Méghogy padlón vannak itthon a kamatok: durván ránk ver fél Európa

Gyakran írunk róla, hogy a lakáshitelek kamatai mennyire alacsonyak mostanság, mint ahogy arról is beszámoltunk, hogy a közelgő monetáris szigorítás miatt ez vélhetően változni fog. A hitelek (nem csak a lakáshiteleké) kamatai valóban egészen alacsonyak, ez azonban nem kizárólag itthoni jelenség.

A statista.com a 2018-as első negyedévre vonatkozó adatai szerint a vizsgált országokban csak Romániában voltak magasabbak a jelzáloghitelek kamatai, mint Magyarországon - akkor ez itthon 4,31 százalék volt, míg Romániában 4,78. 

Persze ez a pár tizedes eltérés nem olyan jelentős, gondolhatnánk. Pedig nagyon is az, ez ugyanis már több ezer forintot jelent a törlesztőben. Sok országhoz képest azonban nem csak pár tizedes, hanem több százalékpontos eltérés tapasztalható. Franciaországban például 1,48 százalék az átlagos jelzáloghitel kamata, de Olaszországban is csak 1,85 százalék. Dániában pedig ez elképesztően alacsony, 0,9 százalék. De Dániában már volt arra is példa, hogy egy a lakáshitelek kamatai negatívak voltak.

Lakást vásárolnál? Kedvező lakáshitelek egy helyen: használd a Pénzcentrum kalkulátorát!

Míg tehát mi folyamatosan arról írunk, hogy roppant alacsonyak a kamatok, és a Magyar Nemzeti Bank is a korábbihoz képest példátlanul laza monetáris politikát folytat, addig a lakáshiteleink kamatai európai összehasonlításban kiugróan magasak. Mi állhat a hattérben?

Óvatosabbak vagyunk - ez jelenhet meg a kamatban?

Ha valaki kerüli a kockázatot, és hosszú időre fixál, akkor annak bizony ára van. Ez magasabb kamatok formájában meg is jelenik a konstrukcióban. Azt tudjuk, hogy a magyar lakosság körében kihelyezett új hitelek nagy része fix kamatozású, így gondolhatnánk azt is, hogy ez az oka a magasabb kamatoknak. Nézzük meg, mennyire igaz ez:

Magyarország azon országok között van, ahol magasabb a kamatfixálás aránya. Csakhogy Dániában ez az arány még magasabb, a kamatok pedig jelentősen alacsonyabbak. Ugyanúgy cáfolja a teóriát a lengyel példa is, ahol szintén magasak a kamatok, miközben a lakáshitelek 100 százaléka változó kamatozású. Ugyanez igaz Romániára is, ahol messze dominál a rövid kamatperiódusú hitelek aránya, mégis kamatrekorderek a vizsgált országokon belül. A fenti példák új kihelyezésű hitelekre vonatkoznak, amelyeken belül itthon még alacsonyabb a változó kamatozású hitelek aránya, mint az állományon belül. Így aztán a kamatperiódus ezt a kamatkülönbségeket egyáltalán nem magyarázza.

EZ IS ÉRDEKELHET

A németeknek nincs rá pénze, a magyaroknak természetes: mi folyik a lakáspiacon?!

Jobban élnek a románok, magyarok, mint a németek és dánok?

Gondolhatnánk arra is, hogy esetleg nem a lakáshitelek körében kell keresni az okot, hiszen a jelzáloghitelek közül választhatunk szabad felhasználásút is. Ahhoz pedig a magasabb kockázat miatt magasabb kamat társul. Ezt azonban már a saját példánkon is megcáfolhatjuk, hiszen a magyar hiteligénylők körében sosem volt annyira népszerűtlen a szabad felhasználású jelzáloghitel, mint most.

Akkor mégis miért van ez?

Egyrészt vannak kézzelfogható okok: a magyar bankok európai összehasonlításban is magas költségszinten működnek, ezt pedig beépítik a kamatokba is. Magas volt a magyar bankok céltartalék-képzési kötelezettsége is, így a várható hitelveszteséget is átterhelik a lakosságra. Ráadásul alacsony a bankok között a verseny: sok megye, település van, ahol csak néhány bank működik, ezeken a helyeken pedig a lakosság nem árazás, hanem földrajzi elhelyezkedés alapján választ hitelt.

Összességében tűpontos választ nehéz adni, hiszen a hitelkamatokat nem csak monetáris összefüggések, de reálgazdasági okok is befolyásolják. Egyik ilyen lehet például az adott gazdaságon belüli pénzkereslet - magyarra lefordítva a hiteligénylési kedv. Ha egy gazdaságban csak úgy rohanják le a bankokat, mint ahogy az itthon történik, ott a hitelintézetek megtehetik, hogy magasabb kamatszinten versenyezzenek egymással. Márpedig itthon ez történik.

A fenti adatsorból az látszik, hogy míg a dánok már a rendelkezésre álló jövedelmük 2,3-szoros szinjéig eladódosodtak, addig Magyarországon ez mindössze 39,4 százalék, de ugyanez a trend igaz a GDP-hez viszonyítva is. Ha összevetjük ezen országokat a fenti adatsorral, ott már néminemű összefüggés látható. Így tehát a hitelfelvételi kedv is minden bizonnyal jelentősebb azokban az országokban, ahol magasabbak a kamatok (valójában pont ezért magasabbak a kamatok), mert a lakosságnak is vannak tartalékai. 

Válogatnál a hitelek között? Minden egy helyen a Pénzcentrum kalkulátorában!

Magyarázóerővel bírhat a magasabb pénzkeresletre a lakásárak növekedése is. Egyrészt mert a lakáspiaci boom mögött rendszerint konjunktúra - erőteljes gazdasági növekedés, magasabb reálbérek, magasabb foglalkoztatottság - áll, másrészt a magasabb lakásárak értelmeszerűen nagyobb pénzmennyiség felvételére kényszerítik a lakosságot. A nagy hitelfelvételi igény pedig felnyomja a kamatokat is.

Ahogy itt látszik, az MNB összesítése szerint Magyarországon nőttek a legnagyobb mértékben 2018 első negyedévében a lakásárak, és ezzel párhuzamosan a hitelfelvételi kedv is nőtt. A hitelkereslet és a kamatszint összefüggését igazolja a román példa is, ahol is kiugróan magas volt a jelzáloghitelek iránti kereslet abban az időszakban, amikor a vizsgálat az országok közti kamateltéréseket bemutatja. De nézhetnénk Olaszországot is, ahol csak 1,98 százalékot nőtt a jelzáloghitel-állomány, és közben a lakáshitel kamatok is alacsonyak. 

Természetesen nem lehet megkerülni a monetáris politika pénzmennyiség-szabályozó törekvését sem. Ez ugyanakkor egyrészt bajos, mert minden szuverén monetáris politikával rendelkező ország eltérő módon szabályozhatja a pénzmennyiséget (így például nálunk nem olyan fajsúlyos az alapkamat mértéke), másrészt a reálgazdasági okok mindig erőteljesebben hatnak a pénzkeresletre. Ennek ellenére azért látszik, hogy az eurót használó országokban alacsonyabbak a kamatok - mert az Európai Központi Banknál még annyira sincs monetáris szigor, mint Magyarországon. 

A valóság nem bújhat el az elvont átlagok mögött!

Az átlagkamatok a piaci átlagok kamatai - tiszta sor. Egy olyan országban, ahol az átlagkamat 0,9 százalék (jelesül Dániában), ott a szórás is roppant alacsony lehet. Látva a lakosság eladósodottságát, nem is csoda, hogy a bankok kiélezett versenyben ennyire megvágjak kamatiakat. Magyarországon viszont más a helyzet, nálunk nagyon magas a szórás, így aztán az átlagon nagyon felhúzhatják azok a hitelek, amelyeknek a kamata sokkal magasabb, mint a legalacsonyabb piaci kamat.

A fenti példán illusztráljuk, hogy mekkora is ez a szórás (az ajánlatokat a Pénzcentum kalkulátorából szemléztük). Az Erste hitele például 2,65 százalékos kamattal érhető el, de az MKB ajánlata is 2,64 százalékos. Kalkulátorunkban találtunk olyan ajánlatokat is, amelyek az átlagot meghaladó kamatokkal érhetők el - ezek azonban 10 évre fixált hitelek. A Raiffeisen lakáshitelének kamata például 4,35 százalék, a K&H-é 4,65 százalék.

Persze vannak a fentiektől eltérő termékek is, és több szempontot is figyelembe lehet venni. Ehhez használd kalkulátorunkat, és hasonlítsd össze a bankok hiteleit az átlaggal.