Ingatlanadó céges lakásra: nem dőlhetnek hátra a vállalkozók

2009. július 14. 09:32

Amennyiben a jelenleg elfogadott adótörvények rendelkezéseit abból a szempontból tekintjük át, hogy melyik gazdasági ágazatra irányul a legtöbb speciális módosítás, akkor nem kell sokáig töprengenünk: ez az ingatlan szektor. Nemcsak az eredetileg ingatlanadóról szóló törvényként beharangozott, majd több lépcsőben egyes nagy értékű vagyontárgyakat terhelő adóról szóló törvényre átkeresztelt jogszabályra gondolhatunk, fontos változások lépnek életbe a társasági adó és az illetékek tekintetében is!

Ingatlanadó: NEM, vagy IGEN, vagy NEMIGEN?

Már a szakmai koncepció kidolgozása során heves vitát váltott ki, hogy az új adónem csak lakóingatlanokra, vagy minden egyéb ingatlanra is vonatkozzon. Nyilvánvalóvá vált, hogy a gazdasági válság által egyik leginkább sújtott szektorra komoly csapást mérne az adó kiterjesztése minden ingatlanra, sőt azt minden ingatlannal rendelkező gazdasági szereplő megérezte volna. Végül az ingatlanadót csak a lakóingatlanokra terjesztették ki, de hátradőlhetnek-e most a vállalkozások? A válasz természetesen: nem.

Azon vállalkozások, amelyek lakóingatlan tulajdonosai, értelemszerűen az adó alanyává válnak. De az már korántsem egyértelmű, hogy a lakóingatlan alatt nemcsak a lakást, lakóházat, lakóépületet kell érteni, hanem idetartozik többek között az ingatlan-nyilvántartásban kastélyként, villaként udvarházként, üdülőként, hétvégi házként, sőt a csónakházként is nyilvántartott ingatlan. A jogszabályok szószerinti értelmezése alapján komoly hátrányt szenvedhetnek például azon vállalkozások, amelyeknek kastélyszállója az ingatlan nyilvántartásban kastélyként van bejegyezve.

További kellemetlen meglepetést okozhat a lakóingatlant fejlesztő vállalkozásoknak, hogy a használatbavételi engedélyt kapott, de nem értékesített lakóingatlanok után adófizetési kötelezettségük keletkezik. 2008. év első félévének adatai alapján, a Budapesten átadott, de még nem értékesített lakások száma 2.000 lakás körül járt*, s az értékesítések ezt követően vélhetően jelentősebb mértékben eshettek vissza, mint a használatba vételi engedélyek számának csökkenése, így az olló tovább nyílt, ezzel növelve az engedéllyel rendelkező, de még nem értékesített lakásszámot.

"A vállalkozásoknak érdemes lesz odafigyelniük, hogy a használatbavételi engedélyük mikor emelkedik jogerőre - emelte ki Hegedüs Sándor az RSM DTM adócsoport vezetője -, tekintettel arra, hogy az adókötelezettség a tárgyév - így legelőször 2010. - január 1.-jén már jogerős használatbavételi engedéllyel rendelkező lakóingatlanok után keletkezik!"

Ingatlan tranzakciók adózása a társasági adó törvényben - nyitva hagyott kiskapu?

A jogalkotó igyekezett magyarországi társasági adóalapot kreálni az ingatlanos projekt cégek részesedéseinek értékesítéséből származó árfolyamnyereségből - mind belföldi, mind külföldi illetőségű értékesítő esetén -, tekintettel arra, hogy eddig e tranzakciók meghatározó része nem adózott Magyarországon. Ezt egy új konstrukció bevezetésével, illetve egy korábbi adóalap-kedvezmény szűkítésével igyekezett elérni. Lássuk milyen eredménnyel!

Az új törvény szerint adóalannyá válik a külföldi személy, amennyiben ingatlannal rendelkező társaságban meglévő részesedését értékesíti, vagy azt kivonja. Ingatlannal rendelkező társaság az az adózó, illetve az adózó olyan - belföldön fekvő ingatlannal rendelkező - kapcsolt vállalkozása, amelyek beszámolójában a kimutatott eszközök piaci értékéből az ingatlanok 75 %-nál nagyobb részarányt képviselnek.

Kivételt jelent, amikor az ingatlannal rendelkező társaság külföldi illetőségű tagja az adóév folyamán teljes egészében olyan államban bír illetőséggel, melynek Magyarországgal a kettős adóztatás elkerüléséről egyezménye van, mely az árfolyamnyereségből származó jövedelem magyarországi adózását nem teszi lehetővé. Így egy megfelelően kiválasztott holdingstruktúra - még ha külföldi is -, könnyen mentesítheti a tranzakciót a magyar társasági adóztatás alól.

Amennyiben az ingatlannal rendelkező projekttársaságot egy magyar holding társaság értékesítette, akkor az elért árfolyamnyereség - főszabály szerint - adóköteles volt Magyarországon, de 2007 óta az ún. bejelentett társaság konstrukciójával ezt is mentesíteni lehetett a társasági adó alól. A szabályozás nem változott, ennek eredményeképpen a megadott feltételek betartása esetén egy magyar társaság sem adózik, ha ingatlant tartó leányvállalatát értékesíti.

Újjászabott illetékszabályok - sok-e a 200 millió forint?

NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!

Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)

Az ingatlanos vállalkozások számára a legjelentősebb változás, hogy visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetni az ingatlannal rendelkező társaság 75 százalékot meghaladó részesedésének megszerzéséért.

Korábban az ingatlanos társaságok értékesítésével meg lehetett kerülni a nem lakásnak minősülő ingatlanok értékesítéséhez kapcsolódó 10 %-os visszterhes vagyonátruházási illetéket. Az illeték alapja az új szabály szerint a megszerzett társaság tulajdonában lévő ingatlanok piaci értéke. Adódik a kérdés, hogy van-e bármiféle értékhatár, amely alatt nem áll be az illetékfizetési kötelezettség?

A rossz hír, hogy nincs, így egy termelő vállalat, vagy egy logisztikai cég 75 százalékot meghaladó részesedéseinek megszerzése - amennyiben az gyárépülettel, raktárral, vagy irodával rendelkezik -, függetlenül a társaság profiljától illetékfizetési kötelezettséget eredményez. Sőt, ha egy társaságnak csak csekély, pár millió forint értékű ingatlana van, akkor is illetékfizetési kötelezettség keletkezik a társaság részesedéseinek fent ismertetett hányadának megszerzése után. Így míg korábban, ha egy termelő cég csak egy használaton kívüli ipari ingatlanát akarta értékesíteni, akkor két lehetősége volt: vagy az érintett ingatlant egy kiválás keretében (mely illetékmentes volt) egy új társaságba áthelyezni, és az új társaság részesedéseit értékesíteni, ekkor mentesült a teljes folyamat az illetékfizetési kötelezettség alól, vagy magát az ingatlant értékesítette a társaság, de ekkor a vásárlót 10 % illeték terhelte.

Az új szabályok mindkét esetben az érintett ingatlan értékét figyelembe véve 1 milliárd forintig 4, azon felül 2 százalékban határozzák meg az illeték mértékét, ingatlanonként legfeljebb 200 millió forint összegig.

Míg korábban a magas illetékkulcs miatt az óvatos vásárlónak, aki társasággal együtt vette meg az ingatlant, érdemes volt jogi és pénzügyi átvilágítást végezni, addig ez most feleslegessé válhat, hiszen nem a társaságok, hanem csak az ingatlanok kerülnek értékesítésre. Persze megfelelően kialakított struktúrával akár továbbra is meg lehet kerülni ezen illeték megfizetését, de mérlegelnie kell a vásárlónak, hogy - ugyan illetékfizetési kötelezettség nélkül, de - átveszi-e az ingatlannal rendelkező társaság jogi és pénzügyi kockázatait.

Minden jó, ha vége jó?

Az ingatlanok pénzügyi lízingbe adásával foglalkozó társaságok számára könnyebbség, hogy a kedvezményes 2 %-os illeték alkalmazhatóságához már elég, ha az árbevétel fele - függetlenül a lízing tárgy milyenségétől - pénzügyi lízingből származik. További kedvező fordulat, hogy a törvény hatálybalépésétől 2012. december 31-ig visszlízing keretében történő ingatlanszerzés illetékmentes lesz, megkönnyítendő a válságban finanszírozási nehézséggel küszködő vállalkozások forráshoz jutását.

A jogalkotó visszamenőleges hatállyal meghosszabbított néhány ingatlanfejlesztéshez, illetve ingatlanforgalmazáshoz kapcsolódó határidőt. A lakóház építésére alkalmas telektulajdon megszerzése továbbra is illetékmentes, amennyiben a szerző vállalja, hogy azon lakóházat épít, a határidő a korábbi 4 év helyett már 6 év, de ez csak azokra az esetekre vonatkozik, amikor a telek megszerzését 2004. október 1. és 2009. május 31. között jelentették be illetékkiszabásra. Kiterjesztették az ingatlanforgalmazással és ingatlanok pénzügyi lízingbe adásával foglalkozó társaságok kedvezményes illetékkulcs alkalmazásához nyitva álló határidejét is, két évről négy évre, azokban az esetekben, amikor a szerzés 2006. október 1. és 2009. május 31. között kerültek bejelentésre illetékkiszabás céljából.

HR BLOGGER
laskainelli  |  2024.03.26 12:00
A házasság egy olyan szövetséget jelentene, amelynek mélysége biztonságot és figyelmet biztosít a fe...
hrdoktor  |  2024.03.26 10:32
A stressz negatív hatásairól szinte mindenki hallott, de az eustressz, vagyis a pozitív stressz egés...
perfekt  |  2024.03.12 11:42
Az egészségbiztosítási pénzbeli ellátásainál előfordul, hogy a kérelmező több ellátást kap a jog sze...
coachco  |  2024.03.03 12:47
Most belegondolva abba, a Föld, föld...! című könyve után, hogy Márai távozása és az én ifjúkorom kö...
vezetoi-coaching  |  2024.02.12 22:30
Gondoltam, ezt elmesélem már. Gyakorlatilag kétszer megnéztem…:-))) Életemben először... Ki tudja, a...
Ilyen modellben még soha nem szerveztek ekkora rendezvényt (x)

Rekord gyorsasággal fogytak el a jegyek arra 400 fősre tervezett, fiataloknak szóló kapcsolatépítő és önfejlesztő rendezvényre, amelynél a szervezők a közösségi finanszírozás modelljével toboroztak.

Zsongtak és tolongtak a vevők a magyar Kickstarteren: rengetegen csaptak le erre az egyedülálló termékre

Az első hazai közösségi piactéren sikeresen célba ért egy mézes kampány, amelyben a vásárlás mellett egy hartai termelő kaptárait is örökbe lehetett fogadni.

Újraindul a STRT Holding inkubációs programja, a Launchpad

Az STRT Holding közleménye szerint 8+30 millió forint befektetés és tapasztalt mentorgárda várja a jelentkezőket.

Egykor kubai textilmunkásoktól volt hangos, most közösségi finanszírozásból újul meg a patinás budapesti gyárépület (x)

A hiánypótló naturális, és letisztult berendezési trendeket kedvelő fotós közösség számára a Nordix már nem ismeretlen.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2024. március 29. péntek
Auguszta
13. hét
Március 29.
Nagypéntek
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
GEN Z Fest 2024
Gyere el akár INGYEN a Z generáció tavaszi eseményére!
Retail Day 2024
Merre tovább, magyar kiskereskedelem?
EZT OLVASTAD MÁR?
Pénzcentrum Retail Day 2024
Magyarország legfontosabb kiskereskedelmi rendezvénye - Inspiráló előadók, izgalmas előadások, gyakorlati tudás.
Most nem