17 °C Budapest

Mi történik a belvárosi telkekkel?

Pénzcentrum
2007. december 11. 13:21

Az elmúlt években a szűken vett belvárosi telkek ára stabilan és meredeken emelkedett. Bár a terület - részben a limitált fejlesztési lehetőségek miatt - még mindig biztos befektetési terepnek számít, idén sok tekintetben átrendeződés figyelhető meg a keresletben.

A telekárak emelkedése, és az eddig folyamatos külföldi érdeklődés következtében az új lakások ára a VI. és VII. kerület Nagykörúton belüli részén, valamint az V. kerületben mára elért egy olyan szintet, hogy már nem minden esetben a telkek lakáscélú hasznosítása jelenti az üzletileg legjobb megoldást. A belvárosi prémium kategóriában aktív lakóingatlan-fejlesztők egy része növekvő értékesítési kockázatot lát a magas árakban, hiszen gyakran már a tehetősebb külföldi vásárlók sem hajlandók azokat megfizetni. A magyar vevőkhöz való alkalmazkodás pedig nagy kihívást jelent.

Az anyaországi hitelezési gondok miatt eddigi stratégiájuk átgondolására kényszerülnek az utóbbi 2-3 évben erőteljesen "nyomuló" spanyol cégek. Eddigi piaci magatartásukat, a telkek felvásárlását, tartalékolását ('land banking') rövidebb távú szemlélet váltja fel. Manapság 100-300 lakásos fejlesztésekhez keresnek megfelelő telkeket, ahol a lakásokat 2-3 év alatt el tudják adni, és a projektet lezárni.

Ehelyett azonban egyre több szállodafejlesztő cég keres belvárosi telkeket, hiszen a központi részeken hiány mutatkozik három- és négycsillagos hotelekből. Nagy Tibor, az Otthon Centrum telek- és befektetési ingatlan divíziójának vezetője megerősíti a hotelfejlesztők növekvő aktivitását: "Tapasztalataink szerint megfelelő helyszíneket egyrészt a már hazánkban jelen lévő hotelláncok keresnek, másrészt új belépők is érdeklődnek a belvárosi telkek és átalakítandó épületek iránt. Ez utóbbiak kis és közepes, nagyrészt spanyol, portugál, német, olasz és izraeli láncok, akik jellemzően négycsillagos, 80-100 szobás szállodákat építenének." A pesti belváros mellett a Balaton partján is vannak már jelei a kezdődő hotelláznak, illetve a jövőben a Ferihegyi reptér környéke is hasonló lendületet kaphat.

A jelentős belvárosi telek-tranzakciók 2006-2007-ben
KerületElhelyezkedésIngatlan jellegeNettó összterület (föld felett, m2)Eladási ár (millió €)Vevő célja
IX. Belső-Ferencvárosműemlék épület 19 000 14,00 hotelépítés
IX. Belső-Ferencvárosegy műemlék és egy bontható épület 10 000 7,50 irodaház építés
V.Belvárosműemlék irodaépület 6 000 9,00
V. Lipótvárosműemlék irodaépület 8 000 14,00 spekuláció
V. Lipótvárosbővíthető régi bérház 3 600 4,80 hotelépítés
V. Lipótvárosúj építés a régi homlokzat megtartásával 6 000 6,00 lakásépítés
V. Lipótvárosúj építés a régi homlokzat megtartásával 3 000 2,40 lakásépítés
V. Belvárosúj építés a régi homlokzat megtartásával 2 500 4,50 hotelépítés
V. Lipótvárosműemlék irodaépület 3 300 3,80
VI.Belső-Terézvárosműemlék épület 13 200 30,00 hotelépítés
VI.Belső-Terézvárosúj építés a régi homlokzat megtartásával 4 500 3,80 hotelépítés
VII.Belső-Erzsébetvárosüres telek 8 000 4,20
VII.Belső-Erzsébetvárosbontható épület 5 000 3,20
VII.Külső-Erzsébetvárosüres telek 4 500 1,25 lakásépítés
VIII. Középső-Józsefvárosüres telek 5 000 1,20 lakásépítés
VIII. Középső-Józsefvárosüres telek 4 000 0,70 lakásépítés
VIII. Középső-Józsefvárosüres telek 3 600 0,55 lakásépítés
Forrás: OC Telek Divízió

Nagy potenciált rejt tehát a Nagykörúton belüli terület, hiszen sok átalakítandó épület közül válogathatnak a beruházók, akik közül a szállodaépítők jelenleg magasabb összegeket hajlandók megadni. Így nem meglepő a továbbra is meredek áremelkedés. Míg például két évvel ezelőtt egy felújítandó belvárosi épület nettó négyzetméter ára 150-250 ezer Ft volt, addig mára 220 ezer körüli az induló ár, ami akár a félmillió forintot is elérheti. Ezek ráadásul jellemzően műemlék épületek, ahol a felújítás költsége nem marad el az újonnan épült beruházásénál. A versenyt pedig a lakásberuházók ilyen feltételekkel nem nagyon vállalják.

Társasházi fejlesztésre alkalmas telkek jellemző ára 2007. végén
TerületNettó telekár nettó eladható lakás-négyzetméterre vetítve (Ft)Ártendencia az elmúlt félévben
I., II. és XII. kerület belső része160-220.000↑↑
VI. és VII. kerület Nagykörúton belüli része180-260.000↑↑
VI. és VII. kerület Nagykörúton kívüli része80-150.000
XI. kerület egykori rozsdaövezete50-70.000↑↑↑
IX. kerület rehabilitációs területe60-80.000↑↑↑
XIII. kerület angyalföldi része50-65.000↑↑
XIV. kerület 45-90.000↑↑
VIII. kerület rehabilitációs területe45-90.000↑↑
X. kerület25-40.000
Forrás: Otthon Centrum

MOST ÉRHETI MEG IGAZÁN LAKÁST, HÁZAT VENNI!

Ha tervezed, hogy ingatlant vásárolsz, akkor most jött el a Te időd! Egyrészt azért, mert a lakáspiaci mutatók szerint egyértelműen megtört az elmúlt évek brutális áremelkedése. Jelenleg leginkább stagnálnak az árak, de van, ahol már árcsökkenést is tapasztalhatunk. Mindeközben a finanszírozási költségek még rekord alacsony szinten vannak. Nem hiszed? Nos, a Pénzcentrum megújult lakáshitel-kalkulátora szerint ma 15 millió forintot, 20 éves futamidőre, már 2,74 százalékos THM-el, és havi 81 188 forintos törlesztővel fel lehet venni az UniCredit Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a CIB Banknál 3,03% a THM; a Budapest Banknál 3,10%; az MKB Banknál 3,12%; míg az OTP Banknál 3,23%-os THM-mel kalkulálhatunk. Érdemes még megnézni a K&H Bank, az ERSTE Bank, és természetesen a többi magyar hitelintézet konstrukcióját is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)

Mi a helyzet Budapest egyéb részpiacain?

Budai zöldövezet:

A II. és XII. kerületben jelenleg elég nehéz méretgazdaságos lakóprojektet építeni. Helyi szabályozás csökkentette ugyanis az egy telken megépíthető lakások számát, így a beruházók rá vannak kényszerítve, hogy nagy lakásokat tervezzenek, ami gyakran megnehezíti az értékesítést. Az egészségügyi reformmal felszabaduló kórházingatlanok beépítése is igen alacsony intenzitású lehet csak. Az elvétve piacra kerülő nagyméretű telkek iránt így nagy a verseny.

Rozsdazóna:
A terület jelenleg is dominálja a telek- és lakáspiacot, s a jövőben is hatalmas potenciállal rendelkezik. Itt gondot a gyakori övezeti átminősítés jelent, minek során az ipari hasznosítású telkeket intézményi és lakófunkciót engedő övezetbe sorolják át. Ez pedig a kétszintű (főváros és kerület) döntés miatt egy-másfél éves procedúrát is eredményezhet, ami elriaszthatja a beruházókat.

Észak- és Dél-Buda, valamint a pesti kertváros:
Itt is találni nagy területű, átminősítendő telkeket. A kereslet és kínálat között ugyanakkor egyensúlyi helyzet van, hiszen ezek a részek nagyjából vidéki nagyvárosként működnek. Kerületenként évente kb. 3-500 új lakásra van kereslet, ami 3-4 nagyobb projekt megépítésével fedezhető.

Agglomerációs övezet:
Évek óta csökken a fővárosból kiköltözés volumene. Jelentős kereslet társasház építésre alkalmas telkekre a nagyobb városok központjában mutatkozik, ahol a Budapesttel való jó tömegközlekedési kapcsolat biztosított. Az itt megépülő, fővárosinál olcsóbb lakások így nem csak a helyi fiataloknak, hanem a fővárosi lakáskeresőknek is alternatívát jelenthetnek. A jelentős panelállománnyal rendelkező városokban (Dunakeszi, Budaörs, Érd, Szigetszentmiklós, Szentendre), a lakásváltás miatt egyszerűbb társasházi lakásokat nagyobb számban értékesíteni.

NAPTÁR
Tovább
2021. május 12. szerda
Pongrác
19. hét
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
HR Revolution 2021
Vörös riadó! Újabb fronton nyílhat harc a hazai munkahelyeken. Hogyan tovább?
EZT OLVASTAD MÁR?