7 °C Budapest

Mielőtt hitelt veszel fel, jobb ha tudod...

Pénzcentrum
2006. április 25. 12:00

A bankok által egyre gyakrabban kikötött opciós jog nem fizetés esetén azt eredményezheti, hogy az adós tartozásáért cserébe a banké vagy az általa kijelölt vevőé lehet a fedezetül felajánlott ingatlan.

A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.

Mi az az opciós jog?


A bankok által egyre gyakrabban kikötött opciós jog nem fizetés esetén azt eredményezheti, hogy az adós tartozásáért cserébe a banké vagy az általa kijelölt vevőé lehet a fedezetül felajánlott ingatlan.

A Polgári Törvénykönyv 375. §-a szerint: ha a tulajdonos másnak vételi jogot (opció) enged, a jogosult a dolgot egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. A vételi jogra vonatkozó megállapodást - a dolog és a vételár megjelölésével - írásba kell foglalni.

Tehát aki az opciós jogot megszerzi (adott esetben a bank), az a tulajdonos hozzájárulása, új szerződés megkötése nélkül megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát. Megteheti mindazt, amit az opciós szerződés tartalmaz: pl. egyoldalú nyilatkozattal tulajdonjogot szerez, él vevőkijelölési jogával és így jut hozzá a hitel összegéhez. Tehát nagyon fontos lehet, hogy mit tartalmaz a bankkal kötött szerződés.

Különbség van a bankok között aszerint, hogy a hitel biztosítékaként megelégszenek az ingatlanon alapított jelzálogjoggal vagy opciós jogot is kikötnek. Azok a bankok, amelyek megvizsgálják az ügyfelek jövedelmi helyzetét, szigorúbb hitelbírálati eljárást alkalmaznak többnyire csak a jelzálogjog bejegyzését alkalmazzák, esetleg kezes bevonását vagy biztosítás megkötését kérik. Viszont a tipikus jelzálogbankok, amelyeknél kizárólag az ingatlan nyújt lehetőséget probléma esetén arra, hogy a hitelügyletet ne veszteséggel zárják le, azoknál elterjedt módszer az opciós jog kikötése.

Amire érdemes figyelni


A PSZÁF az alábbiakra hívja fel azoknak az ügyfeleknek a figyelmét, akik olyan hitelt igényelnek, amelynek visszafizetését a tulajdonukban álló lakás, családi ház, építési telek vagy egyéb ingatlan jelzálogjoga és esetleg emellett opciós (vételi) jog biztosítja.

Minden szerződőnek joga és érdeke, hogy - még a közjegyző előtti végleges aláírás előtt - megismerje a pénzügyi intézménnyel kötendő hitelszerződés teljes szövegét. Át kell olvasni figyelmesen a szerződést, és csak akkor szabad aláírni, ha a felvetett kérdésekre egyértelmű és megnyugtató választ kapott a hitelnyújtótól. A szerződés aláírásával az adós arra kötelezi magát, hogy a hitelszerződés előírásait maradéktalanul teljesíti. Amennyiben ezt elmulasztja, szerződésszegés címén jogi lépéseket tehetnek ellene, és ezzel bekerülhet a központi hiteladós-nyilvántartásba, amely a későbbi hitelfelvételeket megnehezíti.

Amennyiben az adós nem fizeti vissza a hitelt, a pénzügyi intézmény követelését a szerződés szerint fogja érvényesíteni, ami ezt eredményezheti, hogy az adós elveszíti a biztosítékul szolgáló ingatlan tulajdonjogát. Ezért a szerződéskötéskor tisztában kell lenni az alábbi következményekkel:

A hitelnyújtó minden eszközzel arra fog törekedni, hogy a hitel megtérüljön, s ezért minél jobb biztosítékokat kíván kikötni a hitelszerződés fedezeteként. Ilyennek számít elsősorban a kezesség, a jelzálogjog és az ingatlanra kikötött vételi (opciós) jog.

Amennyiben az adós késlekedik a hitel törlesztésével, a hitelnyújtó intézkedéseket tehet, ezért fontos előre és egyértelműen tisztázni: mi számít késedelemnek és az milyen intézkedéssel jár.

Késedelem esetén a vételi jog kikötésével a hitelnyújtónak joga lesz arra, hogy a biztosítékul szolgáló ingatlan tulajdonjogát a tulajdonos külön beleegyezése nélkül megszerezze, illetve - ha ezt is kikötötte - a tulajdonjog megszerzésére mást jelöljön ki.

A hitelezőnek joga van az adóssal szembeni lejárt követelését és annak biztosítékait másra átruházni. Amikor egy hitel visszafizetése kétségessé válik, a hitelező bankok gyakran adják át a követelést adósságkezelő partnereiknek. Így az adós korábban ismeretlen személyekkel is kapcsolatba kerülhet.

A hitelszerződés futamideje alatt a biztosítékul szolgáló ingatlan értéke változhat. Figyelni kell arra, hogy a hitelező által kínált megállapodás - a vételi jog gyakorlása esetén - az esetleges értékváltozást (növekedést) elismeri-e.

Lényeges eleme egy szerződésnek az is, hogy ha az ügyfél a tartozását nem tudná törleszteni, akkor a biztosítékul szolgáló ingatlan értékesítéséről - méltányos időtartamon belül - önállóan ő gondoskodhasson. Figyelni kell arra, hogy tartalmazza-e ezt a lehetőséget az opciós megállapodás.

Részletesebb és közérthetőbb banki ügyféltájékoztatók

A PSZÁF főként a lakáshitelezésnél alkalmazott biztosítékok körében végzett legutóbbi vizsgálatában megállapította, hogy a vételi jog alkalmazása (ami ugyan szűk körben és csak kivételes esetben alkalmazott eszköz) sértheti az ügyfelek érdekeit. A vizsgálat eredményei alapján a pénzügyi intézmények vételi jog alkalmazásakor alapvetően jogszerűen járnak el ügyfeleikkel szemben. Tekintettel azonban arra, hogy a pénzügyi intézmények az átlagosnál magasabb erkölcsi és anyagi felelősséget viselnek ügyfeleik gazdasági érdekeinek szolgálatában, a PSZÁF elvárja, hogy a jelzálogalapú hitelezés körében visszaélések még esetileg se fordulhassanak elő. (Az adósok helyzetét gyakran a kijelölt vevők, illetve a követelést megvásárlók használják ki, ezért ezek kiválasztásakor fokozott körültekintésre inti a bankokat a Felügyelet).

A PSZÁF útmutatást a bankoknak, hogy milyen ügyféltájékoztatót tegyenek közzé az opciós jog alkalmazásáról. A tájékoztatónak többek között közérthetően ismertetnie kell az opció ismérveit, valamint nem fizetés esetén alkalmazásának következményeit. A szerződéskötést megelőzően arról is tájékoztatni kell az ügyfelet, az ügyfelet, hogy az opciós szerződés alapján a pénzügyi intézmény az ingatlanra más vevőt jelölhet ki, illetve a követelést más személyre átruházhatja. Az ügyfélnek pedig aláírásával kell igazolnia, hogy a tájékoztatást megkapta és az abban foglaltakat megértette. Amennyiben az adós nem fizet, a pénzügyi intézménynek először fizetési felszólításban kell felhívnia a figyelmét az opció alkalmazásának következményeire.

Figyelmeztet a PSZÁF arra is, hogy amennyiben az opció tárgyát képező ingatlan értékéhez képest alacsony összegű hitel vesz fel az ügyfél, célszerű-e egyáltalán a vételi jog kikötése.

Értékbecslés

Az opciós vételár megállapításánál döntő jelentősége van az értékbecslésnek. Ezért a banknak a lehetséges keretek között biztosítania kellene az ügyfelének az értékbecslő megválasztását (például az általa megjelölt értékbecslők közül az ügyfél választhat), illetve az értékbecslés megállapításainak vitatása esetén az ellenőrző értékbecslés lehetőségét. A visszaélések elkerülése érdekében a banknak az opciós vételár meghatározásakor törekednie kell arra, hogy az értékbecslést végző személy munkáját teljesen függetlenül, mindenfajta érdekeltségtől és befolyástól mentesen végezhesse, és az ingatlan értékét annak valós piaci forgalmi értékén állapítsa meg.

A vételi jog gyakorlása előtt a bankoknak minden lehetőséget meg kell adniuk az ügyfélnek arra, hogy ingatlanát saját maga értékesíthesse, és erről a lehetőségről értesíteniük is kell az adóst. Arról is tájékoztatni kell az ügyfelet, hogy az értékesítéséből befolyt vételárból a bank saját követelésének kielégítése után fennmaradt összeg visszajár az ügyfélnek, és annak elszámolása és kifizetése mikor és hogyan történik.

Amennyiben a hitelkövetelés lejárt és a biztosíték érvényesíthető, a bank élhet a vevőkijelölés jogával. Ilyenkor, illetve a követelés átruházása folytán sérülhetnek az ügyfél jogai és a kijelölt vevő vagy a követelést megszerző személy az adós helyzetét egyoldalúan, indokolatlan anyagi előny szerzése érdekében kihasználhatja.

A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.
Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2021. december 2. csütörtök
Melinda, Vivien
48. hét
KONFERENCIA
Tovább
Sustainable World 2021
Fenntartható befektetések, piaci lehetőségek: varázsszó az ESG
EZT OLVASTAD MÁR?