Itt az alig ismert ingatlanvásárlós hiteltrükk: teljesen legális, nagyot kaszálhatsz

A magas infláció és a magas kamatkörnyezet miatt az utóbbi időszak aligha nevezhető a lakáspiac aranykorának. Bár több jel is arra utal, hogy a mélyponton már túl vagyunk – augusztusban például emelkedett az újonnan kihelyezett jelzáloghitelek mennyisége -, a korábbi évekkel összevetve a 2023-as adatok még mindig szerénynek tűnnek. Példának okáért a Duna House Barométer adatai szerint idén augusztusban 8 213 tranzakció történt az ingatlanpiacon, míg tavaly augusztusban 9 748, két éve pedig 11 304.

A fenti adatokból is jól látszik, hogy az utóbbi időszakban sokan nem tudtak, vagy nem akartak belevágni egy lakásvásárlásba – utóbbiak nyilván úgy látták, hogy az adott körülmények között a kivárás a jó döntés. Ezzel szemben Vadkerti Róbert, a Hungarikum Biztosítási Alkusz Zrt. területi igazgatója, hitelszakértő néhány héttel ezelőtt egy videóban ennek épp az ellenkezőjét állította – szerinte pont most kell lakást venni, még akkor is, ha ehhez hitelt kell felvennünk.

@karmalink.hu

♬ original sound  - Karmalink.hu

A fenti videóban Vadkerti azt állítja, hogy jelenleg „sokkal higgadtabb a piac”, emiatt pedig

Ha kinézek egy ingatlant van esélyem megvenni azon az áron vagy még jobban. Tudok akár alkudozni is egy picit, mert lehet, hogy az elmúlt két hétben senki sem hívta fel az adott ingatlantulajdonost.

A drágább hitelekkel kapcsolatban pedig Vadkerti azt mondja, hogy „ezt nem szabad úgy számolni, hogy a következő 20-30 évre kiszámolom, hogy Úr Isten mennyivel többet fizetek vissza”, ugyanis néhány évvel később, a kamatok csökkenésével a mostani, drága hitelt egy olcsóbbra lehet majd cserélni. De vajon tényleg lehet most annyit spórolni a lakás árán, hogy megérje 1-2 évig a drágább hitelt törleszteni?

Valóban megérheti?

Természetesen rengeteg múlik azon, hogy mégis mekkora hitelt kell felvegyünk az ingatlan megvásárlása érdekében. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) legfrissebb adatai alapján 2023 augusztusában összesen 54,4 milliárd forint új lakáshitelt vettek fel a magyar háztartások, míg az új lakáshitel szerződések száma 4 609 volt.

A fenti adatokból kiszámítható, hogy idén augusztusban egy átlagos lakáshitel összege nagyjából 11,8 millió forint volt.

A Pénzcentrum kalkulátora alapján jelenleg egy ekkora hitelt (20 éves futamidő és nettó 700 ezer forintos havi családi jövedelem mellett) a legjobb esetben 7,91 százalékos THM-mel vehetünk fel, ami havi 95 710 forintos törlesztőrészletet jelent. Ennél a hitelnél azonban 2 százalék a végtörlesztés díja, de mivel ez az esetünkben kifejezetten fontos (ráadásul a videóban is 1 százalékos végtörlesztési díj kerül említésre), így a második legjobb ajánlattal, az UniCredit Bank minősített fogyasztóbarát lakáshitelével fogunk számolni.

Ennél a hitelnél – lévén minősített fogyasztóbarát – valóban csak 1 százalék a végtörlesztés díja, viszont a THM-e 8 százalék, így a havi törlesztőrészlet is kicsit magasabb, 96 719 forint. Az induló költségek mértéke 124 072 forint, melyből 94 500 forint visszajár, így a hitelfelvevő tényleges költsége 29 572 forint. A szóban forgó videóban „egy – másfél – két év” hangzik el arra vonatkozóan, hogy mikor tudjuk kedvezőbb kamatozású hitelre felcserélni ezt a mostani, drágább hitelt, így most mi is ekkora, 1 illetve 2 éves időintervallummal fogunk számolni.

Egy év esetén 1 160 628 forint, két év esetén 2 321 256 forintot fordítunk a havi törlesztőkre összesen. A tőketartozásunk egy év után durván 11,54 millió, két év után 11,26 millió forint, ennek megfelelően az 1 százalékos végtörlesztési díj 115 400, illetve 112 600 forint. Az új hitel tehát a fenti két összeg (11,54 vagy 11,26 millió forint) valamelyike lesz. Kamatként a videóban „4,5 – 4 – 3,5 százalék” hangzik el a jövőre vonatkozó példaként, így mi most a középső értéket, tehát a 4 százalékot vesszük alapul.

Az első esetben (feltételezve, hogy szeretnénk tartani az eredeti, 20 éves futamidőt, tehát az új hitel futamideje már csak 19 év) 72 341 forintos törlesztőre számíthatunk, ami 16 493 748 forintot jelent a 19 év alatt összesen. Persze ennek a hitelnek is lesz induló költsége, de legyünk optimisták, és feltételezzük, hogy a bank ebben az esetben is visszatéríti a költségek jelentős részét, így számoljunk itt is csak a fenti 29 572 forinttal. Ebben az esetben 16,52 millió forintnál fog ez a hitel megállni, ehhez jön majd az első hitel összesített költsége, ami 1 305 600 forint volt (12 havi törlesztő, induló költségek és végtörlesztési díj összesen).

Tehát ebben az esetben a két hitel után együtt összesen 17,83 millió forintot fogunk kifizetni.

A második esetben az új hitel összege 11,26 millió forint, futamideje 18 év, kamata 4 százalék, a havi törlesztőrészlete pedig 73 212 forint. Összesen tehát 15 813 792 forintot fogunk visszafizetni a banknak, amihez hozzájön még az új hitel ugyancsak 29 572 forintnak feltételezett induló költsége, valamint a régi hitel teljes költsége, ami 2 463 428 forint.

Ebben az esetben tehát a két hitel után együtt összesen 18,3 millió forintot fogunk visszafizetni.

Ezzel szemben, ha kivárunk, és később veszünk fel egy 4 százalékos hitelt, akkor – ugyanúgy 11,8 millió forintos hitelösszeget feltételezve – a havi törlesztőrészletünk 71 506 forint lesz, így a 20 év alatt 17 161 440 forintot fogunk visszafizetni. Természetesen az induló költségek itt is sújtani fognak minket, de legyünk optimisták, és tételezzük fel, hogy egy akció keretében ezek nagy részét később is elengedi majd a bankunk, szóval csak a mostani, fent ismertetett hitelajánlat 29 572 forintjával számoljunk, így a végösszeg durván 17,2 millió forint lesz.

Az első esetben – tehát ha szerencsések vagyunk, és a kamatkörnyezet úgy alakul, hogy már egy év után ki tudjuk váltani a hitelt olcsóbbra – durván 630 ezerrel, a második esetben – tehát csak két év utáni hitelkiváltással – 1,1 millióval nőnek meg a költségeink akkor, ha nem várunk, és most veszünk fel drágább hitelt.

Azt lehet tehát mondani, hogy amennyiben legalább 1,1 millió forintot tudunk alkudni az ingatlan árából, úgy valóban megérheti felvenni a drágább hitelt, és abban reménykedni, hogy 1-2 éven belül azt ki is tudjuk váltani.

Fontos azonban hangsúlyozni, hogy minél tovább „ülünk” a drágább hitelben, annál kevésbé éri meg nekünk – arra pedig semmi garancia nincsen, hogy két év múlva valóban 4 százalékos kamattal fogják ajánlani a jelzáloghiteleket.

Mennyit lehet alkudni?

A Duna House már említett, Duna House Barométer című kiadványa szerint 2023 augusztusában az ingatlanok meghirdetett irányárához képest 4-10 százalékot lehetett alkudni az ingatlanok típusától és elhelyezkedésétől függően. Legtöbbet, tehát 10 százalékot a budai panelek, míg a legkevesebbet (4 százalékot) a pesti panelek árából tudtak alkudni a vásárlók.

A budai panelek átlagára idén augusztusban 36 831 000 forint volt, míg a pestieké 37 942 000 forint. Ezekből az árakból kiindulva azt mondhatjuk, hogy a budai lakások esetében 4 092 000, míg a pesti panelek esetében 1 580 000 forintot jelent a 10, illetve a 4 százalékos alku. Ezek alapján úgy tűnik, hogy nem teljesen alaptalanok a videóban elhangzó állítások, és valóban megérheti akár a drágább kezdeti hitellel is lakást vásárolni, hiszen az ebből adódó plusz költségeknél akár jóval többet is alkudhatunk az ingatlan árából.

Ezek a fenti számok azonban talán kissé csalóka képet mutatnak, hiszen ezek az értékek a vevő megjelenésekor aktuális, utolsó irányárhoz képest értendők. Az irányár pedig tulajdonképpen bármekkora lehet, nem biztos, hogy reális, így talán több értelme van azt megnézni, hogy mennyibe kerültek a panelek 2022 augusztusában, és mennyibe idén augusztusban.

A budai panelek esetében az átlagos négyzetméterár 862 ezer forintról 716 ezer forintra csökkent, ami egy átlagosnak mondható 50 négyzetméteres ingatlan esetén 7,3 millió forintos különbséget jelent. Árnyalja a képet ugyanakkor, hogy a pesti panelek esetében jóval csekélyebb mértékben csökkentek az árak – a tavaly augusztusi 665 ezer forintos négyzetméterár idén augusztusra mindössze 663 ezer forintra csökkent. Ez már csak 100 ezer forint különbség, ha az 50 négyzetméteres lakás példájánál maradunk.

Nem mindenki ajánlja

Természetesen az sem mindegy, hogy milyen célból szeretnénk ingatlant vásárolni. Láthattuk, hogy bizonyos feltételek mellett még most is valóban megérheti beleugrani egy hitelbe, ám merőben más a helyzet akkor, ha befektetési célból vásárolnánk ingatlant. Megkérdeztük ezzel kapcsolatban Futó Pétert, a Portfolio.hu ingatlanpiaci szakértőjét, aki arra hívta fel a figyelmünket, hogy

Az év hátralévő részében viszont még kevésbé a hitelkamatok csökkenése, sokkal inkább a 'városi CSOK' év végi kivezetése okozhat egy előrehozott keresletet a lakáspiacon, de az idei évben még így is évtizedes mélyponton lehet az országos adásvételek száma.

A szakember arra is felhívta a figyelmet, hogy a Prémium Magyar Állampapír (PMÁP) aktuális kamata 14,75 százalék, amire az első évben bizton számíthatunk, ellenben azt nem lehet pontosan megjósolni, hogyan fognak a lakásárak alakulni a következő egy évben.

Futó Péter arra számít, „ha a lakáshitelek kamatai 6 százalék körüli szintre süllyednek, ismét elindulhat a hitellel vásárlók számának a növekedése, a nagyobb kereslet pedig az árakat is magával húzhatja”. Ennél pontosabbat azonban jelenleg nem lehet mondani, így a szakember most nem javasolja, hogy befektetési célból ingatlant vásároljunk, főleg nem akkor, ha ehhez a jelenlegi, magas kamatkörnyezetben még hitelt is fel kell vennünk.

Összegzés: mindig a konkrét számok alapján döntsünk

Látható tehát, hogy túlságosan sok a bizonytalanság a jövőt illetően, ráadásul hatalmas különbségek vannak annak függvényében, hogy a megvásárolni kívánt lakás hol helyezkedik el helyileg, illetve, hogy panelről vagy téglalakásról van-e szó.

Az ugyanakkor talán kijelenthető, hogyha úgy érezzük, megtaláltuk álmaink lakását, és a tavalyi adatokhoz képest azt kedvező áron is tudjuk megvásárolni, akkor nem kell eredendően elzárkóznunk a hitelfelvétel gondolatától csak azért, mert a jelenlegi hitelek drágák.

Később valóban élhetünk a hitelkiváltás lehetőségével, azonban tudatában kell lennünk annak, jelenleg nem tudjuk pontosan megmondani, mikor jöhet el ez a lehetőség. A megvásárolni kívánt lakás ára, valamint a személyes anyagi lehetőségeink tükrében viszont végezhetünk egy körülbelüli számítást arról, hogy érdemes-e belevágni a vásárlásba és a hitelfelvételbe.