Sztrádán érkezik a profit: átugrasz a szomszédba érte?

Autópálya: a szomszédban nem csak beszélnek róla!

12,8 milliárd eurós program keretében Románia jelenlegi 114 kilométeres autópálya hálózatát 2319 kilométerre terjesztik ki 2013-ig. Az idei évben a tervek szerint 809 kilométernyi szakaszt adnak át.

A projekt összköltségéből 6,5 milliárd eurót a román kormány áll. 1,5 milliárd euró származik majd uniós forrásokból és 600 millió euró hitelből. A fennmaradó 4,2 milliárd eurót magánforrásból vonják be, melyért cserébe a befektetők az autópálya egyes szakaszain előre rögzített díjakat szedhetnek majd az autósoktól.

A hatalmas infrastrukturális fejlesztés minden bizonnyal segít majd Romániát igazán Európához kapcsolni, minthogy az országon belüli, eddig nehezebben megközelíthető helyek helyzetén is sokat javít. Szakértők szerint az infrastrukturális gátak leomlása a külföldi tőke beáramlását is tovább segítheti, mely a munkahelyteremtésen és a bérszínvonal változtatásán át kedvezően hathat az ingatlanpiaci keresletre is.

A fejlesztés közvetlen hatása az ingatlanpiacon abban mutatkozhat meg, hogy számos "harmadik vonalbeli" város is felkerülhet a befektetők térképére, hiszen a könnyebb elérhetőség mesés befektetési célponttá teheti őket.

Miért éri meg befektetni?

Számos ingatlanszakértő Romániát a kimeríthetetlen lehetőségek országának tartja, melynek gyakorlatilag minden szeglete tartogat kecsegtető befektetési célpontot. A hangzatos nyilatkozatoktól természetesen nem kell hanyatt esni, érdemes kicsit a kibontakozó folyamatok mögé nézni, hogy láthassuk, mi is a növekedés motorja.

A románok többsége a jelenlegi ingatlanpiaci és jövedelmi helyzetben aligha engedheti meg magának, hogy saját hazájában újépítésű ingatlant vásároljon, ez azonban több tényező miatt is kedvezően változhat a közeljövőben. A külföldi működő tőke folyamatosan áramlik az országba, egyre jobban fizetett munkahelyeket teremtve, emellett pedig a hitelezés terén is komoly tartalékok vannak. (Szakértői becslés szerint a romániai ingatlanállomány mintegy 90%-a még nem jelzáloggal terhelt, bőven van hát tartalék a keresleti oldal erősítésére.)

Az újépítésű szegmens szempontjából ígéretes, hogy a kínálat nem tud lépést tartani a kereslettel, így a régi panellakások is csillagászati áron mennek a fővárosban. Az 1400 euró környéki négyzetméterár a paneleknél csakis annak köszönhető, hogy még hosszú évekig túlkeresletes lesz az ingatlanpiac. Egyre többen gondolják azonban úgy, hogy az aránytalanul magas értékű panellakásukat eladják és minimális hitel felvételével, mindössze 20% körüli finanszírozási arány mellett újépítésű lakást vesznek. Mivel egyre többen gondolkodnak így, az újépítésű ingatlanok gyakorlatilag a tervezőasztalról elkelnek.

Az ingatlanszakértők persze kiemelik, hogy minden piac eléri egyszer a megfizethetőségi plafonját az első hipergyors növekedési szakasz után (elég csak a varsói vagy prágai példára gondolni) ez azonban Románia esetében a fent vázolt tényezők miatt még 2-3 évvel odébb lehet.

A befektetők játszhatnak egyrészt az előttünk álló évek dinamikus árnövekedésére, feltehetően az sem jár azonban rosszul, aki a fénysebességből visszább kapcsoló piacon is bennmarad, a munkaerőpiacon kirajzolódó trendek szerint ugyanis elég ütőképes bérleti piac is kialakulhat az országban, így a hosszútávú stratégia is kifizetődő lehet.

Hitel: ez nem lehet akadály!

A külföldi befektetők számára előnyös módon változott 2006-ban a román jelzáloghitelezést érintő jogszabály, így azóta rohamtempóban fejlődnek az ezen szegmensnek nyújtott termékek. Mivel a bankok nem akarnak lemaradni a lehetőségről, elég kedvező konstrukciókat lehet találni, ha megfelelünk néhány alapkövetelménynek.

Korábban a hitelfelvevő havi nettó jövedelmének mindössze 35%-áig terjedhetett a törlesztőrészlet a szabályozás szerint és minimum 25%-os önerőt kellett prezentálni a vásárláshoz. Az új korlát a havi nettó jövedelem 70%-ánál húzódik és nincs már önerő-követelmény, így gyakorlatilag lehetővé vált a 100%-os finanszírozás, mely már a külföldi befektetők számára is elérhető.

A bankok határozottan nyitottak a külföldi ügyfelek irányába, ma már sokan nem kérnek román nyelvre lefordított dokumentumokat, gond nélkül dolgoznak angolul a teljes hitelezési folyamatban és a korábbinál sokkal simábban figyelembe veszik a külföldi jövedelmeket is. Euróban 4,95, svájci frankban pedig 3,95%-os kamatra lehet hitelt kapni.

A vásárláshoz semmiféle hatósági engedély nem kell a külföldi befektetőknek sem és saját országukban nem is végeznek rajtuk hitelképesség-ellenőrzést. A legtöbb dokumentumot másolt, scannelt formában elfogadják a rugalmasabb bankok, nem kell őket lefordíttatni vagy hitelesíttetni. A külföldiektől megkövetelt havi nettó jövedelem 1500 euróra tehető.