Meddig tart a szlovák csoda? A lakáspiac már megtorpant...

A harmadik negyedév végén 0,44 %-os visszaesést követően az ingatlanok négyzetméterára országos átlagot tekintve 46.453 koronára (399.500 forintra) csökkent. A főváros környékén 1,4 %-kal korrigáltak az árak, ennek ellenére 59.970 koronával (515.700 forinttal) még mindig ebben a régióban a legmagasabbak az átlagárak és itt találni a legtöbb fejlesztést.

A szlovák lakásárak változása 2006-tól (%) Forrás: Global Property Guide

A statisztikusok szerint az adatok még nem tükrözik hűen a piacon végbemenő folyamatokat, az ingatlan adásvételekre jellemző átfutási idő miatt a következő negyedév eredményei lehetnek igazán sokatmondóak.

A hitelkamatok emelkedése és az fokozódó inflációs eredmények tovább lassíthatják az ingatlanpiacot.

Az országban fél évvel ezelőtt még 36,5 %-os áremelkedést regisztráltak, de volt olyan régió - Eperjes (Presov) környékén - ahol 53,3 %-kal nőttek az ingatlanárak egy év alatt. Ekkor még a leggyérebben lakott Besztercebánya (Banska Bystrica) megyében is az országos átlagot tekintve szolidnak nevezhető 15 %-os áremelkedést mértek. Jelenleg a legalacsonyabb árakat Nyitra (Nitra) megyében találni, ahol átlagosan 23.966 koronába (206.100 forintba) kerül egy négyzetméternyi lakás.

A világban mindenhol megfigyelhető, hogy az erős gazdaság a lakásárakra is pozitív hatással van. Ez történt Szlovákiában is, ahol 2007-ben 10,4 %-kal bővült a bruttó hazai össztermék. Az idei évre 7,4 %-os növekedéssel számolnak, ezzel az ország a leggyorsabban fejlődő tagállam lehet az unión belül.

Az évtized elején még 12 % körül alakult az infláció az országban, majd a reformoknak köszönhetően folyamatosan csökkeni tudták a pénzromlást. A tavalyi 2,8 %-ot követően idén szeptemberben már 5,4 %-ot mértek, a szlovák statisztikai hivatal adatai szerint ez négy éves mélypontnak tekinthető. A növekvő energiaárak és a dráguló termékek és szolgáltatások északi szomszédunkat sem kerülték el.

A szlovák költségvetési hiányt hét év alatt sikerült 10 %-ról 2,2 %-ra mérsékelni, de idő közben volt olyan időszak, amikor csak 1,5 % volt a deficit. Az ország eleget tett a követelményeknek, így január elsején - az uniós szomszédokat, köztük hazánkat is megelőzve - csatlakoznak az euró-zónához.

A szlovák jegybank az Európai Központi Bankkal összhangban 50 bázisponttal 3,25 %-ra csökkentette az irányadó rátát novemberben. Az elemzők szerint a kamatvágás következtében mérséklődhetnek a hitelkamatok, ami az optimista forgatókönyv szerint elgördíthet egy akadályt a további áremelkedés elől. A kevésbé derülátók úgy vélik, hogy a bérleti díjak drámai csökkenése az árakat is magával rántaná, egyedül a gazdaság stabilitásának köszönhető, hogy ez nem következett be.

SKK/EUR árfolyam 1997-től Forrás: Global Property Guide

A 2002-2007 közötti időszakban megduplázódtak a lakásárak az országban, a növekedés az inflációval korrigálva is 64 %-os volt.

Az euró-zónából érkező befektetők azzal szembesültek, hogy a szlovák fizetőeszköz folyamatosan erősödik az euróval szemben. Egy euróért a korábbi 42-45 korona helyett más csak alig több mint 30 koronát adnak.

Az áremelkedés nyertesei a garzon- és a másfél szobás lakások voltak, ezeknek sokkal gyorsabban ment fel az ára, mint a nagy alapterületű lakásoké. Egy garzonlakás négyzetmétere 55.923 koronába (480.900 forintba) kerül, a kétszobás lakások négyzetméteréért átlagosan 50.365 koronát (433.100 forintot) kérnek. A különálló családi házak esetében mérsékeltebb növekedést és alacsonyabb négyzetméterárat figyelhettünk meg a fenti időszakban.

A háztartások hitelállománya a GDP 11 %-át tette ki 2007-ben, ez az uniós országok között az egyik legalacsonyabb eladósodottsági szint. Annak ellenére, hogy a szlovák jelzálogpiac még nem túl széles, annál dinamikusabb tempóban bővül. A lakáshitelek állománya öt év alatt a négy és félszeresére emelkedett, 2007-ben meghaladta a 200 milliárd koronát (1720 milliárd forintot).

A nyár végi adatok alapján 29 %-kal nőtt az engedélyezett hitelek száma, bár a lakáshitel kamatszint az egy évvel ezelőtti 6,04 %-kal szemben 6,38 %-ra emelkedett.

A rendszerváltást megelőzően az ingatlanok zöme állami tulajdonban volt, majd a privatizáció éveiben folyamatosan nőtt a magántulajdon aránya. A hazánkban is ismert gyakorlat szerint a lakók alkalmi áron jutottak az ingatlanokhoz, sokan a piaci érték 5 %-áért, 15-50 ezer koronáért (130-430 ezer forintért) vásároltak háromszobás lakásokat.

A szlovák lakásállomány 1,7 millióra tehető, ennek fele társasházi- vagy panellakás, a másik fele pedig családi ház. Mára az ingatlanok 85 %-a magántulajdonban van, a bérlakás állomány pedig 5 % alá esett (a fennmaradó 10 %-ot a szövetkezeti és a céges ingatlanok teszik ki).

Az országban ezer lakosra 309 lakóingatlan jut, ezzel szemben összehasonlításul az euró-zóna átlaga 457/ezer fő. A kínálatot folyamatosan szélesítik, de az még így is elégtelennek bizonyul az óriási belföldi felvevőpiaccal szemben. A lakásállomány jelentős mértékű cserére szorul, a szocialista időkben épült paneleket folyamatosan váltják fel a minőségi újépítésű lakások.

A számítások szerint évente 45-50 ezer lakásra lenne szükség az előttünk álló években, ugyanakkor tavaly "csak" 16.473 lakóingatlanra adtak ki használatbavételi engedélyt. Az építésügyi minisztérium is körülbelül 20 ezerre teszi az iparág éves kapacitását.

A lemaradás óriási, mivel a kilencvenes évek végéig szinte semmilyen komolyabb építőipari beruházás nem volt az országban. A meglévő állomány minősége folyamatosan romlott, az ekkor képződött lyukat még évekig is eltarthat betömni. A főváros keleti részét bődületes lakótelepet csúfítják, az itt található kerületek adnak otthont a munkásosztálynak és a beköltözők itt találnak maguknak olcsó ingatlanokat.

A belső kereslet folyamatos erősödése nagyban köszönhető az elérhető jelzáloghitelek finomításának és alacsony kamatának.

Az ország a csehektől való 15 évvel ezelőtti elszakadást követően hosszú utat járt be, de eddig sikeresen vette az akadályokat. A reformok bevezetését követően az ország csatlakozott a NATO-hoz, az EU-hoz, a Schengeni övezethez és januártól pedig az euró-zónához.