Lakáslízing az adózás tükrében

Az egyre gyarapodó lakáslízing piac a hangzatos önerő nélküli ingatlanszerzésen túl sok más - többek között az adózáshoz kapcsolódó - előnyt tartogat a leendő lakásvásárlók számára. A piacon az elsők között a BG Hitel & Lízing ajánl olyan lízing konstrukciókat, melyekkel ezen adókedvezmények kihasználhatók. A cikkben ezeken a termékeken keresztül járjuk körbe mind a magánszemélyeket, mind a vállalkozásokat érintő előnyöket.

Az ingatlanlízing szektor folyamatosan növekszik. 2006 első félévében 120 százalékos gyarapodást regisztrált a Magyar Lízingszövetség a piacon. A finanszírozási forma térnyerését támasztja alá, hogy a szervezet adatai szerint 10 százalékra nőtt az ingatlanlízing részesedése az összfinanszírozáson belül. A lakáslízing piacon is kiélezett verseny folyik, pontos állományadatokat a szereplők ugyan nem közölnek, azonban a szektorban rejlő potenciált mutatja, hogy az elmúlt hónapban is újabb cégek csatlakoztak a már eddig is aktív szereplőkhöz. A versenytársak gyarapodásával, a verseny éleződésével a hitelintézeteknek újabb és újabb eszközökkel kell az ügyfeleket megszerezni. Ezek az ügyfélcsalogató lépések a lízing feltételeinek enyhítésén túl a lízinghez kapcsolódó kedvezmények igénybevételét célzó konstrukciók kidolgozását is jelentik.

A lakáslízing a magánszemélyek számára adókedvezményeket, míg a vállalkozások számára adócsökkentési lehetőségeket kínál. A magánszemélyek esetében az adókedvezmények köre attól függően változik, hogy zárt vagy nyílt végű finanszírozás mellett dönt a leendő lízingbevevő.

A zárt végű lízing, illetve bizonyos feltételek mellett a nyílt végű lízingszerződés esetén lakásszerzési adókedvezmény érvényesíthető. A kedvezményt azok vehetik igénybe, akik eladták ingatlanukat, és ebből a pénzből szeretnének új lakást lízingelni. A lakásszerzési adókedvezmény a Személyi jövedelemadó törvény értelmében abból áll, hogy a magánszemély visszaigényelheti, illetve nem kell befizetnie az ingatlan eladásából keletkezett jövedelme utáni adót, ha azt az összeget 5 éven belül lakáscélú felhasználásra fordítja. Mivel a zárt végű lízing lakáscélú felhasználásnak minősül, ezért ez a kedvezmény érvényesíthető. A nyílt végű szerződés esetében csak akkor érvényesíthető a kedvezmény, ha az 5 évnél hosszabb időtávra szól. A magánszemélynek természetesen nem kell minden ingatlaneladásból befolyt jövedelmét lakáslízingre fordítania, a kedvezmény akkor is érvényes, ha csak a jövedelem egy részét költi ismét ingatlanra.

Azok számára, akiknek munkahelyük kamatmentes, vagy kedvező kamatozású hitellel támogatja lakáshoz jutásukat, a zárt végű lakáslízing választása lehet kifizetődő, mivel így kamatkedvezményt tudnak érvényesíteni. A kamatkedvezmény lényege, hogy lakásvásárlásra irányuló felhasználás esetén, amilyen a zárt végű lízingszerződés, a kamatkedvezmény nem minősül jövedelemnek, azaz csökken a személyi jövedelemadó alapja. A nyílt végű lízingszerződés esetében ez a kedvezmény nem érvényesíthető, mivel nem történik lakásvásárlás. Így, a nyíltvégű lízinghez kapott kamattámogatás jövedelemnek számít, ami után adózni kell. Meg kell jegyeznünk, hogy per-, teher-, és igénymentes ingatlant kell a lízing fedezetként felajánlani. Ha a munkáltató a kamatmentes, vagy kedvező kamatozású hitel után bejegyeztet jelzálogot, akkor az ingatlan már nem szolgálhat a lízing fedezeteként.

A munkáltató lakásszerzési támogatásának egy másik formája, amikor az alkalmazottnak vissza nem térítendő támogatást nyújt. Ebben az esetben szintén a zárt végű ingatlan lízing jelenthet előnyös megoldást. Ahogy az az előzőekben már szerepelt, a zárt végű lízing során teljesül a támogatás lakáscélú felhasználása, azaz az ilyen formában kapott jövedelem adómentes. A nyílt végű lízingszerződés esetében ez a kedvezmény csak módosított formában vehető igénybe. Mivel a nyílt végű lízingszerződés a lakás hosszú távú használatára irányul, ezért a kedvezmény csak abban az esetben érvényesíthető, ha a munkáltató a támogatást a maradványérték megfizetéséhez adja. Mivel a lízingbevevő a maradványérték megfizetésével lép tulajdonba, ezáltal a támogatás lakás célú felhasználásra kerül, így érvényesíthető a kedvezmény. Abban az esetben, ha a vissza nem fizetendő szolgáltatást az alkalmazott nem a maradványérték megfizetésére használja fel, akkor a támogatás adóköteles jövedelemnek minősül.

A lakáslízing nem csak a magánszemélyek számára jelent kedvező adózási feltételeket, hanem a cégek számára is előnyökkel kecsegtethet. Tölgyes László, a BG Hitel & Lízing vezérigazgatójának elmondása szerint, egyre több mikro- is kisvállalkozás keresi a lakáslízing termékeket. A BG ezen célcsoport számára dolgozott ki olyan lízingtermékeket, melyek segítségével a cégek is vonzóbb adózási feltételeket érhetnek el.

A mikro- és kisvállalkozások fejlődésének egy jelentős mérföldköve, amikor megfelelő irodát, telephelyet alakítanak ki. Ezek a cégek méretükből adódóan gyakran használnak lakásokat irodának. Mivel jelentős tőkeerővel még nem rendelkeznek, azonban a havi pénzáramuk kiváló, az egyik legkedvezőbb finanszírozási forma számukra a lakáslízing. A lakáslízing a cég számára hosszútávú befektetés, ami több szempontból is előnyös a vállalkozás számára. A lízingszerződés lejártával - akár zárt, akár nyílt végű konstrukcióban - a cégtulajdonos szabadon dönthet, hogy a lakást irodaként használja tovább, esetleg hozzátartozóinak teremt lakhatási lehetőséget, vagy eladja az ingatlant.

A mikro- és kisvállalkozások a lízingbe vett ingatlan után különböző költségeket számolhatnak el. A lízingszerződés megkötésekor egyszeri díjak lépnek fel, mint az értékbecslés díja, közjegyzői díj, folyósítási díj, szerződéskötési díj, illeték, illetve a helyszíni szemle díja. A lízingszerződés futamideje során pedig havi, rendszeresen elszámolható költségek jelentkeznek. Ezek a kamat és kezelési költségek, valamint a lízingtárgy amortizációja, azaz értékcsökkenési leírása. Ezek a költségek zárt végű és nyílt végű lízingszerződések esetén egyaránt jelentkeznek, a költségek elszámolása pedig csökkenti a cég adóalapját.

A lízingszerződés feltételei már egészen kis cégek számára is teljesíthetőek. A kritériumok kikötik, hogy a cég ne legyen tartósan veszteséges, ne legyen negatív a saját tőke. A BG már induló vállalkozásoknak is biztosít lakáslízinget. A feltételek mikro- és kisvállalkozások számára nagyon kedvezőek, hiszen a cégnek még lezárt pénzügyi évvel, illetve annak beszámolójával sem kell rendelkeznie a bonitás vizsgálathoz. A finanszírozási hányadot befolyásolja az ingatlan forgalomképessége, valamint a készfizető-kezességet vállaló cégtulajdonosok jövedelmi, vagyoni helyzete. A lízingkérelmek nem kerülnek elutasításra, legfeljebb csökkentett finanszírozás mellett kerülnek a szerződések megkötésre.

A lízing a fent felsorolt adókedvezményeken túl további, az adózáson alapuló előnyöket is tartalmaz. Ha a leendő lízingbevevő a kiválasztott új építésű lakást nyílt végű pénzügyi lízing keretein belül vásárolja meg, csökkenhet a havi lízingdíj az áfa visszaigénylés miatt. A BG "Nettó finanszírozás" rendszere pont ezt a lehetőséget használja ki. Mivel a lízing során a lízingbeadó visszaigényelheti az ingatlan áfáját, a "Nettó finanszírozás" konstrukciója során ezt a kedvezményt a BG átengedi a vevőnek, oly módon, hogy az eszköz áfáját ugyan meg kell fizetnie a lízingbevevőnek, a BG azonban nem számít fel rá kamatot, és kezelési költséget. Magyarán a lízingbevevőnek havonta kevesebbet kell fizetnie.

Szintén új építésű ingatlanok esetében, a lízingbevevő illeték kedvezményeket is érvényesíthet, ha nyíltvégű pénzügyi lízinget választ. Az új építésű ingatlanok 15 millió forintig illetékmentesek, illetve a lízingbevevő a nyílt végű konstrukcióban csak a maradványösszeg megfizetésekor jelöli ki azt a személyt, aki tulajdonba lép. Így, ha a lízingbevevő a futamidő lejártakor más személyt jelöl meg tulajdonosként, az illetékmentesen juthat az ingatlan tulajdonjogához. Ezt a kedvezményt a felek maguk között bármilyen formában feloszthatják.

"A felsorolt kedvezményekből láthatjuk, hogy ha valaki, akár magánszemélyként, akár vállalkozásként lakást szeretne vásárolni, a lízing az akár nulla százalékos önerő mellett sok más előnyt tartogathat számára. Érdemes tehát felébreszteni a könyvelőket és adótanácsadókat, hogy segítsenek a legjobb forma kiválasztásában." jelentette ki Tölgyes László a BG Hitel és Lízing vezérigazgatója.