31 °C Budapest

Hogyan alkudjuk le a bérleti díjat ?

Pénzcentrum
2005. december 9. 06:20

Mikor egy vállalkozás életében elérkezik az az időpont, hogy kinövi az otthoni dolgozószobát, illetve már tűnik jó megoldásnak, hogy üzleti partnerei székhelyén folytassák le a tárgyalásokat, akkor nincs más megoldás: saját irodába kell költözni. De vegye vagy bérelje a cég az új "főhadiszállását" ?

Mikor egy vállalkozás életében elérkezik az az időpont, hogy kinövi az otthoni dolgozószobát, illetve már nem jó megoldás az, hogy üzleti partnerei székhelyén folytassák le a tárgyalásokat, akkor nincs más megoldás: saját irodába kell költözni. De vegye vagy bérelje a cég az új „főhadiszállását” ?
A saját iroda vásárlása csak olyan vállalatok számára jelent optimális megoldást, amelyek – tevékenységi körük miatt – hosszú távon is ugyanakkora ingatlanban kívánnak működni.
Azon cégek számára akik nem akarnak (tevékenységük miatt) vagy nem tudnak egy jelentős pénzeszközt ingatlanvásárlásra fordítani azoknak marad az ingatlanbérlés lehetősége.
Azoknak a vállalkozásoknak is jobban megéri bérelni az irodájukat akik bíznak méretük gyors bővülésében, és arra számítanak, hogy rövid időn belül „kinövik” jelenlegi székhelyüket. De hogyan válaszunk magunknak irodát ? Hogyan alkudjunk az árból ? Milyen díjakra számíthatunk ?
Minden az időzítésen múlik
Minden irodaház kivétel nélkül első körben jobban preferálja a nagy bérlőket, hiszen így gyorsabban és hatékonyabban be lehet tölteni a szabad területeket, azonban ahogy az irodaházban egyre kevesebb szabad terület lesz és egyre több a kisebb irodaterület, úgy kerülnek előtérbe a közepes és kisebb bérlők igényei (illetve ezáltal kerülnek a kisebb cégek egyre jobb alkupozícióba).
A kisebb bérlők előnyei, hogy alacsonyabb rizikófaktort hordoznak, hiszen nehezebben hagyják el az irodaházat, nehezebben férnek hozzá a jó területekhez. Emellett a kisebb bérlők jövedelmezősége is magasabb, hiszen általában kisebbek az igényeik is, mint a nagy terület iránt érdeklődőknek.
 
Milyen díjakra számíthatunk ?
 
Iroda mérete (nm)
Bérleti díj (Euro/nm/hó)
Üzemeltetési díj (Euro/nm/hó)
Parkoló díja (Euro/db/hó)
 Raktár bérleti díj (Euro/nm/hó)
Minimális bérleti időszak (év)
40
 3-14
1,8-4,5
62-120
 4-6
 0,5-1
60-80
 3-14
1,8-4,5
30-120
 4-6,5
 0,5-3
100-150
 3-13,5
1,8-4,5
30-120
 4-7
 0,5-3
160-220
 3-15,5
1,8-4,5
30-125
 4-7
 0,5-3
Forrás: iroda.hu
A bérleti díjak a kilencvenes évek eleje óta fokozatosan csökkennek. Azonban szétnézve a fővárosi irodapiacon elég vegyes képet kapun a fizetendő díjakról. Ezen díjak alakulása nagymértékben függ attól, hogy a város melyik részén helyezkedik el az ingatlan (a külvárosban jelentősen olcsóbban kapunk irodát, de ez gondolom nem túl meglepő), milyen felszereltsége van az irodaháznak, kik a bérlők, stb. A bérleti díj azonban csak egy a fizetendő költségek közül, ehhez csatlakoznak a különböző szolgáltatások (költözés, takarítás, irodabútorok, üzemeltetés, stb.) és ingatlanok (parkoló, raktár) díjai.
A bérbeadók sokszor akár 3 évi ottlétet is megkívánnak a bérbevevőtől, előnyt jelenthet viszont, hogy az ingatlanvétel megspórolásával megmaradó pénzt a termelésbe lehet forgatni. Azonban több kérdést kell mérlegelni, akkor amikor a bérleti időtartam hosszáról hozunk döntést: - Mennyire stabil a területigény, előfordulhat- e hogy pár éven belül bővül a cég ? Ha ennek van reális esélye azt mindenképpen érdemes a szerződésbe foglalni és inkább a rövidebb időtartamot preferálni. -
 
Hogyan lehet kedvező bérleti díjat elérni?
Abban az esetben aha a leendő bérlőnek átalakítási igényei vannak (márpedig ezek általában vannak), akkor a bérleti szerződés hosszával csökken az átalakítás hónapra vetített költségaránya, ezáltal a bérleti díj is csökkenhet. Egyszóval, ha komolyabb átalakítási munkákat igényel a bérleti terület kialakítása és hajlandó a bérlő hosszabb távú szerződést aláírni kedvezőbb bérleti díjat lehet elérni, mint rövidebb távúnál.
Az, hogy mennyivel lehet mérsékelni a bérleti díjat hosszabb szerződéses időtartam esetén, illetve milyen kedvezményeket lehet elérni, az minden esetben a tulajdonostól, illetve a tulajdonos érdekeitől függ azáltal, hogy milyen tervei vannak az ingatlannal kapcsolatban rövid, közép és hosszú távon. A tulajdonos érdekeitől függ az is, hogy hosszabb távú szerződésnél milyen kedvezményeket nyújt a bérlőnek, csökkenti a bérleti díjat, esetleg egy-két hónap bérleti díjmentes időszakot biztosít a bérleti időszak elején.
A kedvezmények fajtái végtelenek, vannak tulajdonosok, amelyek speciális kedvezményeket preferálnak, mint például fizetik a költözés költségét, ingyenesen kialakítják az irodaterületet, ingyenes parkolóhelyeket biztosítanak a mélygarázsban és még hosszasan sorolhatnánk.
Hogyan válasszunk irodát ?
A fenti kérdés eldöntéséhez elsőként azt kell mérlegelnünk, hogy mennyire fontos az irodánk területi elhelyezkedése az üzlet szempontjából. Mérlegelnünk kell azt, hogy lehetőség van-e arra, hogy pár éven belül megváltozik a környezet jellege, a környező lakosság összetétele. El kell döntenünk, hogy szükségünk van –e céges parkolóra munkatársaink és ügyfeleink részére, kell-e különálló raktár, illetve irattár, stb.
Az előkelő, jó helyen lévő iroda bérlése jó befektetés, mert a cégnek megfelelő komfortszintet kell garantálnia, saját munkatársai, és üzletfelei számára egyaránt. Azonban kerülni kell a túlzott luxust, mert a partnerek azt hihetik, hogy a cég reprezentatív életmódját is beleszámítják a szállítandó árú, vagy kínált szolgáltatás ellenértékébe.
Mi a különbség a A ,B és C kategóriás irodaház között ?
Nincs semmilyen olyan egységes, általánosan elfogadott szabvány arról, hogy pontosan mi a különbség az A , a B és a C kategóriás irodaházak között, minden egyes ügynökség más-más ismérveket tart fontosnak a kategorizálásnál.
Az A kategóriás irodaépületek alatt, minőségi felszereltséget, és szolgáltatáscsomagot nyújtó reprezentatív, a legmagasabb igényeket kielégítő, első osztályú irodaterületeket értünk. Az A kategóriás épületek minimális követelményei: reprezentatív homlokzat (minőségi építőanyagok, magas szintű műszaki megoldások), korszerű légkezelés, pl. központi fan-coil (4-csöves, hűtő-fűtő rendszer), álpadló vagy álmennyezet, kiépített számítógép-hálózat, tűzjelző rendszer, flexibilis térkialakítás, őrzött mélygarázs (vendégparkoló), reprezentatív központi recepció, színvonalas szolgáltatások az épületben (postai, éttermi és egyéb szolgáltatások az épületben vagy a közvetlen szomszédságban).
A B kategóriás irodák definíciója kevésbé meghatározott, azonban általánosságban elmondhatjuk, hogy ide soroljuk azokat az irodaházakat amely jó minőségű, felújított épületben kialakított, vagy új építésű, kiépített számítógépes- és telefonhálózattal, biztonsági szolgálattal, esetleg központi légkondicionálóval, mélygarázzsal ellátott, de a luxus irodáknál olcsóbb kivitelezésű, alacsonyabb színvonalú szolgáltatást nyújtó épületek.
Minden egyéb ennél alacsonyabb színvonalú épületet a C kategóriás irodaházak közé sorolunk.
 
Forduljunk szakemberhez
Amennyiben nem vagyunk elég tapasztaltak az irodabérlés terén, illetve nem akarunk hosszú napokat rászánni a keresgélésre vagy kedvezőbb bérleti díjakat szeretnénk, akkor érdemes egy erre a piacra szakosodott ügynökségen keresztül kiválasztani a nekünk megfelelő ingatlant. Az ügynökségeknek adott ilyen jellegű megbízásokat bérlőképviseleteknek nevezzük.
A bérlőképviselet, ingatlantanácsadó (illetve ügynök) által nyújtott átfogó szolgáltatás, mely során a bérlőképviselő az irodaterület akvizíciójánál a bérlő kizárólagos képviseletét látja el. A – jellemzően előre meghatározott, fix díjazású – megbízás a legtöbbször kiterjed a bérlő irodahasználati szokásainak és igényeinek felmérésére, az irodahasználattal kapcsolatos költségek kielemzésére, a piaci lehetőségek felkutatására és kiértékelésére, valamint az iroda akvizíció teljes körű lebonyolítására.

A bérlőképviselő szerepe az irodakeresés előkészítésekor és a bérleti szerződés letárgyalásakor a legnagyobb, a szaktudásnak e két lépésnél van a legnagyobb értéke.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2021. július 27. kedd
Olga, Liliána
30. hét
EZT OLVASTAD MÁR?