Fizetsz, mint a...

Pénzcentrum

2006. június 21. 12:00

Egy ingatlan tranzakció mindig költségekkel jár. Mindegy, hogy adjuk, vesszük vagy örököljük a "kéglit" mindig fizetni kell a közösbe valamit, valamilyen jogcímen. De valójában mennyi az annyi és hogyan úszhatjuk meg vagy csökkenthetjük a "sápot"? Erre keressük a válaszokat.

Alapvetően kétfajta teherrel találkozhatunk tranzakcióink során. Az egyik az értékesítésből befolyt vagyonnövekmény után fizetendő, 25 százalékos forrásadó. Ennél a szabálynál viszont van egy engedmény, miszerint, ha 15 évnél régebbi az ingatlan, akkor az adómentesnek számít, 0-15 év között pedig sávosan növekszik évente az adóalap.

A másik teher a vagyonszerzési illeték, a 4 millió forint alatti vételárrész után 2%, a felett pedig 6%, de ezeket nem kell megfizetni a 15 millió forint alatti újlakások esetében. A nem lakáscélú ingatlanok (pl.: garázs, tanya) illetéke 10%.

Az örökösödés illetve ajándékozás utáni illetékek mértékét az alábbi két táblázatban foglaltuk össze:

Az ingatlan vásárlása- eladása kapcsán nem csak a vételár az amely meghatározza a fizetendő adó és/vagy illeték mértékét. Nagyon fontos megőriznünk az ingatlan megszerzésére, felújítására vonatkozó iratokat és számlákat is. Mivel ezekre később szükségünk lesz az adóbevallás elkészítésénél és bizony segítségükkel, talán még spórolhatunk is egy keveset.

Az adójogszabályok értelmében, az ingatlan értékesítését követően adóalapot képez az a bevétel, amit az eladó nem lakóingatlan vásárlására fordít. Az adóalapot csökkenthetjük a felújítás költségeivel (amennyiben számlával igazolni tudjuk ezeket). Ingatlan vásárláskor nem kell illetéket fizetni abban az esetben, ha az újonnan szerzett ingatlan(ok) értéke kevesebb, mint az eladott ingatlan értéke. Nézzünk erre egy példát!

Tegyük fel, hogy két évvel ezelőtt építettünk egy ingatlant tízmillió forintért és ezt tavaly eladtuk 15 millióért, majd a vételárból vettünk egy 8 millió forintos lakást. Ekkor az adóalapunk 5 millió forint (15-10), ami után nem kell adót fizetnünk, mert teljes egészében lakásvásárlásra fordítottuk. Az illetékfizetés alól is mentesülünk, mert a vásárolt ingatlanunk vételára kisebb, mint amennyiért az előző ingatlanunkat értékesítettük.

Amennyiben az alábbi példa alapján nem lakást vásároltunk volna, hanem mondjuk egy vidéki tanyát vagy bármely más mezőgazdasági ingatlant, akkor illetéket kellene fizetni újonnan szerzett birtokunk után (10%) és adót is kellene fizetni a kincstárba ötmillió forint után.

A másik gyakori tranzakció a lakáscsere. Tehát továbbgondolva a történetet nem eladjuk a 15 milliót érő házunkat, hanem elcseréljük egy 8 milliós lakásra. Nekünk, mint eladónak adózási kötelezettségünk nem keletkezett, mivel az eladási árból levonva az építés költségeit és a beszámított lakás értékét "elfogyott" az adóalapunk. A vőnek viszont illetéket kell fizetnie 7 millió forint után, ami 260 ezer forint.

Természetesen számtalan eset előfordulhat egy adás-vétel kapcsán. Tehát minden esetben érdemes adótanácsadó (vagy bármilyen "szakértő") segítségét kikérni, hogy optimalizálni tudjuk adónkat.