Őrültség, vagy óriási húzás? Egyre többen vesznek fel így lakáshitelt Magyarországon

A bankok 2023 harmadik negyedévében már élénkülő keresletet tapasztaltak a lakáshitelek iránt, előretekintve pedig döntő többségük az élénkülés folytatódásával számol, ugyanakkor az új hitelszerződések volumene még 41 százalékkal elmaradt az előző év azonos időszakától - derült ki az MNB Lakáspiaci jelentéséből. 

A jegybank szerint a városi CSOK kivezetése és a babaváró kölcsön igénybe vevői körének szűkítése 2024-től a lakáshitel-kereslet csökkenése irányába hat, ugyanakkor e hatást tompíthatja az október végén bejelentett CSOK Plusz program, amely 2024-től a gyermeket vállaló házaspárok számára teszi lehetővé kedvezményes kamatozású hitel felvételét. Az idei év hátralevő részében a CSOK Plusz 2024-es indulása és a falusi CSOK támogatási összegének jövő évi emelése kivárásra ösztönözhet a programokra jogosultak körében.

Mint a jelentésből kiderült, idén szeptemberben már minden ötödik lakáscélú hitelhez (22,36%) kapcsolódott valamilyen állami támogatás, 21,18 százalékhoz pedig egyenesen a "régi" CSOK. A csökkenés, és a jegybank által emlegetett kivárás még nem látszódhat az adatsorban, hiszen szeptemberben még híre sem volt a CSOK Plusz-nak.

Összességében egyébként a felvett lákáshitelek többségéből használt ingatlanokat vettek az ügyfelek június és szeptember között minden egyes hónapban 40 milliárd forint feletti összeget folyósítottak erre a célra a bankok, amire nem volt példa 2022 nyara óta.

Mindemellett augusztusról szeptemberre a jegybank adatai szerint kereken 1 millió forinttal csökkent az átlagos lakáshitel-összeg az új lakásokra felvett kölcsönök esetében, a kilencedik hónapban ez 15,6 millió forint volt így. A használt ingatlanok esetén még ennél is nagyobb, 1,2 millió forintos volt a visszaesés ugyanebben az időszakban. Az átlagos futamidőkben nem történt kiemelkedő változás, új lakások esetében 20,6 évre, használt lakásra felvett hiteleknél pedig 19,2 évre adósodnak el átlagosan az ügyfelek.

Az átlagos hitelösszegek korrekciójában szerepet játszhatott az is, hogy míg a második negyedévben nőtt a hiteladósok között a magasabb keresetűek aránya – amit a jövedelemeloszlások tekintetében a 90. percentilisben megfigyelhető emelkedés is alátámaszt –, a harmadik negyedévben a nominális bérek emelkedése és a dezinflációs folyamatok az alacsonyabb jövedelmi szegmensben is a kereslet élén külését eredményezték

- értékelte a helyzetet a jegybank.

Két negyedévnyi csökkenés után ismét növekedésnek indult a budapesti hitelfedezeti-mutató (HFM). Ez azt mutatja meg, hogy a megvásárolt ingatlanok vétalárát hány százalékban finanszírozzák kölcsönből az emberek. Ez az idei második negyedévben átlagosan 38% volt Budapesten, mialatt 3 hónappal korábban csak 35 volt. A legtöbb fővárosi lakáshitel-hitelfelvevő (23,8%) az ingatlan vételárának 71-80%-át finanszírozta kölcsönből - ők tehát nagyjából kimaxolták a lehetőségeket, hiszen a 10 %-os önerővel kapcsolatos szabály csak 2024-től lép életbe. Ugyanez a csoport a tavalyi második negyedévben tett ki 20 %-nál nagyobb réteget a hitelfelveők között.

A vidéki lakáspiacra is hasonlo trendek jellemzőek, ott a második negyedévben a megvásárolt ingatlanok vételárának átlagosan 43%-át fedezték kölcsönből a vásárlók. A legtöbben itt is majdhogynem a lehető legkisebb önerővel vágtak bele a vásárlásba, az ügyletek szintén 23,8%-a volt ilyen. A budapesteknél valamivel többen voltak azok, akik 61-70%-ban hitelből finanszírozták a vásárlást.

Ugyanakkor 2023 második negyedévében a fővárosban felvett lakáshitelek 68 %-ánál a HFM-mutató értéke meghaladta a 40 %-ot, míg az előző év azonos időszakában ez a hitelfelvételek 75 %-ára volt igaz. A vidéki lakásvásárlások esetében ez az arány 72 %-ról 69 %-ra csökkent egy év alatt.

Októbertől éreztetheti hatását a kormány által bevezetett "önkéntes" kamatplafon a lakáshitelek tekintetében. Ugyanakkor az MNB szerint

a piaci alapú lakáshitelek átlagos kamata már szeptemberben is 8,3 százalékos volt.

Az új szerződésekre vonatkozó hitelkamat júniusig 8,8 százalékon stagnált, majd pedig megindult a lassú csökkenés, ami a várhatóan folyamatos alapkamat-csökkentés nyomán tovább mérséklődhet. A 8,5 százalékos THM-plafon szerepe a Pénzcentrum folyamatosan frissülő lakáshitel-kalkulátorának eredményei szerint is egyre elenyészőbb lehet a piacon. Mi most 20 milliós hitelösszeggel és 20 éves futamidővel számoltunk - havi jövedelemnek pedig 400 ezer forintot állítottunk be. Mint kiderült, a 12 ajánlatból csak a legutolsó esne bele a kamatplafon feletti szintbe: a Raiffeisen MindigFIX 20 Lakáshitel THM-je a fenti feltételekkel 9,33%, a havi törlesztő pedig 179 303 Ft.

Ezzel szemben a legjobb ajánlat, a CIB 10 Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel már 7,21%-os THM-et kínál, így a törlesztő 154 888 forint lenne. De nem sokkal marad el ettől az Erste piaci kamatozású lakáshitele sem: itt a THM 7,94%-os, a havi törlesztő pedig 162 835 forint. A bank minősített fogyasztóbarát lakáshitelének esetében 8,05% a THM, ami 164 066 forintos havi törlesztőrészletet eredményez.