Minden második lakásvásárló csalás áldozata lesz - Mivel vernek át?

Mézesmadzag vagy aranyfonál?

A szakértők szerint a cseh ingatlanpiacon uralkodó árak a következő öt évben átlagosan évi 7,5 százakkal fognak emelkedni.

A beruházások számának megszaporodása, és ezáltal a kínálat megnövekedése azonban lassíthatja a növekedés ütemét, amelyet a 2008-ban bevezetendő adóváltozások is negatívan érinthetnek. Az újabb fellendülést a 2009-es teljes piacnyitástól várják, amikor is Csehországnak meg kell majd szüntetnie az uniós állampolgárokkal szemben jelenleg még fennálló korlátozásokat.

A cseh lakásárak, kivéve természetesen Prágát, ahol a lakáspiac szárnyal, a növekedés ellenére is messze elmaradnak a szomszédos Ausztriában és Németországban tapasztaltaktól, körülbelül 1/5-ét teszik ki azoknak, amelyből arra lehet következtetni, hogy a cseh ingatlanpiacon még bőven van tér a növekedésre.

Vásárolni szeretnék! Milyen korlátokba ütközöm?

Ennek a kérdésnek a megválaszolása nagyban függ attól, hogy uniós állampolgárról vagy EU-n kívüli ország állampolgárairól beszélünk. A nem uniós állampolgárok között is kiemelt szerep jut azonban azon országok (Norvégia, Svájc, Lichtenstein és az USA) állampolgárainak, akik bilaterális megállapodásokat kötöttek Csehországgal.

Az uniós állampolgárok rendelkezésére két lehetőség áll: vagy mint állandó tartózkodási engedéllyel rendelkező magánszemély, vagy mint korlátolt felelősségű társaság, vásárolhatnak ingatlant. Míg a nem uniós állampolgárok csakis az utóbbi lehetőséggel élhetnek.

Az uniós befektetők ezenkívül vásárolhatnak földet, kivéve a mezőgazdasági művelés alatt álló, illetve erdősített termőföldet, abban az esetben, ha érvényes letelepedési engedéllyel rendelkeznek. Bár ez alól a szabály alól is kivételt képeznek a külföldiek által alapított korlátolt felelősségű társaságok.

Magánszemélyként vagy kft-ként? Ez itt a nagy kérdés!

A legfontosabb szempont, amely a két módozat között dönt az adózás. Abban az esetben, ha mint magánszemély vásároljuk meg az ingatlant, és több mint 5 éven keresztül birtokoljuk, akkor is, hogyha ez nem az állandó lakhelyünk, mentesülünk a nyereségadó megfizetése alól.

Abban az esetben viszont, hogyha 5 éven belül értékesítjük az ingatlant, nyereségadó fizetési kötelezettségünk keletkezik, melynek mértékéről a következő táblázatban számolunk be részletesen.

Egy kft esetében ezzel szemben a nyereségadó minden esetben megegyezik a nettó profitra kivetett társasági adó mértékével, amely 24 százalék.

Bár a kft nagy előnye, hogy a kinnlevőségekért annak tagjai csakis részesedésük értékéig felelősek, így nemfizetés esetén a magánvagyon nem válik érintetté, ezt a banki hitelfelvételnél is figyelembe veszik, így az mindenképpen egyszerűbbnek mondható egy magánszemély esetében.

Fontos tisztázni azt is, hogy kft-t állampolgárságtól függetlenül csakis olyan magánszemélyek hozhatnak létre, akik tiszta erkölcsi bizonyítvánnyal rendelkeznek és nagykorúak, illetve a kft-nek ingatlannal kapcsolatos ügyletekre kell korlátoznia tevékenységét.

A magánszemélyként való vásárlás esetében azonban problémaként merülhet fel, hogy a tartózkodási engedély megszerzéséhez rendelkeznünk kell a tartózkodás indoklásához szükséges tevékenységgel és olyan állandó lakcímmel, ahol a kinti tartózkodás alatt lakhatunk.

Járulékos költségek: mennyibe kerül nekem a vétel?

Abban az esetben, ha 1 és 2 millió cseh korona (8,78 millió és 17,56 millió forint) közötti összegben vásárolunk, az ügylet teljes költsége körülbelül a vételár 8 százalékát tesziki, ebben benne vannak a jutalékok, illetékek és adók.

Amint megvásároltuk az ingatlant, ki kell fizetnünk az ingatlan- és földadót, de ez kifejezetten kis összegre rúg. Egytől négy cseh koronáig változik a négyzetméterenkénti mértéke évente.

Ugyancsak felmerülnek fenntartási költségek, melyek összege egy kft. esetében körülbelül 20 000 cseh koronára (175 600 forintra) tehető évente, ebben benne van a könyvelés, az adóbefizetés és a telephely bérleti díja.

Hitel külföldön? Nem lehetetlen!

A cseh kereskedelmi bankok abban az esetben nyújtanak jelzáloghitelt, ha korlátolt felelősségű társaságot alapítunk, vagy ha cseh lakhellyel, illetve tartózkodási engedéllyel rendelkezünk.

A bankok természetesen könnyebben pozitív elbírálást adnak egy olyan társaságnak, amely több éves múlttal rendelkezik, mint egy olyannak, amely még egy üzleti évet sem tudhat maga mögött. Egyébként általában nem tesznek nagyobb különbséget a helyi és a külföldi állampolgárok között.

Az újonnan alapított kft esetében a bankok gyakran megkövetelik az üzleti terv elkészítését, hogy biztosítékot kapjanak arra, hogy a hitelfelvevő pontosan tud majd fizetni.

Ha a bank megköveteli az üzleti terv elkészítését a jelzáloghitelt általában a következő öt feltétel teljesülése mellett nyújtja:
1. a hitelösszeg nem haladhatja meg az ingatlan teljes értékének a 75 százalékát, amelyet a bank saját értékbecslővel állapíttat meg
2. a hitelfelvevőnek saját forrásból kell finanszíroznia a fennmaradó 20-30 százalékát, tehát az önrészt
3. a maximális futamidő nem haladhatja meg a 15 évet
4. legfeljebb 5 éves kamatperiódusú hitelről van szó
5. a kamatok 4-7% között változnak évente

Minden sarkon veszély leselkedik: mit tehetsz a csapdák ellen?

Milyen veszélyei vannak a cseh ingatlanvásárlásnak?

A Közép-Európai Ingatlanszövetség szerint Csehországban óriási problémát okoz a tulajdonviszonyok tisztázatlansága, amely veszélyezteti az új tulajdonos tulajdonjogának érvényesítését.