12 °C Budapest

Inkább vigyék a lakást? Az ablakon szórják ki a pénzt a lakáshitelesek...

Pénzcentrum
2007. december 12. 05:55

Érdekes okfejtés borzolja a kedélyeket az Egyesült Államokban a Bush-kormányzat intézkedéscsomagja nyomán, melynek fő célja a bajbajutott lakáshitel adósok és persze ezzel együtt az ingatlanpiac, a hitelpiac és tulajdonképpen az egész gazdaság megmentése. A kérdés csak az, hogy mielőtt elöntik a hazafias világmegváltó érzelmek az adósokat, el tudják-e a dönteni, hogy megéri-e élniük a kormány által felkínált lehetőséggel. A válasz korántsem teljesen egyértelmű és végeredményben visszavezet a tulajdonlás kontra bérlet problematikájához.

Az ajánlat...

Hivatalosan is bejelentette a Fehér Ház, hogy a pénzügyi szféra szereplőivel együttműködésben mentőövet dobnak a bajbajutott subprime lakáshiteleseknek, hogy megtarthassák ingatlanjukat. Amint arról korábban beszámoltunk, a subprime kölcsönöket alacsony bevezető kamat jellemezte, ám az átmeneti periódus lejártával a törlesztőrészletek drasztikusan megemelkednek.

A "teaser freaser"-ként emlegetett program nevéből is adódik, hogy a Bush-kormányzat a kezdeti alacsony szinten kívánja befagyasztani a subprime hitelek kamatait az elkövetkező 5 évre azok számára, akik 2005 januárja és 2007 júliusa között vettek fel jelzáloghitelt. Ezen konstrukciók esetében a teaser (bevezető) kamatok jellemzően 7-9% között mozognak, az átmeneti periódust követően pedig 9-11%-ra emelkednek.

Az intervenciós lépés nélkül a havi törlesztőrészletek az elkövetkező 2,5 év alatt mintegy 30%-kal emelkedhetnének, mely sokak számára elviselhetetlen terhet jelentene és végeredményben a terhelt ingatlan elvesztéséhez vezetne. Egy biztos: az elnök mentőcsomagja ezen veszélyeztetettek közül sok mindenkit az otthonában tart majd, kérdés hogy milyen áron...

Ablakon kidobott pénz?

Érdemes elgondolkodni azon, hogy ha valaki esetében 2 százalékpontos kamatkülönbség dönti el, hogy megengedheti-e magának az adott ingatlant, akkor valójában túlságosan túlfeszítette költségvetését és a kérdés csupán költőinek minősíthető. Ilyen helyzetben az adós rendszeres havi jövedelmének túlzottan nagy hányadát fordítja hiteltörlesztésre.

A túl magas törlesztő gyakorlatilag lehetetlenné teszi, hogy megtakarítást is képezzenek a bajba jutottak, azaz pusztán racionálisan szemlélve gyakorlatilag egy olyan eszközkategóriába öntik a pénzüket (ez lenne maga a lakásuk), mely lehetséges, hogy már jelenleg is túlértékelt, a jövőbeli hozamtermelő képessége pedig igencsak megkérdőjelezhető, hiszen a legtöbb szakértő negatív irányú árkorrekcióra számít a tengerentúli ingatlanpiac számos szegmensében.

Ez a gondolat persze visszavezet bennünket a korábban részletesen taglalt venni vagy bérelni dilemmához, melynek fő sarokpontja, hogy a jövedelmet elhelyezhetnénk magasabb hozamot termelő eszközökbe is, igaz ezek kockázati szintje is eltér az ingatlanokétól. A korábban idézett tanulmány szerint a második világháború óta az Egyesült Államokban az ingatlanárak és bérleti díjak hányadosa több mint duplájára nőtt, csakúgy mint az ingatlanárak és jövedelmek hányadosa. Ennek hátterében paradox módon épp az a kormányzati politika áll, mely a hitelezési gyakorlat lazításával igyekezett elérhetőbbé tenni az ingatlanokat, a mesterségesen felduzzasztott kereslet azonban árfelhajtó hatása révén visszakorrigálta az ingatlanok megfizethetőségét.

JÓL JÖNNE 1 MILLIÓ FORINT?

Amennyiben 1 millió forintot igényelnél 36 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 33 952 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 14,41 %), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 33 972 forintos törlesztőt (THM 14,45%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)

 

Míg az egyik oldalon a historikus és várható hozamok nézegetésével eljuthatunk arra a következtetésre, hogy az ingatlanok mára túlértékeltté váltak az Egyesült Államokban és valóban jobban megérheti a bérlet és részvénybefektetés kombinációjára épülő struktúra, addig nem szabad elfelejteni, hogy a nagybetűs "amerikai álomnak" még mindig része a saját tulajdonú álomingatlan, amit persze sokkal kevesebben engedhetnének meg maguknak, mint ahányan ilyenben élnek.

Ha ehhez hozzávesszük, hogy az ingatlanpiaci szakértők többsége nem számít áremelkedésre belátható időn belül a tengerentúli piacon, akkor beláthatjuk, hogy még az árzuhanással való riogatás nélkül is természetes piaci korrekció megy végbe: a bérleti díjak és jövedelmek felzárkóznak a historikus rátákhoz.

Végeredményben tehát ha pusztán racionális alapon hozza meg a döntést valaki, akkor ugyan első látásra örülhet az új lehetőségnek, amit a kamatbefagyasztás jelent, nem árt azonban elgondolkodnia, hogy a törlesztésre kidobott pénzt nem lenne-e jobb befektetni az elkövetkező években, amikor nagy valószínűség szerint az ingatlanárak nem mozdulnak el markánsan felfelé. A lényeg, hogy a Bush-kormányzat "teaser freaser" lépését lehetőségként és nem ajándékként kell értelmezniük az érintetteknek, akik a kialakult helyzetben is dönthetnek úgy, hogy nem kívánják megtartani ingatlanjukat, hanem inkább hozamot termelő megtakarítási portfoliót alakítanak ki, miközben albérletbe költöznek.

Inkább vigyék a lakást?

Mindenképp hangsúlyozni kell, hogy az ingatlan-tulajdonlással kapcsolatos döntés nem éppen a legracionálisabb alapon meghozott döntések egyike, főleg amikor egy kultúrában lépten-nyomon azt sulykolják, hogy lakást márpedig venni kell. Hazánkban a befektetéssel kombinált bérlet verzió széleskörű elterjedése gyakorlatilag teljesen kizárt, hiszen sokat elmond a bérlethez való hozzáállásról, hogy a saját tulajdonú ingatlanok aránya 90% feletti Magyarországon.

PC BLOGGER & PODCASTER
MEDIA1  |  2024. március 28. 13:01
Az állami televízió zenés-ifjúsági csatornája fiatalok igényeire szabott, aktuális témákat ígér.
Bankmonitor  |  2024. március 28. 11:47
A CSOK Plusznál – ahogy azt a korábbi lakástámogatási elemeknél már megszokhattuk – szám...
MNB Intézet  |  2024. március 28. 10:14
A szabadkereskedelmi konszenzus évtizedeiben a főáramú közgazdaságtan az állami beavatkozás és prote...
ChikansPlanet  |  2024. március 28. 09:40
Egy tech startup által tervezett innováció nemcsak a jövő energiaszükségletére kínál megoldást, hane...
Ilyen modellben még soha nem szerveztek ekkora rendezvényt (x)

Rekord gyorsasággal fogytak el a jegyek arra 400 fősre tervezett, fiataloknak szóló kapcsolatépítő és önfejlesztő rendezvényre, amelynél a szervezők a közösségi finanszírozás modelljével toboroztak.

Zsongtak és tolongtak a vevők a magyar Kickstarteren: rengetegen csaptak le erre az egyedülálló termékre

Az első hazai közösségi piactéren sikeresen célba ért egy mézes kampány, amelyben a vásárlás mellett egy hartai termelő kaptárait is örökbe lehetett fogadni.

Újraindul a STRT Holding inkubációs programja, a Launchpad

Az STRT Holding közleménye szerint 8+30 millió forint befektetés és tapasztalt mentorgárda várja a jelentkezőket.

Egykor kubai textilmunkásoktól volt hangos, most közösségi finanszírozásból újul meg a patinás budapesti gyárépület (x)

A hiánypótló naturális, és letisztult berendezési trendeket kedvelő fotós közösség számára a Nordix már nem ismeretlen.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2024. március 28. csütörtök
Gedeon, Johanna
13. hét
Március 28.
Nagycsütörtök
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
GEN Z Fest 2024
Gyere el akár INGYEN a Z generáció tavaszi eseményére!
Retail Day 2024
Merre tovább, magyar kiskereskedelem?
EZT OLVASTAD MÁR?
Pénzcentrum Retail Day 2024
Magyarország legfontosabb kiskereskedelmi rendezvénye - Inspiráló előadók, izgalmas előadások, gyakorlati tudás.
Most nem