Megbízol a THM-ben? Íme az apró trükkök!

Pénzcentrum
2007. március 8. 06:00

A teljes hiteldíj mutató elvileg arra hivatott, hogy a nem szakértő nagyközönség számára is összehasonlíthatóvá tegye a hitelajánlatokat. A legtöbb ügyfélben, esetleg leendő hitelfelvevőben mostanra már megérett a gondolat, hogy egy-egy döntés esetén korántsem a kamat az egyetlen mérlegelendő tényező, azt azonban jóval kevesebben tudják, mit tartalmaz a THM ténylegesen és milyen apró trükkök teszik teljesen alkalmatlanná eredeti funkciójának betöltésére. De ne szaladjunk ennyire előre, alapozzuk meg kételyeinket mindenekelőtt!

Mi az a THM? Mi nincs benne?

A teljes hiteldíj mutató fő funkciója, hogy összehasonlíthatóvá tegye a különböző bankok hitelajánlatait. Erre a kamat nem alkalmas, ha ugyanis belegondolunk, milyen tételekkel szembesülünk például egy lakáshitel esetén (kezelési költség, folyósítási jutalék, értékbecslési díj...), könnyen beláthatjuk, hogy a hitel tényleges költségeiről a kamatláb önmagában nem sokat mond.

2005. január 1-jétől vált kötelezővé, hogy a hirdetésekben és a kondíciós listákon feltüntessék a bankok a THM-et is. A mutató tartalmát egy kormányrendelet (41/1997.) a következőképpen határozza meg:


Mindezeket látva a legtöbben - elvileg okkal - azt gondolnák, hogy nincs is más dolguk, mint összeszedni a banki THM-eket és kiválasztani a legalacsonyabb értéket mutató ajánlatot, a valóság azonban a későbbiekben vázolt trükkök és a mutató struktúrája miatt ennél jóval bonyolultabb.

Kezdjük a problémákat egyszerűen: a THM minden esetben egy egyéves időszakra vetített érték, mely százalékosan adja meg a hitel költségeit. (A gyakorlatban a hitel cash-flow belső megtérülési rátájáról van szó.) Magától értetődő, hogy a THM mindig a számítás pillanatában fennálló feltételek mellett annyi, amennyi, így például a devizahitelek esetében az árfolyamváltozás jelentősen módosíthatja ezt az értéket.

Problémát jelenthet még, hogy a jogszabály szerint a lakáshitelek esetében 5 millió forintos hitelösszegre és 20 éves futamidőre kell kiszámítani a THM-et, illetve ezt az értéket kell a hirdetésekben szerepeltetni. Gond csak azzal van, hogy egy rövidebb futamidejű hitelnél a rendelet szerint úgy kell számolni, mintha azt 20 évre vennék fel, ami már magában torz indikátorhoz vezet.

Ezen hibákon felül léteznek persze szándékos banki trükkök is, melyek megnehezítik a választást, lássunk ezek közül néhányat!

Az igazi trükkök

A Pénzcentrum törzsolvasóinak minden bizonnyal nem újdonság, hogy bőségesen akadnak bankok, melyek egy lakáshitel felvételekor az első évre kamatkedvezményt adnak ügyfeleiknek. A helyes, korrekt THM számítási metódus az lenne, hogy az első évre az akciós kamattal kalkulálnak, ezt követően azonban a fennmaradó 19 évet a nem akciós rátával számolják. Néhány bank ezzel ellentétben végig az akciós kamattal számol, mely nyilvánvalóan teljesen torz és a valóságosnál alacsonyabb THM-et eredményez.

Ennek egyszerű oka van: meg lehet tenni, mivel a jogszabály nem tiltja, illetve nem szabályozza kellőképpen a THM számítását. Ennek újraszabályozására egyébként a közelmúltban született javaslat, kérdés hogy mikorra lesz belőle valami. Addig a bankok hivatalosan védekezhetnek azzal, hogy azért számolnak végig az akciós kamattal, mert nem tudják megjósolni, mi lesz egy év után.

További érdekesség emellett a kezelési költség kérdése, mely amellett, hogy a THM-ek összevetését megnehezíti, a törlesztő-részletek terén is okoz problémákat. Van olyan bank, melynél a kezelési költség a fennálló tőketartozás %-ában van megadva, ily módon a futamidő előrehaladtával csökken. Máshol a teljes futamidő alatt ugyanannyit fizetünk, így nem meglepő, hogy a két módszerrel különböző THM adódik.

A nagyobb probléma akkor van, ha valaki igyekszik a THM helyett a törlesztő-részletekből kiindulva döntést hozni. Akad ugyanis olyan bank, mely ráosztja az éves kezelési költséget a havi törlesztő-részletre, míg máshol ezt teljesen külön kezelik, így ezek a számok sem lesznek összevethetők. Mindent összevetve érdemes lehet rákérdezni a teljes futamidő alatt összesen visszafizetendő pénz mennyiségére, megvizsgálni a THM-et a fentiek ismeretében (a gyakorlottabbak Excelben könnyen kiszámolhatják maguknak a valódi, trükkök nélküli belső megtérülési rátát...) és mindenek előtt meghatározni, hogy mekkora havi törlesztést tudunk maximálisan vállalni! Utóbbi értéknél jóval alacsonyabbra lőjük be a végül vállalt részletet, különösen ha devizahitelről van szó, ekkor ugyanis a forint gyengülése drámai törlesztő-részlet emelkedést eredményezhet.

PC BLOGGER & PODCASTER
MEDIA1  |  2022. december 3. 11:24
A Csináljuk a fesztivált! idén több mint 10 év szünetet követően először tavasszal jelentkezett új e...
Bankmonitor  |  2022. december 3. 10:37
A Magyar Nemzeti Bank értékelése szerint 2022. végére a lakáscélú jelzáloghitelek átlagos THM (telje...
Holdblog  |  2022. december 3. 06:55
Adventi ábrát mutatunk. Igazi angolszász-európai kontinentális törésvonal bontakozott ki a Statista...
MNB Intézet  |  2022. december 2. 10:10
Az ember közösségi lény. Barátaink, szeretteink boldogsága számunkra is boldogság forrása. De mitől...
Húsbavágó igazságról rántja le a leplet a magyar rendező: ilyen film is ritkán készül itthon

A független filmeknek mindig lesz létjogosultságuk, ahogy közönségük is - vallja Pető Szabolcs, filmrendező.

Ez lenne a magyarok új őrülete: hasznos hobbi törhet be a piacra

Most néhány kattintással bárki madárodú örökbefogadóvá válhat - ezzel bepillantást nyerve tollas barátaink magánéletébe.

Új őrület hódít a magyarok körében: teljesen rákattantak ezekre az italokra

A hazai kézműves sörök világa hatalmas fejlődésen ment keresztül az elmúlt évtizedben - a sörkedvelők legnagyobb örömére.

Magyarok milliói vágják maguk alatt a fát: csúnyán ráfizethet, aki így fűt 2022 telén

A téli időszakban, fűtésszezonkor az ország légszennyezettségének mintegy 83-85 százalékáért felelős a lakossági fűtés.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2022. december 3. szombat
Ferenc, Olívia
48. hét
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
Mibe fektessünk 2023-ban?
Háború, energiaválság, infláció - Védelem a befektetéseinknek
Agrárszektor Konferencia 2022
Az év agráreseménye, 2 nap szakma Siófokon!
EZT OLVASTAD MÁR?
Pénzcentrum  |  2022. december 3. 19:16