Ilyen a birtokvédelem 2025-ben: így dobják ki a lakásbitorlókat a bűnvadászok Magyarországon

Ilyenkor a megbízott magánbiztonsági cég felvonul a bérelt ingatlanon, közli a jelenlévőkkel (személyzet, munkások, portás, gondnok, telepvezető, biztonsági őr stb.), hogy a bent lévő ingóságokon zálogjogot érvényesít – mondta el a Pénzcentrumnak a birtokvédelmi szakértő. Kajó Cecília szerint itt rengeteg kérdés merül fel, hol kezdődik a tilos önhatalom, mi van, ha az üzem éppen le van zárva, mi a szerepe ilyenkor a működő, vagy nem működő kamerarendszereknek, a nemfizetőt mennyiben illeti meg ilyenkor a birtokvédelem.

Erre találták ki megoldásként sok-sok éve a magánbiztonsági cégek birtokvédelmi üzletágaikat, melyekben az élőerő puszta igénybevételén túl (védelmi célból) szóba jöhet a sajátosan értelmezett birtokvédelem, illetve speciálisan bérleti szerződéssel kapcsolatos jogviták esetén a zálogjog is. Elsősorban a piaci élet gazdasági szereplői (és nem a magánemberek) számára nyújtanak beárazott, piaci szolgáltatássá kódolt jogos önhatalmat, amely ismerve sok-sok jogesetet, gyakran lavíroz a jogos és a tilos önhatalom mezsgyéjén, és sokszor fordul át önbíráskodásba illetve különböző bűncselekményekbe, amit az esetek kapcsán megindult büntetőeljárások száma is alátámaszt.

Ezekre közvetett módon utalnak például a cégjegyzékben nyomon követhető ügyvezető-változások is, amikor az ügyvezetőt adott időtartamra eltiltják büntetőeljárásban az ilyen pozíció viselésétől, így azt néhány évig a cégből egy másik személy tölti be a nyilvántartásban, míg az eltiltott személy addig szaktanácsadóként, vagy másként funkcionál a cégnél.

Spórolás az idővel és a pénzzel

De mit is értenek a magánbiztonsági cégek birtokháborítás és birtokvédelem alatt és hogyan, milyen személyzetpolitika alapján épülnek fel ezek az üzletágak? Leegyszerűsítve megbízóvédelmet a birtokvédelem köntösébe burkolva, azaz vélt, vagy valós hivatkozási alapot a nemfizető bérlő kiszorítására, ingóságai elvételével (erről később) tevékenysége ellehetetlenítésére és visszajutása megakadályozására. Amint a jegyzői birtokvédelmi eljárás megteremtésének egyik jogalkotói indoka a bíróságok tehermentesítése a fülemüle-perektől, fogalmazhatunk úgy, hogy a magánbiztonsági cégek piaci szolgáltatásaikkal szintén tehermentesítik a bíróságokat ügyterheik alól – hangsúlyozta a Pénzcentrumnak Kajó Cecília.

A zálogjog érvényesítésére vonatkozó közlés után a magánbiztonsági cég az ingóságokat leltárba veszi, értéküket felbecsülteti és ajánlatot tesz ahhoz képest, hogy a becsült összeg fedezi-e a kintlévőséget vagy sem, a helyzettől függően a leltárba vett ingóságokat raktárba szállítja, ezzel a megbízónak megspórol egy akár több éven át tartó drága, kétséges kimenetelű polgári pert, amely időtartama alatt a kintlévőség csak folyamatosan nőne.

A megbízó részéről a birtokvédelem fogalomértelmezése tehát puszta pertaktikai-pergazdaságossági számítás eredménye. A birtokvédelem funkciója ezen esetekben a megbízó nevében az ismételt birtokba kerülés a leltározás ürügyén, az ingóságok (használati tárgyak, gépek, járművek stb.) raktárba szállításával a napi működés lehetetlenné tétele, végül pedig az ingatlan lezárása és biztonsági őrökkel való őrzése. Amennyiben a nemfizető bérlő vissza kívánna térni abba az ingatlanba, amelybe ezt egyébként jogszerűen megtehetné, már nem fogja tudni megtenni.

A birtokvédelmi szakértő szerint a tilos önhatalom, mint az arányosság túllépése - akár az önbíráskodás bűncselekményi fokozatáig eljutva - ilyen esetekben akkor merül fel hangsúlyosan, ha olyan ingatlannal kapcsolatban érvényesít zálogjogot a cég, ahol nincs jelen személyzet, nincs klasszikus nyitva tartás, nem lehet senkivel személyesen tárgyalni, nem lehet senkit megkérni, hogy lépjen kapcsolatba a felettesével, mert itt a bérbeadó megbízója megjelent.

Egy klasszikus nyitvatartási idővel nem rendelkező gyár, üzem esetén a lezárt ingatlan varázsszóra nyitott kapukkal várja a megbízottat. A kamerarendszer, vagy a riasztók működésképtelenné válnak és bár magában a zálogjog érvényesítésében semmi jogszerűtlen nincs, felmerül a kérdés, hogy maga a megbízott, hogy került jogosan birtokba egy személyzettől, munkásoktól, vagy másoktól éppen üres és lezárt ingatlanon, ha oda senki sem engedte be, kulcsot vagy kódot nem kapott a megbízótól (vagy az már alkalmatlan, érvénytelen volt a bejutásra). A megbízó a birtoklás jogáról időlegesen maga mondott le bérleti díj fejében (bár kétségtelenül fennáll egy szerződéses jogvita a nemfizetés miatt, de az nem a birtokvédelem tárgya), a megbízott cég újbóli birtokba kerülése tehát felvet néhány kérdést.

Rendőrség és a magánbiztonsági cég

Az NKE szakértői szerint a rendőrség és a magáncégek együttműködésének célja végső soron a közbiztonság megőrzése. Ennek keretében a személy-és vagyonőrök és rendőrök harmonikusan együttműködnek, sok esetben a vagyonőrök jelentenek bűncselekményeket. Norvégiában például a bevásárlóközpontok szerződést együttműködési megállapodást kötnek a rendőrséggel, Svédországban pedig a bevásárlóközpontok a rendőrségnél pályázhatnak beléptető és rendfenntartó személyre.

Kajó Cecília szerint, ha a riasztórendszer, vagy kamerarendszerek nem kerülnek időben hatástalanításra, esetleg a szomszéd ingatlanról bejelentés érkezik, valóban megjelenhet a rendőrség a helyszínen, itt lép színre a professzionális személyzetpolitika a magánbiztonsági cégek részéről. Ismert tény, hogy a magánbiztonsági cégek alkalmazottainak zöme a rendőrség, honvédség, büntetés-végrehajtás nyugalmazott állományából áll, akiknek egyik fontos funkciója ilyen típusú megbízások esetén, hogy a helyszínen személyesen adják át a megbízólevelet és elmagyarázzák a kiérkező járőröknek, hogy az ingatlant nyitva találták, vagy beengedte őket valaki, aki már nincs a helyszínen, és éppen a törvényes zálogjogot érvényesítik a kint levőségek érdekében.

A széleskörű kapcsolatrendszerre épülő ismertség, bizalom, tisztelet sokszor eloszlatja a kételyeket abban a tekintetben, hogy a cég jogszerűen, vagy jogsértő módon kerülhetett-e birtokba. A birtokháborítás fogalma tehát a magánbiztonsági cégeknél gyakran a megbízás konkrét tartalma a saját részükről, hiszen a nemfizető bérlő ilyet nem követett el, jogsértése más típusú, de az ellen jogos önhatalom nem érvényesíthető. Ilyen megbízások alkalmával indulhat büntetőeljárás szituációfüggően a megbízott ellen magánlaksértés, önbíráskodás, rongálás és különböző erőszakos bűncselekmények miatt, illetve a nemfizető bérlő kérhet birtokvédelmet jegyzőtől vagy bíróságtól.

Kapcsolatrendszer, konferencia, üzleti reggeli

A magánbiztonsági cégek birtokvédelmi üzletágai eszköztárának értékes eleme a széleskörű országos kapcsolatrendszer kiépítése, értve ez alatt a „hozott” kapcsolatrendszert, tehát a cég személyi állományát, amelyben a rendvédelmi szervek nyugalmazott állománya mellett gyakran megtalálhatóak a bűnüldözés másik oldalán, tehát elkövetői oldalon szereplő személyek illetve az ő széleskörű kapcsolatrendszerük is.

A magánbiztonsági cégek szívesen áldoznak a további „teremtett” kapcsolatrendszerre is, például a jogalkalmazókkal való jó kapcsolat érdekében arra, hogy mindenféle érdekképviseleti, szakmai tömörülések, szövetségek égisze alatt ismeretterjesztő összejöveteleket, klubokat, üzleti reggeliket, konferenciákat tartsanak, bízva abban, hogy egy későbbi jogeset kapcsán a jogalkalmazó erre emlékezni fog, bár ezek többségében a kollégák elmondása szerint az elfogultság miatti kizárás kérése a legegyszerűbb út a saját szemszögükből.

Az ilyen konferenciák szükségszerű eleme a színvonalas előadói garnitúra, akiket szintén szívesen „gyűjtenek” a magánbiztonsági cégek kapcsolatrendszerük hálójába, jogtudósok, egyetemi tanárok, továbbá a hagyományos és más típusú oktatásban, képzésben, továbbképzésben résztvevőket is szívesen látják ilyen alkalmakon.

A birtokvédelem a magánbiztonsági cégek eszköztárában tehát inkább általános ügyfélvédelem, felhasználva jól-rosszul a birtokvédelmi szabályokat, a bérleti szerződések esetén érvényesíthető zálogjogot, és a birtoklás definíciójából kiemelten komolyan véve a hatalom alatt tartás, a fizikai kontroll meglétét pontosabban visszaszerzésének, újbóli megteremtésének lehetőségét ingatlanok esetében.

A megbízók mérlegelve a több évig elhúzódó, költséges, bizonytalan kimenetelű polgári pereket sok esetben választják inkább az ilyen cégek megbízását, mivel a megbízási díj – még a kitűzött sikerdíjak mellett is – jobban megéri és jóval gyorsabb megoldást ad, mint a jogszerű út, a peres eljárás, a lehetséges szóba jöhető jogsértések ilyenkor a piaci szolgáltatásba kódolva kerülnek beárazásra, beépítve a kínált szolgáltatáscsomagban – összegezte végezetül a Pénzcentrumnak Kajó Cecília.