Megbízol a THM-ben? Íme az apró trükkök!

Mi az a THM? Mi nincs benne?

A teljes hiteldíj mutató fő funkciója, hogy összehasonlíthatóvá tegye a különböző bankok hitelajánlatait. Erre a kamat nem alkalmas, ha ugyanis belegondolunk, milyen tételekkel szembesülünk például egy lakáshitel esetén (kezelési költség, folyósítási jutalék, értékbecslési díj...), könnyen beláthatjuk, hogy a hitel tényleges költségeiről a kamatláb önmagában nem sokat mond.

2005. január 1-jétől vált kötelezővé, hogy a hirdetésekben és a kondíciós listákon feltüntessék a bankok a THM-et is. A mutató tartalmát egy kormányrendelet (41/1997.) a következőképpen határozza meg:

Kezdjük a problémákat egyszerűen: a THM minden esetben egy egyéves időszakra vetített érték, mely százalékosan adja meg a hitel költségeit. (A gyakorlatban a hitel cash-flow belső megtérülési rátájáról van szó.) Magától értetődő, hogy a THM mindig a számítás pillanatában fennálló feltételek mellett annyi, amennyi, így például a devizahitelek esetében az árfolyamváltozás jelentősen módosíthatja ezt az értéket.

Problémát jelenthet még, hogy a jogszabály szerint a lakáshitelek esetében 5 millió forintos hitelösszegre és 20 éves futamidőre kell kiszámítani a THM-et, illetve ezt az értéket kell a hirdetésekben szerepeltetni. Gond csak azzal van, hogy egy rövidebb futamidejű hitelnél a rendelet szerint úgy kell számolni, mintha azt 20 évre vennék fel, ami már magában torz indikátorhoz vezet.

Ezen hibákon felül léteznek persze szándékos banki trükkök is, melyek megnehezítik a választást, lássunk ezek közül néhányat!

Az igazi trükkök

A Pénzcentrum törzsolvasóinak minden bizonnyal nem újdonság, hogy bőségesen akadnak bankok, melyek egy lakáshitel felvételekor az első évre kamatkedvezményt adnak ügyfeleiknek. A helyes, korrekt THM számítási metódus az lenne, hogy az első évre az akciós kamattal kalkulálnak, ezt követően azonban a fennmaradó 19 évet a nem akciós rátával számolják. Néhány bank ezzel ellentétben végig az akciós kamattal számol, mely nyilvánvalóan teljesen torz és a valóságosnál alacsonyabb THM-et eredményez.

Ennek egyszerű oka van: meg lehet tenni, mivel a jogszabály nem tiltja, illetve nem szabályozza kellőképpen a THM számítását. Ennek újraszabályozására egyébként a közelmúltban született javaslat, kérdés hogy mikorra lesz belőle valami. Addig a bankok hivatalosan védekezhetnek azzal, hogy azért számolnak végig az akciós kamattal, mert nem tudják megjósolni, mi lesz egy év után.

További érdekesség emellett a kezelési költség kérdése, mely amellett, hogy a THM-ek összevetését megnehezíti, a törlesztő-részletek terén is okoz problémákat. Van olyan bank, melynél a kezelési költség a fennálló tőketartozás %-ában van megadva, ily módon a futamidő előrehaladtával csökken. Máshol a teljes futamidő alatt ugyanannyit fizetünk, így nem meglepő, hogy a két módszerrel különböző THM adódik.

A nagyobb probléma akkor van, ha valaki igyekszik a THM helyett a törlesztő-részletekből kiindulva döntést hozni. Akad ugyanis olyan bank, mely ráosztja az éves kezelési költséget a havi törlesztő-részletre, míg máshol ezt teljesen külön kezelik, így ezek a számok sem lesznek összevethetők. Mindent összevetve érdemes lehet rákérdezni a teljes futamidő alatt összesen visszafizetendő pénz mennyiségére, megvizsgálni a THM-et a fentiek ismeretében (a gyakorlottabbak Excelben könnyen kiszámolhatják maguknak a valódi, trükkök nélküli belső megtérülési rátát...) és mindenek előtt meghatározni, hogy mekkora havi törlesztést tudunk maximálisan vállalni! Utóbbi értéknél jóval alacsonyabbra lőjük be a végül vállalt részletet, különösen ha devizahitelről van szó, ekkor ugyanis a forint gyengülése drámai törlesztő-részlet emelkedést eredményezhet.