Ez most komoly? Visszatérnek a válságot okozó hitelek

Már nem kell önerő a hitelhez

Míg Magyarországon a lakás forgalmi értékéhez képest legalább 20 százalékos önerővel minden új lakáshitel-felvevőnek rendelkeznie kell, Nagy-Britanniában lazábbak a feltételek:

• a brit bankok többsége mindössze 5-10 százalékos önerővel már hitelez ügyfeleket,

• az egyik legnagyobb lakossági hitelező, a Barclays pedig a Financial Times cikke alapján már 0 százalék önerővel is nyújt jelzáloghitelt egyes ügyfeleinek.

Utóbbi bank azzal indokolta a lakásérték 100 százalékára felvehető hitel bevezetését, hogy ezzel megkönnyítik azon fiatal ügyfelek dolgát, akik eddig csak szülői segítség igénybevételével remélhették, hogy új lakáshoz jutnak. Arányukat a bank az első lakásvásárlók körében 35 százalékosnak mérte, ebből 20 százalék visszafizetési igény nélkül, ajándékba kapja szüleitől vagy más jótevőitől a szükséges önerőt.

Egyetlen elvárása a banknak azért így is maradt: kér egy családtagot vagy más kezest, akinél a lakás vételárának 10 százaléka tartalékként legalább három évig igazoltan rendelkezésre áll a kamatfizetési kötelezettség esetleges megtérítésére. Ezt a "szépséghibát" leszámítva
ez az első önerő nélküli jelzáloghitel a pénzügyi válság óta.

A hitel megjelenése azt mutatja, hogy a bankok várhatóan ismét visszatérnek az alacsonyabb önerőt igénylő, vagyis magasabb hitelfedezeti aránnyal rendelkező, kockázati versenyt indukáló lakáshitelekhez.

Mi a helyzet Magyarországon?

Különösen a 2006-2008-ban kihelyezett lakáshiteleknél jelentkezett az alacsony önerő - magas hitelfedezeti arány (lakáshitel-tőketartozás/fedezeti ingatlan értéke= LTV-mutató) problémája Magyarországon. Ebben az időszakban átlagban 70-80 százalékos LTV-vel helyeztek ki a bankok lakáshiteleket, ami azt jelenti, hogy viszonylag nagy volt a 90-100 százalékos LTV-jű hitelek aránya is. Érdekeltek voltak ebben a hitelközvetítők is, a jegybank válság eleji elemzései szerint ráadásul az általuk értékesített hitelek nemcsak magasabb LTV-mutatóval, de nagyobb bedőlési aránnyal is rendelkeztek. A hitelfelvétel után néhány éven belül tovább emelte az LTV-mutatókat, hogy

• a devizaárfolyam-emelkedés hatására megemelkedett az ügyfelek tőketartozása, vagyis nőtt az LTV-mutató számlálója,

• a lakáspiac visszaesése hatására értéktelenebbé váltak a hitelfedezetként bevont lakások, vagyis csökkent az LTV-mutató nevezője.

A fentiek eredményeként ma Magyarországon még mindig 31 százalék azon lakáshitelek aránya, amelyeknek 90 százalék feletti az LTV-mutatója a fennálló tőketartozás és az aktualizált (becsült) lakásérték alapján.

A válság után felvett hitelek LTV-mutatója már jóval alacsonyabb, különösen 2012-2013-ban voltak óvatosak a bankok az alacsony önerővel rendelkező, magas kockázatú ügyfelek hitelezésével. Mivel 80 százalék feletti LTV-vel csak hitelkiváltások finanszírozhatók, új lakáshitelek csak 80 százalék alatti LTV-vel vehetők fel, megnőtt azonban a 70 százalék feletti hitelfedezeti aránnyal rendelkező hitelek aránya az elmúlt negyedévekben, ahogy az alábbi ábra mutatja. Tapasztalható tehát Magyarországon is kockázati lazítás a bankok részéről.

Milyen szabályok vannak Magyarországon?

A bankok túlzott kockázatvállalását az MNB adósságfék szabályai hivatottak megakadályozni. 2015. január 1-je óta ennek értelmében

• szükséges a legális jövedelem igazolása hitelfelvétel során,

• az adósok összes, legális nettó jövedelmének felére (legalább 400 ezer forint jövedelem felett 60 százalékára) rúgó törlesztőrészletig lehet elmenni és

• a biztosítékul szolgáló lakás forgalmi értékének legfeljebb 80 százalékára lehet forinthitelt felvenni (ez korábbi években is így volt).

Bár egyelőre korai lakáshitel-buborékról beszélni Magyarországon, könnyen elképzelhető, hogy a következő években a fenti szabályok szigorítására lesz szükség a túlzott lakossági hitelkiáramlás megakadályozása érdekében. Nulla önerővel tehát csak

• hitelkiváltási célra vagy

• pótfedezet (másik lakás) bevonásával

lesz lehetőség valószínűleg a következő években is Magyarországon.