Telket hitelből: hajmeresztő vállalkozás?

Utoljára három évvel ezelőtt vizsgálta a Portfolio.hu, hogy milyen lehetőségekkel rendelkeznek azok a hazai hitelfelvevők, akik ugyan építési telket szeretnének vásárolni, de esetlegesen befektetési céllal, tehát a hatóságilag megszabott négy éves időtartamon belül értékesíteni szeretnék azt, vagy nem szeretnének rögtön építeni rá, így nincs építési engedélyük.

Ahogy 3 évvel ezelőtt, az összehasonlíthatóság kedvéért most is azt feltételeztük, hogy egy 16 millió forintot érő telket szeretnénk venni az egyik agglomerációs településen, melyhez 50 százalékos önrésszel, vagyis nyolc millió forinttal rendelkezünk. A másik nyolc millió forintot hitelből szerettük volna finanszírozni. Továbbá azt is feltételeztük, hogy rendelkezünk havi 97 ezer forint nettó jövedelemmel és szükség esetén adóstársat is hozhattunk magunkkal.

Telekvásárlás banki hitelből: Mission Impossible?

Interneten tájékozódni: megkövesedett az idő...

Olvasóink joggal feltételezhetnék, hogy a három évvel ezelőtti állapotokhoz képest manapság már sokkal bővebb tájékoztatást kaphatunk a különböző pénzintézetek honlapjait böngészve. Meglepődéssel tapasztaltuk, hogy a telkek esetében nem ez a helyzet. A jelek szerint a telekvásárlási hitelek a jelzáloghitel-piac piciny szeletét képezik, mely esetében nem érdemes külön konstrukciót létrehozni, de még csak kiemelni sem, hogy mely hitel fedezete lehet telek és mely hiteleké nem.

Így most sem maradt más lehetőségünk, sorra hívtuk a kereskedelmi bankok call-centereit abban reménykedve, hogy a diszpécserek a honlapoknál bővebb tájékoztatást tudnak majd nyújtani és találunk megoldást problémánkra. Nemhiába reménykedtünk: a telefonos ügyfélszolgálatok munkatársai, bár előfordult, hogy a telket nem sikerült az ingatlantípusok hosszú sorába besorolniuk, részletesen ecsetelték lehetőségeinket. Lássuk, mit is sikerült megtudnunk!

Egy szem telekhitel, vagy mégsem?

Az Erste Bank szeptember közepén jelentette be, hogy piaci kamatozású lakáshitel-konstrukcióit mostantól építési telek vásárlására is igénybe lehet venni. A telekvásárlási hitel feltételei a finanszírozási arányt és a kamatokat tekintve is megegyeznek a lakáscélú hitelekre vonatkozó kondíciókkal.

A hitel fedezeteként ebben az esetben az építési telek szolgál, melynek belterületinek kell lennie, a bank azonban nem vizsgálja, hogy a leendő tulajdonos szeretne-e valóban házat felhúzni a telekre, vagy befektetési céllal vásárol, ezért ebben az esetben nincs szükség érvényes építési engedély bemutatására.

Vagy mégsem...

Két másik bank, a CIB és az MKB munkatársa is arról számolt be, hogy építési telek vásárlása esetén a bank lakáscélú hitelkonstrukcióit vehetjük igénybe, tehát a szükséges nyolc millió forinthoz a szabad felhasználású konstrukcióknál kedvezőbb feltételek mellett juthatunk hozzá.

Ebben az esetben is a svájci frank alapú kölcsönöket ajánlották számukra 3, illetve 6 hónapos kamatperiódussal és a futamidő első 12 hónapjára érvényes akciós kamatokkal. Az MKB esetében az első évben alkalmazott 0,77 százalékos kamat a második évtől kezdve 3 százalékra módosul, míg a CIB esetében ugyanez a váltás 1,49 százalékról 3,49 százalékra történik.

A telekár és az 50 százalékos önrészünk mindkét esetben biztosítja annak lehetőségét, hogy felvegyük a nyolc millió forintot, bár a 97 ezer forintos nettó jövedelmünk miatt, adóstárs vagy kezes hiányában csupán jövedelemvizsgálat nélküli konstrukcióban, vagyis eszközalapú finanszírozással, amely némileg drágább.

Alternatíva is van, kérdés hogy mennyiért?

Azon bankok, melyeknél a lakáscélú hitelkonstrukciókat nem lehet lakásvásárlásra használni, a lakásvásárlási hitelnél drágább szabad felhasználású jelzáloghitelt ajánlják a problémánk megoldására. A különböző ajánlatok közötti legfontosabb különbséget az adja, hogy fedezetként elfogadják-e magát a megvásárolandó telket.

Míg a Budapest Bank munkatársa arról tájékoztatott bennünket, hogy van lehetőség arra, hogy a telek fedezete mellett szabad felhasználású jelzáloghitelhez jussunk, amennyiben az belterületi és összközművesített, addig a legtöbb megkérdezett bank csakis egyéb lakóingatlan fedezete mellett teszi lehetővé, hogy szabad felhasználású hitelt vegyünk fel erre a célra.

A szabadfelhasználású hitelek hátránya, hogy a bank a célok ellenőrizhetetlenségéből adódó kockázatokat beárazza, ez annak fényében magától értetődőnek tűnik, hogy az egyik hazai kereskedelmi bank állományában a lakáscélú hitelek esetében tapasztaltnál négyszer nagyobb a bedőlések aránya a szabad felhasználású hiteleknél.

Megismételt piaci körképünk arról tanúskodik, hogy a telekvásárlásra vonatkozó konstrukciókat illetően jelentős előrelépés történt az elmúlt három esztendőben, hiszen a lakáscélú hitelek jóval kedvezőbb feltételeket biztosítanak azok számára, akik befektetési céllal vásárolnak, vagy éppen halogatni szeretnék az építést.