Érdekes okfejtés borzolja a kedélyeket az Egyesült Államokban a Bush-kormányzat intézkedéscsomagja nyomán, melynek fő célja a bajbajutott lakáshitel adósok és persze ezzel együtt az ingatlanpiac, a hitelpiac és tulajdonképpen az egész gazdaság megmentése. A kérdés csak az, hogy mielőtt elöntik a hazafias világmegváltó érzelmek az adósokat, el tudják-e a dönteni, hogy megéri-e élniük a kormány által felkínált lehetőséggel. A válasz korántsem teljesen egyértelmű és végeredményben visszavezet a tulajdonlás kontra bérlet problematikájához.
Az ajánlat...
Hivatalosan is bejelentette a Fehér Ház, hogy a pénzügyi szféra szereplőivel együttműködésben mentőövet dobnak a bajbajutott subprime lakáshiteleseknek, hogy megtarthassák ingatlanjukat. Amint arról korábban beszámoltunk, a subprime kölcsönöket alacsony bevezető kamat jellemezte, ám az átmeneti periódus lejártával a törlesztőrészletek drasztikusan megemelkednek.
A "teaser freaser"-ként emlegetett program nevéből is adódik, hogy a Bush-kormányzat a kezdeti alacsony szinten kívánja befagyasztani a subprime hitelek kamatait az elkövetkező 5 évre azok számára, akik 2005 januárja és 2007 júliusa között vettek fel jelzáloghitelt. Ezen konstrukciók esetében a teaser (bevezető) kamatok jellemzően 7-9% között mozognak, az átmeneti periódust követően pedig 9-11%-ra emelkednek.
Az intervenciós lépés nélkül a havi törlesztőrészletek az elkövetkező 2,5 év alatt mintegy 30%-kal emelkedhetnének, mely sokak számára elviselhetetlen terhet jelentene és végeredményben a terhelt ingatlan elvesztéséhez vezetne. Egy biztos: az elnök mentőcsomagja ezen veszélyeztetettek közül sok mindenkit az otthonában tart majd, kérdés hogy milyen áron...
Ablakon kidobott pénz?
Érdemes elgondolkodni azon, hogy ha valaki esetében 2 százalékpontos kamatkülönbség dönti el, hogy megengedheti-e magának az adott ingatlant, akkor valójában túlságosan túlfeszítette költségvetését és a kérdés csupán költőinek minősíthető. Ilyen helyzetben az adós rendszeres havi jövedelmének túlzottan nagy hányadát fordítja hiteltörlesztésre.
A túl magas törlesztő gyakorlatilag lehetetlenné teszi, hogy megtakarítást is képezzenek a bajba jutottak, azaz pusztán racionálisan szemlélve gyakorlatilag egy olyan eszközkategóriába öntik a pénzüket (ez lenne maga a lakásuk), mely lehetséges, hogy már jelenleg is túlértékelt, a jövőbeli hozamtermelő képessége pedig igencsak megkérdőjelezhető, hiszen a legtöbb szakértő negatív irányú árkorrekcióra számít a tengerentúli ingatlanpiac számos szegmensében.
Ez a gondolat persze visszavezet bennünket a korábban részletesen taglalt venni vagy bérelni dilemmához, melynek fő sarokpontja, hogy a jövedelmet elhelyezhetnénk magasabb hozamot termelő eszközökbe is, igaz ezek kockázati szintje is eltér az ingatlanokétól. A korábban idézett tanulmány szerint a második világháború óta az Egyesült Államokban az ingatlanárak és bérleti díjak hányadosa több mint duplájára nőtt, csakúgy mint az ingatlanárak és jövedelmek hányadosa. Ennek hátterében paradox módon épp az a kormányzati politika áll, mely a hitelezési gyakorlat lazításával igyekezett elérhetőbbé tenni az ingatlanokat, a mesterségesen felduzzasztott kereslet azonban árfelhajtó hatása révén visszakorrigálta az ingatlanok megfizethetőségét.
JÓL JÖNNE 1 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 1 millió forintot igényelnél 36 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 33 952 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 14,41 %), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 33 972 forintos törlesztőt (THM 14,45%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
Míg az egyik oldalon a historikus és várható hozamok nézegetésével eljuthatunk arra a következtetésre, hogy az ingatlanok mára túlértékeltté váltak az Egyesült Államokban és valóban jobban megérheti a bérlet és részvénybefektetés kombinációjára épülő struktúra, addig nem szabad elfelejteni, hogy a nagybetűs "amerikai álomnak" még mindig része a saját tulajdonú álomingatlan, amit persze sokkal kevesebben engedhetnének meg maguknak, mint ahányan ilyenben élnek.
Ha ehhez hozzávesszük, hogy az ingatlanpiaci szakértők többsége nem számít áremelkedésre belátható időn belül a tengerentúli piacon, akkor beláthatjuk, hogy még az árzuhanással való riogatás nélkül is természetes piaci korrekció megy végbe: a bérleti díjak és jövedelmek felzárkóznak a historikus rátákhoz.
Végeredményben tehát ha pusztán racionális alapon hozza meg a döntést valaki, akkor ugyan első látásra örülhet az új lehetőségnek, amit a kamatbefagyasztás jelent, nem árt azonban elgondolkodnia, hogy a törlesztésre kidobott pénzt nem lenne-e jobb befektetni az elkövetkező években, amikor nagy valószínűség szerint az ingatlanárak nem mozdulnak el markánsan felfelé. A lényeg, hogy a Bush-kormányzat "teaser freaser" lépését lehetőségként és nem ajándékként kell értelmezniük az érintetteknek, akik a kialakult helyzetben is dönthetnek úgy, hogy nem kívánják megtartani ingatlanjukat, hanem inkább hozamot termelő megtakarítási portfoliót alakítanak ki, miközben albérletbe költöznek.
Inkább vigyék a lakást?
Mindenképp hangsúlyozni kell, hogy az ingatlan-tulajdonlással kapcsolatos döntés nem éppen a legracionálisabb alapon meghozott döntések egyike, főleg amikor egy kultúrában lépten-nyomon azt sulykolják, hogy lakást márpedig venni kell. Hazánkban a befektetéssel kombinált bérlet verzió széleskörű elterjedése gyakorlatilag teljesen kizárt, hiszen sokat elmond a bérlethez való hozzáállásról, hogy a saját tulajdonú ingatlanok aránya 90% feletti Magyarországon.
Rekord gyorsasággal fogytak el a jegyek arra 400 fősre tervezett, fiataloknak szóló kapcsolatépítő és önfejlesztő rendezvényre, amelynél a szervezők a közösségi finanszírozás modelljével toboroztak.
Az első hazai közösségi piactéren sikeresen célba ért egy mézes kampány, amelyben a vásárlás mellett egy hartai termelő kaptárait is örökbe lehetett fogadni.
Az STRT Holding közleménye szerint 8+30 millió forint befektetés és tapasztalt mentorgárda várja a jelentkezőket.
A hiánypótló naturális, és letisztult berendezési trendeket kedvelő fotós közösség számára a Nordix már nem ismeretlen.
-
Elárulta a Lidl, milyen akciókkal készül a húsvéti szezonra
A húsvéti időszakban is változatos akciókkal és kedvezményekkel segíti a Lidl a vásárlókat.
-
Cégalapítás online: az eljárás menete lépésről lépésre (x)
Megmutatjuk, mire számíthat, ha vállalkozás indítását tervezi
-
Az ASUS újdonsága a modern munkaélmény új szintjét kínálja (x)
Az ExpertBook B9 OLED új mércét állít az üzleti laptopok számára.
- Kis-Benedek József az Arénában: a moszkvai merényletet nem csak az Iszlám Állam szervezte
- Kiemelt miniszteri feladatot kapott Kotán Attila
- Több kilométeres dugó alakult ki az M3-as autópályán
- Durván elszállhat a párizsi olimpia költségvetése
- Feljelentették a kormánypárti képviselők Budapest I. kerületének polgármesterét
- Lengyelország és Ukrajna közös fegyvergyártásra készül