4 °C Budapest

Inkább vigyék a lakást? Az ablakon szórják ki a pénzt a lakáshitelesek...

Pénzcentrum
2007. december 12. 05:55

Érdekes okfejtés borzolja a kedélyeket az Egyesült Államokban a Bush-kormányzat intézkedéscsomagja nyomán, melynek fő célja a bajbajutott lakáshitel adósok és persze ezzel együtt az ingatlanpiac, a hitelpiac és tulajdonképpen az egész gazdaság megmentése. A kérdés csak az, hogy mielőtt elöntik a hazafias világmegváltó érzelmek az adósokat, el tudják-e a dönteni, hogy megéri-e élniük a kormány által felkínált lehetőséggel. A válasz korántsem teljesen egyértelmű és végeredményben visszavezet a tulajdonlás kontra bérlet problematikájához.

Az ajánlat...

Hivatalosan is bejelentette a Fehér Ház, hogy a pénzügyi szféra szereplőivel együttműködésben mentőövet dobnak a bajbajutott subprime lakáshiteleseknek, hogy megtarthassák ingatlanjukat. Amint arról korábban beszámoltunk, a subprime kölcsönöket alacsony bevezető kamat jellemezte, ám az átmeneti periódus lejártával a törlesztőrészletek drasztikusan megemelkednek.

A "teaser freaser"-ként emlegetett program nevéből is adódik, hogy a Bush-kormányzat a kezdeti alacsony szinten kívánja befagyasztani a subprime hitelek kamatait az elkövetkező 5 évre azok számára, akik 2005 januárja és 2007 júliusa között vettek fel jelzáloghitelt. Ezen konstrukciók esetében a teaser (bevezető) kamatok jellemzően 7-9% között mozognak, az átmeneti periódust követően pedig 9-11%-ra emelkednek.

Az intervenciós lépés nélkül a havi törlesztőrészletek az elkövetkező 2,5 év alatt mintegy 30%-kal emelkedhetnének, mely sokak számára elviselhetetlen terhet jelentene és végeredményben a terhelt ingatlan elvesztéséhez vezetne. Egy biztos: az elnök mentőcsomagja ezen veszélyeztetettek közül sok mindenkit az otthonában tart majd, kérdés hogy milyen áron...

Ablakon kidobott pénz?

Érdemes elgondolkodni azon, hogy ha valaki esetében 2 százalékpontos kamatkülönbség dönti el, hogy megengedheti-e magának az adott ingatlant, akkor valójában túlságosan túlfeszítette költségvetését és a kérdés csupán költőinek minősíthető. Ilyen helyzetben az adós rendszeres havi jövedelmének túlzottan nagy hányadát fordítja hiteltörlesztésre.

A túl magas törlesztő gyakorlatilag lehetetlenné teszi, hogy megtakarítást is képezzenek a bajba jutottak, azaz pusztán racionálisan szemlélve gyakorlatilag egy olyan eszközkategóriába öntik a pénzüket (ez lenne maga a lakásuk), mely lehetséges, hogy már jelenleg is túlértékelt, a jövőbeli hozamtermelő képessége pedig igencsak megkérdőjelezhető, hiszen a legtöbb szakértő negatív irányú árkorrekcióra számít a tengerentúli ingatlanpiac számos szegmensében.

Ez a gondolat persze visszavezet bennünket a korábban részletesen taglalt venni vagy bérelni dilemmához, melynek fő sarokpontja, hogy a jövedelmet elhelyezhetnénk magasabb hozamot termelő eszközökbe is, igaz ezek kockázati szintje is eltér az ingatlanokétól. A korábban idézett tanulmány szerint a második világháború óta az Egyesült Államokban az ingatlanárak és bérleti díjak hányadosa több mint duplájára nőtt, csakúgy mint az ingatlanárak és jövedelmek hányadosa. Ennek hátterében paradox módon épp az a kormányzati politika áll, mely a hitelezési gyakorlat lazításával igyekezett elérhetőbbé tenni az ingatlanokat, a mesterségesen felduzzasztott kereslet azonban árfelhajtó hatása révén visszakorrigálta az ingatlanok megfizethetőségét.

JÓL JÖNNE 1 MILLIÓ FORINT?

Amennyiben 1 millió forintot igényelnél 36 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 33 952 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 14,41 %), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 33 972 forintos törlesztőt (THM 14,45%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)

 

Míg az egyik oldalon a historikus és várható hozamok nézegetésével eljuthatunk arra a következtetésre, hogy az ingatlanok mára túlértékeltté váltak az Egyesült Államokban és valóban jobban megérheti a bérlet és részvénybefektetés kombinációjára épülő struktúra, addig nem szabad elfelejteni, hogy a nagybetűs "amerikai álomnak" még mindig része a saját tulajdonú álomingatlan, amit persze sokkal kevesebben engedhetnének meg maguknak, mint ahányan ilyenben élnek.

Ha ehhez hozzávesszük, hogy az ingatlanpiaci szakértők többsége nem számít áremelkedésre belátható időn belül a tengerentúli piacon, akkor beláthatjuk, hogy még az árzuhanással való riogatás nélkül is természetes piaci korrekció megy végbe: a bérleti díjak és jövedelmek felzárkóznak a historikus rátákhoz.

Végeredményben tehát ha pusztán racionális alapon hozza meg a döntést valaki, akkor ugyan első látásra örülhet az új lehetőségnek, amit a kamatbefagyasztás jelent, nem árt azonban elgondolkodnia, hogy a törlesztésre kidobott pénzt nem lenne-e jobb befektetni az elkövetkező években, amikor nagy valószínűség szerint az ingatlanárak nem mozdulnak el markánsan felfelé. A lényeg, hogy a Bush-kormányzat "teaser freaser" lépését lehetőségként és nem ajándékként kell értelmezniük az érintetteknek, akik a kialakult helyzetben is dönthetnek úgy, hogy nem kívánják megtartani ingatlanjukat, hanem inkább hozamot termelő megtakarítási portfoliót alakítanak ki, miközben albérletbe költöznek.

Inkább vigyék a lakást?

Mindenképp hangsúlyozni kell, hogy az ingatlan-tulajdonlással kapcsolatos döntés nem éppen a legracionálisabb alapon meghozott döntések egyike, főleg amikor egy kultúrában lépten-nyomon azt sulykolják, hogy lakást márpedig venni kell. Hazánkban a befektetéssel kombinált bérlet verzió széleskörű elterjedése gyakorlatilag teljesen kizárt, hiszen sokat elmond a bérlethez való hozzáállásról, hogy a saját tulajdonú ingatlanok aránya 90% feletti Magyarországon.

PC BLOGGER & PODCASTER
MEDIA1  |  2024. április 16. 19:55
Garázdaság mellett immáron még egy tényállás miatt folyik büntetőeljárás a Telex és a Gulyáságyú Méd...
Bankmonitor  |  2024. április 16. 12:05
Az otthonfelújítási támogatás részletszabályai még nem ismertek, egy sor fontos dolgot nem tudunk a...
Holdblog  |  2024. április 16. 06:03
A tavalyi lengyel politikai fordulat a Donald Tusk vezette koalíció kormányra kerülése az ország gaz...
MNB Intézet  |  2024. április 15. 11:07
Sokan meglepődnek azon, hogy az USA-ban nem a hard landing forgatókönyv látszik megvalósulni. Valójá...
Itt a díjnyertes fiatal vállalkozó újabb nagy dobása (X)

Az egyik legígéretesebb hazai technológiai startup által most piacra dobott okos gyűrű lehetővé teszi, hogy egyetlen érintéssel bármilyen infót megosszunk magunkról új ismerősünkkel.

Ilyen modellben még soha nem szerveztek ekkora rendezvényt (x)

Rekord gyorsasággal fogytak el a jegyek arra 400 fősre tervezett, fiataloknak szóló kapcsolatépítő és önfejlesztő rendezvényre, amelynél a szervezők a közösségi finanszírozás modelljével toboroztak.

Zsongtak és tolongtak a vevők a magyar Kickstarteren: rengetegen csaptak le erre az egyedülálló termékre

Az első hazai közösségi piactéren sikeresen célba ért egy mézes kampány, amelyben a vásárlás mellett egy hartai termelő kaptárait is örökbe lehetett fogadni.

Újraindul a STRT Holding inkubációs programja, a Launchpad

Az STRT Holding közleménye szerint 8+30 millió forint befektetés és tapasztalt mentorgárda várja a jelentkezőket.

NAPTÁR
Tovább
2024. április 17. szerda
Rudolf
16. hét
Április 17.
Hemofília világnap
KONFERENCIA
Tovább
GEN Z Fest 2024
Gyere el akár INGYEN a Z generáció tavaszi eseményére!
Retail Day 2024
Merre tovább, magyar kiskereskedelem?
EZT OLVASTAD MÁR?
CSOK Plusz - hírek, tudnivalók
A legfontosabb hírek, elemzések, és a részletszabályok a 2024-től elérhető CSOK Plusz-ról.
Most nem