2020. augusztus 4. kedd Domonkos, Dominika

Megtudtuk: így játsszák ki a rafkós hitelesek az MNB szabályait


A megtakarítással nem rendelkező magyar hiteligénylők eddig kijátszhatták az önrészre vonatkozó szabályt azzal, hogy személyi hitellel fedezték azt. Egy piaci forrásunk szerint ez a jelenség gyakori volt, és megvoltak rá a módszerek. Az MNB nyári ajánlásában azonban kifejezetten elvárja a bankoktól, hogy így ne hitelezzenek, és tartalmi szempontból is vizsgálják az önrészt. Az ajánlás ugyanakkor eszközöket nem ad arra, hogy a veszélyes (és a hitelfedezeti mutató szabályába ütköző) gyakorlatot kiszűrjék a bankok, így mi most megkérdeztük őket, hogy mit tudnak tenni azért, hogy kizárják a személyi hitelekből fedezett önrész lehetőségét. Röviden és tömören: semmit.

Az önrészre vonatkozó jogszabályi követelmények a hitelfelvétel biztonságát szavatolják: ha valaki ma lakást akar vásárolni, akkor a lakás megvásárlásához szükséges összeg legalább 20 százalékának önrészben kell rendelkezésre állnia - azaz senki nem tud ma itthon csak lakáshitelből vásárolni. Ez sok esetben nem is szabadna, hogy problémát okozzon, de mi történik akkor, ha valakinek kellően magas a jövedelme (vagy a házastársak együttes jövedelme) ahhoz, hogy a 100 százaléknak megfelelő összeget nevetve vegyen fel, de nincs megtakarítása? Ő bizony kiszorul a vásárlók közül.

Felelős hitelfelvételhez használd a Pénzcentrum kalkulátorát!

Természetesen a szabályozás lényege, hogy aki nem volt kellően tudatos, hogy megtakarítást spóroljon össze, az hitelfelvételi szempontból is kockázatosabb ügyfél - hiszen ezután a törlesztőt is ki kéne gazdálkodnia. Azonban ezeknek az ügyfeleknek is rendelkezésére állt egy kiskapu, ha lakást akartak venni: felvették az önrésznek megfelelő értékű személyi hitelt a lakáshitel mellé.

Ugyanakkor ehhez már kiemelkedő jövedelemre volt szükség, hiszen a személyi hitel és a lakáshitel törlesztőjének együtt kellett beleférnie a JTM korlátba. Számolgatásba most nem megyünk bele, de ma egy átlagos budapesti lakás megvásárlásához ezzel a módszerrel nagyjából 450 ezer forintnak megfelelő havi nettó jövedelem kellett - akár adóstárssal együtt. A kiskapu azonban bezárult, mert

az MNB megtiltotta a bankoknak nyári ajánlásában, hogy a személyi hitel elfogadják a lakáshitel önrészeként.

Pontosabban úgy fogalmaz az ajánlás, hogy a bankoknak vizsgálnia kell az önrész forrását, és felszólítja a pénzintézeteket, hogy a személyi hitelből fedezett önrész esetén ne nyújtsanak lakáshitelt. Pedig a dolog nagyon egyszerűen működött: ha az ügyfél belefért a JTM-korlátba, a bank nem szabhatta meg neki, hogy a személyi hitelt mire (ne) költse.

A szabályozás azonban felvet néhány kérdést: miképp fogja ellenőrizni a bank, hogy az önrész forrása nem személyi hitel? Ha a személyi hitelt nem a lakásvásárló veszi fel, hanem annak egy rokona, akkor már nem is látszik a KHR-ben a tartozás (amiben a közhiedelemmel ellentétben nem csak a rossz hitelek szerepelnek), a bank pedig ennél részletesebb adatsorhoz nem fér hozzá: nem világíthatja át a hiteligénylő összes rokonát és barátját. A Pénzcentrumnak név nélkül nyilatkozó egykori banki értékesítő ügynök szintén ezt emelte ki:

Ezt mindig úgy csinálták az ügyfelek, hogy apuka vagy anyuka felvette a személyi kölcsönt, a lakásvásárló meg a lakáshitelt. Általában két külön banknál vették fel a kettőt. Ráadásul az ügyfélnek nem is kellett ezt magától kiokoskodnia, az ügynökök pontosan ismerték és alkalmazták is a gyakorlatot. A bankok is jól jártak ezzel, és igazából szemet hunytak felette.

Kérdés azonban, hogy a bankok mit tudnak tenni, hogy ezt az eljárást - az MNB ajánlása szerint - megszüntessék. Erről, és még egyéb önrésszel kapcsolatos dolgokról kérdeztük meg a pénzintézeteket. A megkérdezett bankok válaszait külön mutatjuk be.

Budapest Bank

Az MNB Vezetői körlevélben foglaltaknak megfelelően a lakáshitel kérelem befogadását megelőző 3 hónapban szerződött fogyasztási hitelek (személyi kölcsön, hitelkártya, folyószámlahitel) és a lakáshitel igényléssel párhuzamosan igényelt fogyasztási hitelek nem képezhetik a lakáshitelhez szükséges önerő részét vagy egészét. A 90 napon belül felvett vagy egyidejűleg igényelt ilyen típusú hitelek és az igényelt jelzáloghitel összege együttesen nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékát. Ez a szabály minden esetben alkalmazandó, függetlenül az igénylő jövedelmének nagyságától - írja a bank.

Lakásfelújításhoz, autóvásárláshoz használd a Pénzcentrum kalkulátorát!

Ez tiszta sor, de ebből még nem tudjuk, hogy az önrész forrását hogyan azonosítja a bank. Ezzel kapcsolatban ezt válaszolta a Budapest Bank, hogy a leszerződött fogyasztási hitelek esetén a KHR-ben szereplő szerződött összeget veszik figyelembe, a még le nem szerződött hitelek ellenőrzése pedig az ügyfél nyilatkozata és bankszámlakivonata alapján történik.

Megkérdeztük azt is, hogy a bank hogyan szűri ki, hogy ne egy másik rokon vegye fel a személyi hitelt. A Budapest Bank is megerősített minket abban, hogy erre a banknak nincs rálátása. Annyit tehetnek, hogy a hiteligénylőtől kérnek egy nyilatkozatot, amelyben beszámol az önrész forrásáról.

A Budapest Bank azt is kiemeli, hogy náluk korábban sem volt gyakorlat, hogy személyi hitelt nyújtsanak az önrész mellé. Amikor azonban azt kérdeztük, hogy amennyiben a személyi hitelt bevallottan önrészre használják az ügyfelek, és akkor kapna-e kamatkedvezményt, a bank azt írta, hogy nem, mivel a hirdetményben szereplő kamatra jogosultak csak.

Hozzátesszük, ezt a bank sok esetben korábban sem tudhatta, illetve nem is kellett tudnia, hiszen az ügyfélnek nem kellett bevallania, hogy mire igényli a személyi hitelt. Azt pedig kizárni nem lehetett, hogy az igényelt lakáshitel mellé egyébként személyi hitelt is felvegyen, ha belefér a JTM-be.

Megkérdeztük azt is, hogy ha a magasabb jövedelmű ügyfélnek nincs megtakarítása, és már a személyi hiteles megoldás sem játszik (hivatalosan), akkor mi lehet az alternatíva. A Budapest Bank a babavárót és a CSOK-ot javasolta, amelyek valóban jó megoldást jelentenek, de csak annak, aki gyerekvállalásban gondolkodik. A bank azt is elmondta, hogy általában a 20 százalékos arányt alkalmazzák az önrész-követelmény megállapításakor, de magasabb értékű ingatlanoknál ez az arány is magasabb lehet.

CIB

A CIB kendőzetlen választ adott az aggályunkat kifejező kérdéseinkre, amelyekben azt firtattuk, hogy mégis miképp lehet majd alkalmazni az ajánlást. A bank válasza így szólt:

A CIB Bank kiemelten fontosnak tartja, hogy az új hitelkihelyezések egészséges szerkezetben valósuljanak meg, ennek fontos része - amit az MNB ajánlás is tartalmaz - hogy a lakásvásárlási hitelekhez szükséges önerő valóban rendelkezésre álljon, azaz ezt ne egyéb, fogyasztási hitel felvételével teremtsék elő az igénylők. Az MNB ajánlásnak történő megfelelés is ezt a célt szolgálja, ugyanakkor az ajánlás értelmezésével és gyakorlati alkalmazásával kapcsolatban számos kérdés merült fel, mellyel kapcsolatban egyeztetést kezdeményeztünk a Bankszövetségen keresztül. Az egyeztetés eredményeként 2020 első negyedévében várható az MNB ajánlással kapcsolatos pontos eljárásrend bevezetése.

A személyi hitelek kamatai a padlón vannak! Keresd fel őket kalkulátorunkban!

Ebből is az látszik tehát, hogy az ajánlásban felismeri ugyan az MNB a problémát, és fel is szólítja a bankokat arra, hogy oldják meg, eszközt azonban nem ad a kezükbe hozzá. S bár a CIB kérte a részletszabályok kidolgozását, előre nem nagyon látjuk, hogy miképp lehet majd az összes lehetséges visszaélést megakadályozni, az összes rokon és ismerős átvilágítása ugyanis kicsit meredeknek tűnik, pedig ez kétségkívül hatékony megoldás lenne.

MKB

A bank azt írja válaszában, hogy a lakáshitelek önereje kapcsán további, kiegészítő fogyasztási hitelek felvétele már a korábbi gyakorlatuk szerint sem kerülhetett jóváhagyásra. Az MNB ajánlása tehát csak megerősítette ezt. A KHR-es vizsgálaton felül a hiteligénylőktől minden esetben nyilatkozatban gyűjtik az információt a 3 hónapon belül igényelt vagy felvett fogyasztási hitelük összegéről, igénylési dátumáról, típusáról és törlesztőrészletéről.

Ebből azonban még nem tudjuk meg, hogy miképp szűri ki a bank, ha esetleg egy másik pénzintézetnél vesz fel az ügyfél egyik rokona személyi hitelt. Ezt is megkérdeztük. Az MKB mindössze ennyit válaszolt erre:

Az MKB Bank minden, a hiteligénylési dokumentációban fellelhető információt felhasznál a hitelügylet beminősítéséhez.

Ha pedig ez így van, akkor az azt jelenti, hogy a rendelkezésre álló adatokon kívül a banknak semmilyen eszköze nincs arra, hogy kiszűrje, nem történt-e trükközés. Az MKB egyébként nem árulta el, hogy korábban mennyien vettek fel személyi hitelt erre a célra, hiszen - ahogy azt a Budapest Banknál is írtuk - nem tudta, és nem is kellett tudnia azt. Így aztán azt kamatkedvezményt sem adhatott abban az esetben, ha a személyi hitelt önrész céljából vették fel. Alternatív megoldásnak egyébként az MKB is a babavárót nevezi meg, más esetben viszont az a kegyetlen helyzet, hogy az önerőnek saját forrásból kell rendelkezésre állnia. Ez azonban az MKB szerint nem jelent problémát, mert statisztikáik szerint a hitelesek jellemzően 50 százalékot fedeznek csak lakáshitelből - azaz a szükséges összeg fele rendelkezésre áll.

Raiffeisen

A bank válasza szerint eddig sem volt náluk lehetőség személyi hitelből fedezni az önrészt, és a jövőben sem javasolják. Ebből azt szűrhetjük le, hogy a bank is úgy tartja, hogy a gyakorlat nem szűnik meg, hiszen ebben az esetben nem tennének javaslatot az ügyfeleknek ennek az ellenkezőjére.

Az itt szereplő bankok személyi hiteleit is megtalálod a Pénzcentrum kalkulátorában!

Az ügyfélnek nyilatkoznia kell arról, hogy az önrésze nem személyi hitelből keletkezett. Arra a kérdésünkre, hogy a rokonokkal mit tudnak kezdeni, a Raiffeisen azt válaszolta, hogy a hitelesek házastársát ellenőrzik a KHR-ben, de egyéni forrásokra a bank nem lát rá. Mindenesetre ismételten javasolják, hogy az ügyfelek ne éljenek ezzel a megoldással.

A bank azt írja, hogy amennyiben valaki személyi hitellel igényel együtt lakáshitelt, és a személyi hitelt bevallottan önrészre fordítja, akkor egyszerűen nem adnak hitelt ebben az esetben, és erre már korábban sem volt mód. Az viszont kérdéses, tesszük hozzá, hogy miképp ellenőrzik az ügyfelet a szabad felhasználású személyi hitel felhasználásáról. Így marad a nyilatkozat, amiben vállalni kell, hogy a lakásvásárláshoz használt önrész forrása nem hitel.

Alternatívaként a Raiffeisen az állami támogatásokat, a CSOK-ot és a babavárót javasolja. Azok tehát, akik nem vállalnak gyereket, csak önerőre támaszkodhatnak. A 20 százalékos határ egyébként lehet magasabb a bank válasza szerint, ha a hitelbírálat ezt indokoltnak látja.

Takarék

A bank válasza szerint az MNB ajánlása nem tesz különbséget kisebb és nagyobb jövedelemmel rendelkező ügyfelek közt. A lakáscélú (ide nem értve a lakáscélú hitelkiváltás) jelzáloghitel igényléssel párhuzamosan vagy azt 90 nappal megelőzően bármely hitelintézetnél igényelt egyéb fogyasztási hitel (folyószámlahitel, személyi kölcsön, hitelkártya) és egyéb hitel (pl. munkáltatói kölcsön) azonos lakáscélra fordított összegének 100 százaléka az LTV terheltségbe számít bele. (Jogszabály szerint a felvett hitel összege nem lehet nagyobb a fedezetként felajánlott ingatlan forgalmi értékének 80 százalékánál, tehát az elvárt önerő az előzőekben részletezett hiteleken felül a forgalmi érték minimum 20 százaléka) - írják.

Ebből viszont nem látszik, hogy miképp szűrik ki a trükközést. A bank, akárcsak a többi pénzintézet, ezt egy nyilatkozaton keresztül próbálja megtenni. A bank válasza szerint viszont csak a hitelügyletben szereplők adósságaira van rálátásuk, így nekik sincs, akárcsak a több banknak, csodaszerük arra nézve, hogy a rokonok, családtagok hitelfelvételét kiszűrjék.

Ne azt válaszd, ami épp szembejön: találj olcsó hitelt kalkulátorunkban!

A Takarékot is megkérdeztük, hogy ha valaki bevallottan önrészre fordítja a személyi hitelt, akkor kapnak-e kamatkedvezményt. Noha elméletileg személyi hitelt nincs lehetőség felvenni önrész céljából, a bank válaszában nem azt írta, hogy ebben az esetben nem adnak hitelt, hanem azt, hogy nem adnak extra kamatkedvezményt ekkor, a mindenkori hirdetmény szerinti kedvezmények érvényesíthetők. Itt is arról lehet szó, hogy a bank egyszerűen nem korlátozhatja a személyi hitel felhasználási célját. Akkor tehát ezek szerint egyedül a nyilatkozat tudja (vagy nem tudja) kivédeni a "személyi hitelből önrész" problémáját.

A Takarék is a legtöbbször a 20-80 százalékos önrész-hitel megoszlást alkalmazza, de ez minden esetben függ az egyedi ügyletektől.

UniCredit

Az UniCredit Bank válasza szerint ők már korábban sem folyósítottak hitelt önrész céljából, az MNB ajánlása így őket ebből a szempontból nem érinti. A bank válasza így szól:

Az adósságfék-rendelet a jövedelemarányos törlesztési mutatóra (JTM) vonatkozó szabályok mellett azt is előírja, hogy a jelzálogjog fedezete mellett nyújtott forinthiteleknél a hitelezett összeg nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékát (hitelfedezeti mutató), amit a bankoknak vizsgálniuk kell a hitelbírálatkor. Ha az önerőt vagy annak egy részét az ügyfelek személyi kölcsönből próbálnák előteremteni, akkor a hitelfedezeti mutató értéke az előírt 80 százalékot meghaladná, és ezzel közvetve sérülne az adósságfék-rendelet fedezetre vonatkozó előírása. Ez álláspontunk szerint nem felel meg a jogalkotói szándéknak. Éppen ezért bankunk nem is kínál személyi kölcsönt ingatlanvásárláshoz szükséges önerő biztosítására, és ezt az eljárásunkat az MNB erre vonatkozó iránymutatása is megerősíti. Ez a gyakorlatunk nem új keletű, már korábban is ennek megfelelően jártunk el, így kimutatásunk sincs a személyi hitelek önerőként való felhasználásáról.

Arra a kérdésre, hogy miképp vizsgálják az önrész forrását, az UniCredit is a nyilatkozatot emelte ki, amelyet az igénylő aláírásával hitelesít. Ez pedig azt jelenti, hogy a trükközés kiszűrésére nekik sincs biztos eszközük. Az önrészt ők is 20 százalékban határozzák meg, de náluk is függhet ez az ingatlan besorolásától és egyéb tényezőktől.

Akár százezerket is spórolhatsz egy jó döntéssel: válassz olcsó hitelt kalkulátorunkban!

A teljesség kedvéért természetesen a többi hazai nagybankot is megkerestük, az Erste, a K&H, és a Cetelem a cikk megjelenéséig nem küldték meg a választ, ha megérkezik, akkor frissítjük a cikket. Az OTP nem kívánt válaszolni a témában.

Noha a magas jövedelem mellett csábítónak tűnhet személyi hitelből fedezni az önrészt, a Pénzcentrum nem ajánlja, hogy így járj el. Egy hitelfelvétel is sok évnyi terhet ró egy átlagos igénylőre, a kettő együtt pedig hatványozottan növeli a veszélyt. Járj el felelősen!

Összegzés

Ahogy azt sejtettük, a banki válaszok is azt igazolják, hogy aki személyi hitelből akarja fedezni az önrészt, az a korábban bevett módszerek alapján meg is fogja azt tenni az MNB ajánlása ellenére is. Ezért azonban nem a bankok a hibásak (kivéve ha az ügynökök vetik fel ezt a lehetőséget, ahogy azt a forrásunk is említette), hiszen valójában nincs eszközük ennek a megakadályozására. A legtöbb bank egy nyilatkozatban kérdezi meg az ügyfeleket az összeg forrásáról, ennél többet azonban nem tudnak tenni. Némelyek nem nyújtanak személyi hitelt lakáshitel mellé, mások ezt megteszik, ha a JTM-korlátba egyébként belefér az ügyfél, hiszen annak felhasználási célját nem korlátozhatják.

Mindebből az látszik tehát, hogy az MNB ajánlása a problémát nem tudja megszüntetni, inkább csak egy erős jelzésnek tekinthető arra vonatkozóan, hogy a Nemzeti Bank észlelte a problémát. A megoldás a legalább a közeli hozzátartozók KHR-es átvilágítása lenne, ez azonban nem biztos, hogy járható út.

KIHÚZNA A BAJBÓL 2 MILLIÓ FORINT?

Fontos! 2020. december 31-ig minden hazai banknál igényelhetőek az akciós fogyasztási hitelek, melyek kamata egységesen 5,9%. A kedvezményes személyi kölcsön kamata viszont a legtöbb banknál 2021-től megváltozik, és így magasabb lehet a törlesztőrészlet is. Ha például 2 millió forintra lenne szükséged, akkor az egyik legjobb ajánlatot most a CIB Bank nyújtja, itt 60 hónapos futamidővel a kedvezményes időszakban 38414 forintos törlesztőre, míg 2021-től 40219 forintos törlesztőre számíthatsz. De nem marad el ettől a Raiffeisen Bank ajánlata sem, amely esetében, szintén 60 hónapos futamidő esetén, az 5,90 százalékos kedvezményes THM 7,96%-ra ugrik a THM-plafon megszűnése után. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum személyi kölcsön kalkulátorát. (x)

Még nincs hozzászólás - Legyél te az első!
Ezt olvastad már?
×

A címlapról ajánljuk


Feliratkozom a hírlevélre!

 

NÉPSZERŰ
FRISS

Lidl

08.06-08.12
Országos

Aldi

08.06-08.12
Országos

Auchan

08.06-08.12
Országos

Spar

07.30-08.05
Országos

Interspar

07.30-08.05
Országos

Tesco

07.30-08.05
Országos

Lidl

07.30-08.05
Országos

Aldi

07.30-08.05
Országos