Vizsgálódik a PSZÁF: mibe fektetnek a pénztárak?

Vizsgálták a pénztárak tulajdonában álló ingatlanok adásvételének előkészítését, az ingatlanok értékelését, a döntés-előkészítés folyamatát, az évenkénti ingatlan értékeléseket, számviteli elszámolásokat. Azon nyugdíjpénztárak esetén, amelyek magán- és önkéntes ágazattal is rendelkeznek, és az egyik ágazat rendelkezik ingatlannal, részletesen csak az ingatlannal rendelkező ágazatot vizsgálták, a másik ágazat részére csak egy kérdőív került kiküldésre. Szintén kérdőíves megkeresés alapján kértek információt az ingatlannal nem rendelkező, viszont nagy vagyonnal bíró pénztáraktól. Ezeken kívül felhasználták a Felügyeleten korábban (elsősorban 2006-2007. évi átfogó és célvizsgálatok során) keletkezett dokumentumokat és a rendszeres adatszolgáltatásokat.

A vizsgálat célja

A vizsgálat célja, hogy a különböző pénztártípusoknál a megvalósult közvetlen ingatlanbefektetések alakulását, az ingatlanbefektetések hozamainak elszámolását áttekintsék, összehasonlítsák. Vizsgáltuk, hogy az ingatlanbefektetési állomány alakulását a jogszabályi háttér, a különböző ingatlanpiaci lehetőségek köre vagy egyéb okok befolyásolják-e. Az egyes intézményeknél lefolytatott vizsgálatok határozattal le lettek zárva, a jogsértő helyzetek megszüntetésére kötelezték az érintett pénztárakat, amely kötelezések teljesítése folyamatban van.

A konkrét egyedi intézkedéseken túl jelen dokumentumban az általános megállapítások összefoglalására került sor. A témavizsgálattal párhuzamosan, a vizsgálat tapasztalatait felhasználva, már annak lezárása előtt jogszabály-változtatási javaslatokat fogalmaztak meg, amelyek nagy része elfogadásra került és 2008. január 1-ével hatályba is lépett.

A pénztári vagyon és az ingatlanvagyon alakulása

Az egyes pénztári ágazatok vagyona és azon belül a közvetlen ingatlanbefektetések állománya a következőképpen alakult a vizsgált időszak kiemelt időpontjaiban.

A magánnyugdíjpénztárak közül a vizsgált időszakban csupán egy pénztár rendelkezett közvetlen ingatlanbefektetéssel, amelynek piaci értéke 2005. év végén 88.125 eFt, 2006. év végén 333.600 eFt, 2007.06.30-án 1.394.389 eFt volt. Az ágazati vagyonhoz viszonyítva az ingatlanbefektetések aránya elhanyagolható, 2005.12.31-én 0,01%, 2006.12.31-én 0,02%, míg 2007.06.30-án 0,08%. Az adatok alapján ugyanakkor megállapítható, hogy a növekedés intenzív.

A négy pénztári ágazat együttes vagyonának és közvetlen ingatlanbefektetéseinek alakulását az alábbi táblázat tartalmazza.

Az egész pénztári területen a legnagyobb ingatlanbefektető, -beruházó és -fejlesztő pénztár 2007.06.30-án egyedül közel akkora ingatlanállománnyal rendelkezett, mint az összes többi pénztár együttvéve. A jelzett időpontban ez a pénztár valósította meg az ingatlanbefektetések 49,66%-át, amelyek értéke 3.476.754 eFt volt. A másik jelentősebb ingatlanpiaci szereplő pénztár 2005. év végi kb. 88 millió forintos ingatlanállományát 2007.06.30-ra 1.394.389 ezer forintra növelte.

Tapasztalatok, és felmerülő kérdések

A fentebb leírtak és a kérdőíves felmérés alapján egyértelműen megállapítható, hogy a pénztárak nagy részét nem foglalkoztatja a közvetlen ingatlanbefektetés lehetősége. A jelenleg ingatlannal nem rendelkező pénztárak közül csupán egy jelezte azt, hogy a jövőben elképzelhetőnek tartja a közvetlen ingatlanbefektetést is, de még a közvetett ingatlanbefektetés lehetőségével sem kíván minden pénztár élni.

Ennek oka legtöbb esetben a szakértelem hiánya, illetve az, hogy egy hatékony ingatlanportfolióhoz megfelelő nagyságú vagyon is szükséges, több pénztár problémaként említette a befektetés likvidálhatóságának korlátait. Szintén az ingatlanbefektetések ellen hatnak - a nem tisztázott - illeték- és adóügyi kérdések, illetve a tehermentességre vonatkozó - azóta megszüntetett - túlzott előírások.

A már ingatlannal rendelkező pénztárak közül a jelenleg is nagy befektetőnek számító pénztárak mellett csak egy nagyságrendekkel kisebb vagyonú nyugdíjpénztár jelezte ingatlanfejlesztési szándékát. Ezen pénztárak a projektcég alapításának lehetőségét és - az akár projektcégen keresztül történő - hitelfelvétel lehetőségét is üdvözölnék.

Az ingatlanok üzemeltetésével, hasznosításával a megkérdezett intézmények egy része külső céget bízna meg (esetleg hozna létre), de akár maguk is működtetnék.

Az ingatlanbefektetések időhorizontja illeszkedik a magánnyugdíjpénztári befektetések hosszú időtávjához, az ingatlanokra vonatkozó befektetési limiteket a piaci szereplők megfelelőnek tartják, ami összhangban van ingatlanbefektetési hajlandóságukkal is. A vizsgálat hatására további felvetések fogalmazódtak meg:

• Tovább kell gondolni, hogy milyen költségtényezők, és hogyan befolyásolják az ingatlan, mint befektetési alternatíva melletti döntést a pénztáraknál. Az ingatlanok átruházása, forgalmazása esetén van-e lehetőség az illetékek mérséklésére, elhagyására. Egyáltalán, az eltérő piaci gyakorlatból melyik a megfelelő, milyen adó és illeték kötelezettségei vannak a pénztáraknak ingatlanbefektetések esetén.

• Megfontolandónak tartjuk, hogy az ingatlanok vásárlását, fejlesztését megelőző előkészítő tanulmány kötelező tartalmi elemévé legyen a finanszírozási kérdések kidolgoztatása is.

• A közvetett ingatlanbefektetésekre vonatkozó megállapításaink alapján megfontolandónak tartjuk, hogy a befektetésekre vonatkozó korlátok számításakor az ingatlanalapok esetében csak az alapban lévő ingatlanhányadot tekintsük ingatlanbefektetésnek.

• A jelenlegi jogszabályok - azon kívül, hogy megengedik az EGT tagállamok területén az ingatlanbefektetéseket - nem tartalmaznak speciális előírásokat a külföldi ingatlanbefektetések kezelésére vonatkozóan, ami kockázatot rejt magában.

A témavizsgálatról bővebben a PSZÁF honlapján