Mennyiből lesz családi házad? Sokat bukhatnak, akik mégis építenek

Az Ingatlan.com, az Otthon Centrum és a Duna House adatait felhasználva próbáltuk meghatározni, hogy a főváros kerületeiben mennyiből építhetünk fel egy családi házat. Mivel ez esetben az átlagos ár meghatározása komoly nehézségekbe ütközött volna, a családi ház felépítéséhez szükséges források minimumát és maximumát kerestük. Kerületenként felkutattuk a legolcsóbb és legdrágább telket, azzal a feltétellel, hogy az kifejezetten egy külön álló, és ne társasház építésére legyen alkalmas.

Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője kérdésünkre elmondta, hogy a családi házas övezetekkel foglalkozó szakmabeliek szerint egy átlagos családi ház esetében az optimális teleknagyság, persze beépíthetőségtől függően, 5-600 négyzetméter körül alakul. Ennél nagyobb telkek esetében sokszor már maga az önkormányzat is társasház beépítésére alkalmas földterületnek minősíti az adott lakóövezeti telket.

A Duna House elemzője, Murányi Ákos emellett hangsúlyozta, hogy a luxus építkezések esetében a telek mérete általában nagyobb, az átlag megközelíti az 1000-1200 négyzetmétert. Ez azonban nem csak az ingatlan nagyobb alapterületéből adódik, a luxus szegmensben igény van a térre, és a nagyobb kertre. Emellett itt igencsak jelentős szerepet játszik a telkek árának alakulásában a panoráma megléte. A későbbiekben is láthatjuk majd, hogy míg egy külső II. kerületi telekhez már 18 millió forinttól hozzájuthatunk, addig egy Dunára néző panorámás telek ára akár a 100 milliós határt is bőven átlépheti.

Két forgatókönyv alapján vizsgáljuk a következőkben, hogy milyen ingatlan esetében érdemes mérlegelni az építést: egy átlagos családi háznál és a luxuskivitelű, nagyobb ingatlannál.

Építkezzünk Budapesten: hol, mit mennyiből?

Az általunk megkérdezett ingatlanpiaci szereplőktől megtudhattuk, hogy az átlagos építési költség jelenleg 150-200 ezer forint körül alakul négyzetméterenként, vagyis a telekárakat leszámítva ennyibe kerül számunkra egy kulcsrakész családi egy négyzetméterének megépítése.

Luxus ingatlanok esetében persze határ a csillagos ég, átlag azonban ebben a szegmensben is van, amely 300 és 400 ezer forint között alakul, négyzetméterenként. Átlag alatt a "szokványos" extrákkal, vagyis úszómedencével, jacuzzival, kondicionálóteremmel felszerelt ingatlanokat értjük, melyek belső kialakítása rendkívül igényes, vagy exkluzív.

40 milliót perkálni az átlagért? Benne van a pakliban!

A következő táblázatban foglaltuk össze, hogy a különböző kerületekben a legolcsóbb telket választva mennyiből építhetjük meg álmaink családi házát, melynek 150 négyzetméteres hasznos alapterületéért, feltételezésünk szerint, 175 ezer forintot fizetünk négyzetméterenként. A felépítmény árának megállapításakor átlagos lakásméretet alkalmaztunk átlagos négyzetméterárakkal, természetesen az egyedi esetekben az ár ettől általában eltér. Az általunk számított ár azonban alkalmas arra, hogy megmutassa mekkora szerepet játszanak a telekárak a családi házak árának alakulásában, illetve megteremtik annak a lehetőségét, hogy megtudjuk ezen minimális ár esetében a piacon lévő ingatlanok releváns alternatívát nyújtanak-e az építéssel szemben.

Egyértelmű különbség mutatkozik a főváros belső és külső kerületei között. Míg a külső gyűrűben a telekárak viszonylag megfizethetőnek bizonyulnak, addig a belváros családi házas övezeteiben igencsak mélyen a zsebébe kell nyúlnia azoknak, akik szeretnének valódi privát szférát teremteni önmaguk és családjuk számára.

A II. kerület jó teljesítménye a terület külső részein található telkek viszonylagos olcsósásában gyökeredzik, míg a XI., XII. és XIII. kerület esetében a terület népszerűsége indokolja a magasabb árakat. Persze a képet torzíthatja a rendelkezésre álló kínálat összetétele, vagyis, hogy a különböző kerületekben jelenleg melyik utcákban, részekben szeretnének többen telket értékesíteni.

A határokat tekintve, általánosságban elmondható, hogy míg a belvárosban a hasonló árral rendelkező ingatlanokkal összehasonlításban mindenképpen megéri inkább építeni, addig a külváros esetében ez pont fordítva van. A XVI. kerülettől kezdve ugyanezen áron nagyobb, jó minőségű, akár új építésű ingatlanokat is vásárolhatunk. Ha csak az előbb említett kerületet nézzük, akkor azt tapasztaljuk, hogy az általunk kiszámított 37 millió forintos vételárért már 170-220 négyzetméteres 4-6 szobás ingatlanok sorából válogathatunk, szemben az általunk elképzelt 150 négyzetméteres házzal, persze ez esetben le kell mondanunk a saját tervezés előnyeiről.

Ez alól kivételt egyedül a XII. kerület jelent, ahol a kínálati oldal résztvevői nem tudják érvényesíteni a jelenlegi telekárakat a piacon lévő családi házak esetében, így az építési költségért ez esetben 190-200 négyzetméteres, jó állapotú házat is kaphatunk.

Ennek már a fele se tréfa: egy házat se találtunk