Devizahitelesek százezrei lemaradtak, ők jártak jobban?

- Mennyivel csökken vagy nő a törlesztőrészlet a forinthitelre váltás miatt?
- Mi befolyásolja később a törlesztőrészlet alakulását?
- Hogyan szabályozza az állam a forinthitelek kamatát? 

>> Az új árfolyamrögzítés kalkulátor <<

Az eredmény természetesen ezúttal sem fekete vagy fehér.

Mennyivel csökken vagy nő a törlesztőrészlet a forinthitelre váltás miatt?

Egy átlagos hiteles 5 millió forintot végtörlesztett, példánkban ezért abból indulunk ki, hogy ekkora összegű hitelre van szüksége (más hitelösszeg arányosan nagyobb vagy kisebb törlesztőrészlettel jár azonos paraméterek mellett). E feltételezés természetesen nem mindenkinél életszerű, hiszen a devizahitelek többségét 75-80%-os hitel-fedezetérték arány (LTV-mutató) mellett vették fel annak idején, így a forintgyengülés miatt a közel 30%-os tartozáselengedés ellenére is többen csak jelentős összegű megtakarítással kombinálva tudnak új hitelt felvenni.

Az új forinthitel törlesztőrészletét a régi frankhiteléhez képest (változatlanul annuitás hitel esetén) az alábbi négy tényező határozza meg:

1. a tőketartozás nagysága a frankhitel tőketartozásához képest: mivel a végtörlesztés fix árfolyamon történik, a forinthitel összege teljes átváltás esetén a frankhitel tőketartozásánál 25-30%-kal lesz alacsonyabb

2. az új hitel futamideje a frankhitel hátralévő futamidejéhez képest: a törlesztőrészlet és a futamidő fordítottan viszonyul egymáshoz, de nem lineárisan: minél hosszabb a futamidő, egységnyi futamidő-hosszabbítással annál kisebb havi megtakarítás érhető el

3. a hiteldíj (kamat + rendszeres költség) nagysága a frankhiteléhez képest: a forinthitelek a bankok forrásköltségei miatt drágábbak. Bár új frankhitelek már gyakorlatilag nincsenek (így nem összehasonlíthatók a forinthitelekkel), a meglévő lakáshitelek esetében a svájci frank alapúak kamata jelenleg közel 4,7 százalékponttal alacsonyabb a forinthitelekénél, a szabad felhasználású jelzáloghiteleknél ez a különbség 3,8 százalékpont.

4. a frankárfolyam alakulása: minél magasabb jövőbeni frankárfolyamra számított a devizahiteles, annál inkább megérte végtörleszteni, de például egy 220 forintos jövőbeni frankárfolyam mellett egy 8%-os hiteldíjú frankhitel már alacsonyabb törlesztőrészletet jelent, mint egy végtörlesztéshez felvett, ugyanolyan futamidejű, de 11%-os hiteldíjú forinthitel.

Abszolút értelemben kifejezve a fenti példa esetében az alábbit kapjuk: 160 forintos felvételkori árfolyam mellett kezdetben 42 ezer forint volt a frankhitel törlesztőrészlete (feltéve, hogy a kamat azóta nem változott). 240 forintos frankárfolyam mellett ez ma már 63 ezer forint. A végtörlesztéssel a mostani 7 millió forintos tartozás 5 millióra csökken, az árfolyamkockázat megszűnik, helyette azonban a forinthitel kamatkockázatát vállalja az ügyfél, vagyis kamatperiódusonként (3,6 hónap, vagy akár 3-5 év) megváltozhat a törlesztőrészletet.

Klikk a képre!

Mi befolyásolja a törlesztőrészlet alakulását?

Mint említettük, az árfolyamkockázat helyett most már "csak" kamatkockázat terheli az adóst, így a hiteléhez kapcsolódóan az maradt számára a legfontosabb kérdés, miként alakulhat hitelének a kamatozása. Mint az alábbi ábrán látható, a végtörlesztési időszak kezdete óta jelentősen megnőtt a forinthitelek kamata, így például a változó kamatozásúaké a szeptemberi 9,1%-ról decemberre 10,7%-ra.

Ez azonban az újonnan felvett hitelek átlagkamatára vonatkozik csak (a bankok érthető okokból drágították őket), a korábbi forinthitelek kamata stabil maradt. Ennek oka, hogy nagy részük nem változó kamatozású, vagyis nem követi rövid távon a bankközi kamatláb változását, ráadásul nagy arányban a korábbi állami kamattámogatások idején kerültek felvételre.

Az újonnan felvett hitelek többsége azonban ettől eltérően viselkedik, a bankok nagy része ugyanis mára áttért a nem változó kamatozásról a referenciakamathoz kötött árazásra. A Pénzcentrum.hu  korábbi cikkéból például kiderült a nyolc nagybankból három 6 havi BUBOR-hoz, kettő pedig 3 havi BUBOR-hoz kötötte végtörlesztésre igénybe vehető hitelének árazását. Márpedig mindkét bankközi kamatláb szorosan együttmozog a jegybanki alapkamattal (az erre vonatkozó várakozásokat is tükrözi), így az új forinthitelek kamata gyakorlatilag ettől, valamint a bankok által efölött alkalmazott kamatfelártól függ.

A bankok által alkalmazott kamatfelár átlagos mértéke a végtörlesztés előtti 3 százalékponttal szemben 4 százalékpont környékére nőtt az utóbbi hónapokban. Ez egyrészt a megemelkedett lakossági hitelkereslet, másrészt a bankok megemelkedett kockázatait tükrözi, hogy a külföldi források drágulásáról ne is beszéljünk. A hosszabb távon fix kamatozású hiteleknél azonban inkább csökkenésről beszélhetünk, ami azt mutatja, a bankok nem drágították ezeket a bankközi kamatláb emelkedésének megfelelő mértékben.

A BUBOR és a kamatfelárak együttes emelkedése hatására decemberben egy változó (tehát általában BUBOR-hoz kötött) kamatozású hitelt átlagosan 10,7%-os kamat és 12,6%-os hiteldíj mellett lehetett felvenni.

Összefoglalva tehát: döntően az alapkamat jövőbeni alakulása és a kamatfelárak változása befolyásolja a forinthitelesek jövőbeni törlesztőrészletét. Ami az előbbit illeti, egy sikeres IMF-tárgyalás esetén esély van arra, hogy ne emelkedjen 7% fölé az alapkamat, az év második felében pedig egy kamatcsökkentési ciklus vegye kezdetét. Utóbbinak a cikkünk 5. ábráján látható hatása lehet a törlesztőrészletre.

Hogyan szabályozza az állam a forinthitelek kamatát?

A jegybanki alapkamaton (pontosabban a bankközi kamaton) kívül tehát leginkább a bankok által a bankközi kamatlábon felül alkalmazott felár befolyásolja a törlesztőrészlet alakulását. A már megkötött hitelszerződések esetében alkalmazott kamatfelár változtatását a bankok 2010 elején életbe lépett Magatartási Kódexénél is szigorúbban a 275/2010. számú, 2010. december 15-én kihirdetett kormányrendelet szabályozza. Ez lényegében kimondja, hogy a hitelkamat csak a forrásköltségek emelkedése esetében (vagyis forinthitel esetében ez általában a bankközi és a betéti kamatok), illetve az ügyfél kockázatának jelentős romlása (leginkább késedelembe esés) esetében emelhető.

Április 1-jével azonban a fentihez képest is új szabályozás lép életbe, ekkortól ugyanis csak hosszú távon fix, illetve referenciakamathoz kötött árazású hitelt nyújthatnak a bankok, nem változtatható kamatfelár mellett. Bár a rendelkezés közvetlenül az új hitelekre vonatkozik csak, az adósok augusztusig kérhetik, hogy hitelüket az új szabálynak megfelelően kösse újra költségmentesen a bank, vagyis hitele referenciakamatozásúvá váljék. Ez hosszú távon megóvja a forinthiteleseket attól, hogy a bankközi kamat (vagy az állampapír-hozam) változásánál nagyobb mértékben változzon hitelük kamatozása, így a törlesztőrészlet nagysága a referenciakamattól függ majd.

Konklúzió

Ábráink egyértelműen mutatják, milyen feltétel mellett volt érdemes a forinthitelt választani. Általánosságban nem lehet kijelenteni, hogy a forinthitelre váltók jobban vagy rosszabbul jártak volna. Aki úgy érzi, túl magas kamat mellett vette fel forinthitelét, annak nem szabad elfelejtenie, hogy a referenciakamat nemcsak nő, de jobb időkben csökken is, ráadásul az évekig rettegett árfolyamkockázat megszűnt. Aki viszont amiatt bánkódik, hogy lemaradt az évszázad nagy lehetőségéről, annak komoly vigasztalást adhat a várhatóan tavasszal induló, a többségnek több százezer forintos "ajándékkal" járó új árfolyamrögzítés.