Ingyen is lehet lakásod!

Ki ne gondolt volna már arra, hogy saját lakásba költözzön, vagy a már meglévő rezidenciát cserélje nagyobbra. Az álmodozást ezt követően felváltja a tervezés és előkerül egy igen kényes kérdés: miből finanszírozzam? Felkereshetünk számtalan bankot és pénzintézetet, tárgyalhatunk hitelközvetítők hadával, a kérdés akkor is kérdés marad, legfeljebb egyes részei megvilágosodnak. Döntenünk kell, hogy hitelt veszünk fel vagy lízingeljük a leendő ingatlanunkat. Kérdésként merül fel, hogy forint vagy deviza alapú finanszírozást válasszunk, mennyire időre adósodjunk el és még hosszasan sorolhatnánk a paramétereket. Nézzünk akkor néhány szempontot!

Előre bocsátjuk, hogy a cikk nem mondja meg a "tutit" és nem nyújt gyógyírt minden problémára. Célunk az volt, hogy egy csokorba gyűjtsük azokat a paramétereket, amelyekkel szembetalálhatjuk magunkat egy ingatlan finanszírozásánál. A helyes döntést mindenkinek saját magánk kell meghoznia, hiszen minden helyzet más és más, nincs két egyforma szituáció, tehát ami jó az egyiknek nem biztos, hogy jó a másiknak is.

Lízing

Néhány hónappal ezelőtt feltűnt egy új termék a piacon, ez nem más, mint a lakáslízing. Azóta egyre több piaci szereplő próbálja meg bővíteni a palettáját ezzel a termékkel.

Az új autó lízingeléséhez hasonló finanszírozási forma azzal jár, hogy a lakás vevője (lízingbe vevő) az új otthon kiválasztása után havi lízingdíjat fizet, ám csak akkor válik tulajdonossá, ha a futamidő lejár, addig a lízingbe adóé az ingatlan.

A lízingszerződést ötévente meg kell újítani, hiszen az ilyen időközönként lejár, háromhavonta pedig bizony be kell mutatni - igaz, ezt faxon is elfogadják - a lakás befizetett rezsiszámláit is

A konstrukciónak, csakúgy mint minden egyéb pénzügyi terméknek vannak előnyei és hátrányai egyaránt.

Előnyként értékelhetjük azt, hogy a lakáslízing befizetett lízingdíja önerőnek számít, ha a lízingbevevő néhány év elmúltával úgy dönt, hogy egy másik fizetési konstrukcióval (pl.: jelzáloghitel) újra-finanszíroztatja lakását. Előny lehet még, hogy a futamidő alatt többször is lehet devizanemet váltani, bár a költség miatt nem biztos, hogy megéri.

Egyetlen biztosnak vehető hátránya van a fizetési konstrukciónak: várhatóan négy-hat százalékkal ponttal magasabb a teljes hiteldíj mutatója (THM), mint az állami támogatású forinthitelnek

A konstrukcióknál lényeges az értékbecslés szerepe, mivel ha az eltér a lakásépítő által kínált ártól, és a vevő ennek ellenére mégis kitart a választott lakás mellett, akkor az árkülönbözet önrészként jelenik meg, ellenkező esetben beszélhetünk önrész nélküli konstrukcióról.

Ugyancsak fontos szerep hárul a lakások átvételekor a műszaki ellenőrre, aki a lakás átvételénél segédkezik, s a minőségen túlmenően, ha az vevő extrákat is rendelt, akkor megvizsgálja, hogy a beruházó piaci áron vagy annál drágábban számította-e fel azokat.

Használt lakásnál még tovább csökkenhetnek finanszírozási hányadok, ugyanis a felbecsült forgalmi értékből képzett, annál kisebb hitelbiztosítéki érték (az eddigi banki gyakorlat szerint ez a forgalmi érték 80-90 százaléka) 70 százalékára adnak finanszírozást a lízingcégek, ez azonban így szinte semmiben sem különbözik egy banki hiteltől. Persze - akárcsak a bankhitelek esetében - ha valakinek van másik ingatlana és azt úgynevezett kiegészítő ingatlanfedezetként felajánlja, akkor akár a lízingbe vett ingatlan teljes forgalmi értékét, sőt annál többet is igényelhet.

A finanszírozást első lépcsőben drágítja két vaskos tétel: a folyósítási díj, amely a hitel 1,5 százaléka körül van, illetve a 2 százalékos illeték, amelyet a lízingcég fizet az államnak, s ezt bizony továbbhárítja az ügyfélre.

Hitel

A másik lehetőség, ha egy fillér nélkül szeretnénk lakáshoz jutni, az úgynevezett száz százalékos finanszírozás, amely megoldást jelenthet azok számára is, akik nem tudják előteremteni a klasszikus hitelkonstrukciókhoz szükséges önerőt.

Létezik a piacon olyan hiteltermék, amely a hitelbiztosítási érték - az az összeg, amennyire a bank felértékeli a lakást - 115 százalékát finanszírozza, így a gyakorlatban is megvalósulhat a 0 forintos önerővel történő lakásvásárlás. Árnyalja a képet viszont, hogy ez a konstrukció jelenleg csak forint alapon érhető el. Az, hogy pontosan mennyire értékelik fel a lakást, és jövedelmünk alapján mennyi hitelre számíthatunk természetesen minden esetben egyéni elbírálás alapján dől el, amelyben a kívánt lakás elhelyezkedésétől kezdve havi jövedelmünkig sokféle szempontot vesznek figyelembe a hitelintézetek.

Ha megfelelünk a feltételeknek, jó megoldás lehet az állami támogatású Fészekrakó program, ez a konstrukció azonban csak a lehetséges vásárlók egy szűkebb körére érvényes. Önmagában a Fészekrakóval nem tudunk önerő nélkül lakást venni, azonban az úgynevezett "szocpol" felvételével megteremthetjük a vásárláshoz szükséges önerőt, és a piaci hiteleknél alacsonyabb törlesztőrészletekkel számolhatunk. A lehetőség csábító, azonban a szocpol felvételéhez szükséges gyermekek vállalása már igen megalapozott döntést igényel Teljesen üres zsebbel azonban itt sem mindig tudunk belevágni a vásárlásba: a szocpolt ugyanis általában csak a vásárlás végső szakaszában folyósítják, így a lakás lefoglalásához szükség van némi alaptőkére.

Aki az árfolyamkockázattól tartva inkább a forint alapú hitelt részesítené előnyben, annak tisztában kell lennie azzal, hogy a forint alapú hitelek magasabb teljes hiteldíjmutatókkal (THM) és törlesztőrészletekkel járnak; igaz, cserébe nem kell tartanunk a forintárfolyam ingadozásának következményeitől.

Egyéb

A hiányzó önerőt esetleg finanszírozhatjuk más, nem lakáscélú kölcsönből (például személyi hitelből), azonban ezek szinte biztosan magasabb törlesztőrészleteket eredményeznek, mivel a személyi hitelek THM-je jelentősen nagyobb, mint a lakáscélokra felvehető hiteltermékeké.

Végül elképzelhető az is, hogy egy második ingatlant vonunk be a finanszírozásba - a két ingatlan már elegendő fedezetként szolgál ahhoz, hogy akár jövedelemvizsgálat és önerő nélkül is hitelhez juthassunk - ekkor természetesen mindkét ingatlannak tehermentesnek kell lennie.