitelcserével csaknem havi 16.000 Ft-os megtakarítást[1] érhet el, a fenti feltételek mellett. A megtérülési pont 19 hónap, azaz a cserétől számított kevesebb, mint két éven belül az alacsonyabb törlesztő részlet fizetésével megtérülnek a csere költségei. A megtérülési időt további 6 hónappal csökkenthetjük, ha a hiteldíjakat is hitelből fedezzük, melyre a BG H&L lehetőséget nyújt. Tudnunk kell, hogy a régi lakáscélú hitelek kiváltására felvett hiteleket a bankok már szabad-felhasználású hiteleknek tekintik. Ez alól a piacon egyedül álló módon a BG H&L kivétel, hiszen a lakáscélú hitelek kiváltása esetén a lakáscélú hitelek kedvezőbb kondícióit alkalmazza.

Ha már tisztában vagyunk a csere által elérhető megtakarítással, értékelnünk kell az állami kamattámogatásos és a deviza alapú lakáshitelek közötti egyéb különbségeket is. Az állami kamattámogatás rendszere mellett szól, hogy az állam garantálja a jogszabályban rögzített kamattámogatást. Ez azonban csak a második és harmadik csoport számára jelent egy abszolút plafont, a 2003 decembere után felvett hitelek esetében ez már az állampapír hozamoktól függ. Azt is tudnunk kell, hogy ezek a hozamok ciklikusan változnak, azaz ha éppen egy olyan időszakban veszünk fel államilag támogatott hitelt, amikor az ÁKK által közölt hozamok alacsonyak, a felajánlott támogatás mértéke is alacsonyabb lesz, magyarán magasabb törlesztő részletekkel kell számolnunk.

Az állam által kifizetett kamattámogatások a költségvetést terhelik. 2005-re a Városkutatás Kft. adatai szerint a teljes állami lakáskiadás 73 százalékát tette ki a hitelek támogatása, ez megközelítőleg 180 milliárd forintnyi kamattámogatási kötelezettséget ró a költségvetésre. Ezért a költségvetési hiány alakulásának függvényében elképzelhető az állami támogatások további csökkenése, ahogy erre már a múltban is láttunk példát.

A deviza alapú hitelek esetében egyszerre árfolyam- és kamatkockázattal is számolnia kell a hitlelt felvevőnek. Első hallásra ezek jóval kockázatosabb feltételek, mint az állami kamattámogatásos hitelek, azonban alaposabban megvizsgálva a különbség nem is olyan nagy. A devizahitelek legnagyobb vonzereje az alacsonyabb kamatláb. A kamatláb az adott ország irányadó kamatlábaitól függ, amelynek változásai például a hazánkban népszerű CHF alapú hitelek esetében nem jelentős. Az árfolyamkockázat jelen van, azonban azt az euró bevezetése már jelentősen mérsékli.

Összefoglalóan azt mondhatjuk, hogy azok, akik 8%, vagy afölötti kamatláb mellett törlesztik lakáshitelüket, érdemes elgondolkodniuk régi lakáscélú hitelük kiváltásán. Ahogy már korábban jeleztük a kiváltás nem a kamatperiódus lejáratához kötött, a futamidő bármelyik pillanatában megtehető.