Ingyen is lehet lakásod!

Pénzcentrum
2006. július 26. 14:00

Ki ne gondolt volna már arra, hogy saját lakásba költözzön, vagy a már meglévő rezidenciát cserélje nagyobbra. Az álmodozást ezt követően felváltja a tervezés és előkerül egy igen kényes kérdés: miből finanszírozzam? Felkereshetünk számtalan bankot és pénzintézetet, tárgyalhatunk hitelközvetítők hadával, a kérdés akkor is kérdés marad, legfeljebb egyes részei megvilágosodnak. Döntenünk kell, hogy hitelt veszünk fel vagy lízingeljük a leendő ingatlanunkat. Kérdésként merül fel, hogy forint vagy deviza alapú finanszírozást válasszunk, mennyire időre adósodjunk el és még hosszasan sorolhatnánk a paramétereket. Nézzünk akkor néhány szempontot!

Ki ne gondolt volna már arra, hogy saját lakásba költözzön, vagy a már meglévő rezidenciát cserélje nagyobbra. Az álmodozást ezt követően felváltja a tervezés és előkerül egy igen kényes kérdés: miből finanszírozzam? Felkereshetünk számtalan bankot és pénzintézetet, tárgyalhatunk hitelközvetítők hadával, a kérdés akkor is kérdés marad, legfeljebb egyes részei megvilágosodnak. Döntenünk kell, hogy hitelt veszünk fel vagy lízingeljük a leendő ingatlanunkat. Kérdésként merül fel, hogy forint vagy deviza alapú finanszírozást válasszunk, mennyire időre adósodjunk el és még hosszasan sorolhatnánk a paramétereket. Nézzünk akkor néhány szempontot!

Előre bocsátjuk, hogy a cikk nem mondja meg a "tutit" és nem nyújt gyógyírt minden problémára. Célunk az volt, hogy egy csokorba gyűjtsük azokat a paramétereket, amelyekkel szembetalálhatjuk magunkat egy ingatlan finanszírozásánál. A helyes döntést mindenkinek saját magánk kell meghoznia, hiszen minden helyzet más és más, nincs két egyforma szituáció, tehát ami jó az egyiknek nem biztos, hogy jó a másiknak is.

Lízing

Néhány hónappal ezelőtt feltűnt egy új termék a piacon, ez nem más, mint a lakáslízing. Azóta egyre több piaci szereplő próbálja meg bővíteni a palettáját ezzel a termékkel.

Az új autó lízingeléséhez hasonló finanszírozási forma azzal jár, hogy a lakás vevője (lízingbe vevő) az új otthon kiválasztása után havi lízingdíjat fizet, ám csak akkor válik tulajdonossá, ha a futamidő lejár, addig a lízingbe adóé az ingatlan.

A lízingszerződést ötévente meg kell újítani, hiszen az ilyen időközönként lejár, háromhavonta pedig bizony be kell mutatni - igaz, ezt faxon is elfogadják - a lakás befizetett rezsiszámláit is

A konstrukciónak, csakúgy mint minden egyéb pénzügyi terméknek vannak előnyei és hátrányai egyaránt.

Előnyként értékelhetjük azt, hogy a lakáslízing befizetett lízingdíja önerőnek számít, ha a lízingbevevő néhány év elmúltával úgy dönt, hogy egy másik fizetési konstrukcióval (pl.: jelzáloghitel) újra-finanszíroztatja lakását. Előny lehet még, hogy a futamidő alatt többször is lehet devizanemet váltani, bár a költség miatt nem biztos, hogy megéri.

Egyetlen biztosnak vehető hátránya van a fizetési konstrukciónak: várhatóan négy-hat százalékkal ponttal magasabb a teljes hiteldíj mutatója (THM), mint az állami támogatású forinthitelnek

A konstrukcióknál lényeges az értékbecslés szerepe, mivel ha az eltér a lakásépítő által kínált ártól, és a vevő ennek ellenére mégis kitart a választott lakás mellett, akkor az árkülönbözet önrészként jelenik meg, ellenkező esetben beszélhetünk önrész nélküli konstrukcióról.

Ugyancsak fontos szerep hárul a lakások átvételekor a műszaki ellenőrre, aki a lakás átvételénél segédkezik, s a minőségen túlmenően, ha az vevő extrákat is rendelt, akkor megvizsgálja, hogy a beruházó piaci áron vagy annál drágábban számította-e fel azokat.

Használt lakásnál még tovább csökkenhetnek finanszírozási hányadok, ugyanis a felbecsült forgalmi értékből képzett, annál kisebb hitelbiztosítéki érték (az eddigi banki gyakorlat szerint ez a forgalmi érték 80-90 százaléka) 70 százalékára adnak finanszírozást a lízingcégek, ez azonban így szinte semmiben sem különbözik egy banki hiteltől. Persze - akárcsak a bankhitelek esetében - ha valakinek van másik ingatlana és azt úgynevezett kiegészítő ingatlanfedezetként felajánlja, akkor akár a lízingbe vett ingatlan teljes forgalmi értékét, sőt annál többet is igényelhet.

A finanszírozást első lépcsőben drágítja két vaskos tétel: a folyósítási díj, amely a hitel 1,5 százaléka körül van, illetve a 2 százalékos illeték, amelyet a lízingcég fizet az államnak, s ezt bizony továbbhárítja az ügyfélre.


 


Hitel

A másik lehetőség, ha egy fillér nélkül szeretnénk lakáshoz jutni, az úgynevezett száz százalékos finanszírozás, amely megoldást jelenthet azok számára is, akik nem tudják előteremteni a klasszikus hitelkonstrukciókhoz szükséges önerőt.

Létezik a piacon olyan hiteltermék, amely a hitelbiztosítási érték - az az összeg, amennyire a bank felértékeli a lakást - 115 százalékát finanszírozza, így a gyakorlatban is megvalósulhat a 0 forintos önerővel történő lakásvásárlás. Árnyalja a képet viszont, hogy ez a konstrukció jelenleg csak forint alapon érhető el. Az, hogy pontosan mennyire értékelik fel a lakást, és jövedelmünk alapján mennyi hitelre számíthatunk természetesen minden esetben egyéni elbírálás alapján dől el, amelyben a kívánt lakás elhelyezkedésétől kezdve havi jövedelmünkig sokféle szempontot vesznek figyelembe a hitelintézetek.

Ha megfelelünk a feltételeknek, jó megoldás lehet az állami támogatású Fészekrakó program, ez a konstrukció azonban csak a lehetséges vásárlók egy szűkebb körére érvényes. Önmagában a Fészekrakóval nem tudunk önerő nélkül lakást venni, azonban az úgynevezett "szocpol" felvételével megteremthetjük a vásárláshoz szükséges önerőt, és a piaci hiteleknél alacsonyabb törlesztőrészletekkel számolhatunk. A lehetőség csábító, azonban a szocpol felvételéhez szükséges gyermekek vállalása már igen megalapozott döntést igényel Teljesen üres zsebbel azonban itt sem mindig tudunk belevágni a vásárlásba: a szocpolt ugyanis általában csak a vásárlás végső szakaszában folyósítják, így a lakás lefoglalásához szükség van némi alaptőkére.

Aki az árfolyamkockázattól tartva inkább a forint alapú hitelt részesítené előnyben, annak tisztában kell lennie azzal, hogy a forint alapú hitelek magasabb teljes hiteldíjmutatókkal (THM) és törlesztőrészletekkel járnak; igaz, cserébe nem kell tartanunk a forintárfolyam ingadozásának következményeitől.

Egyéb

A hiányzó önerőt esetleg finanszírozhatjuk más, nem lakáscélú kölcsönből (például személyi hitelből), azonban ezek szinte biztosan magasabb törlesztőrészleteket eredményeznek, mivel a személyi hitelek THM-je jelentősen nagyobb, mint a lakáscélokra felvehető hiteltermékeké.

Végül elképzelhető az is, hogy egy második ingatlant vonunk be a finanszírozásba - a két ingatlan már elegendő fedezetként szolgál ahhoz, hogy akár jövedelemvizsgálat és önerő nélkül is hitelhez juthassunk - ekkor természetesen mindkét ingatlannak tehermentesnek kell lennie.

NAPTÁR
Tovább
2021. május 10. hétfő
Ármin, Pálma
19. hét
Május 10.
Mentők napja
Május 10.
Baromfi világnap
KONFERENCIA
Tovább
HR Revolution 2021
Vörös riadó! Újabb fronton nyílhat harc a hazai munkahelyeken. Hogyan tovább?
EZT OLVASTAD MÁR?
Pénzcentrum  |  2021. május 9. 16:07