Meddig érhetnek a fokozódó amerikai jelzálogpiaci válság hatásai?

A nagy amerikai pénzintézetek tavalyi évükre soha nem látott veszteségről számolnak be. Emelkednek a hitelek kockázati felárai, csökken a pénzpiaci likviditás, a lakossági fogyasztás visszaesése és a munkanélküliség növekedése pedig jelzi: a válság már a reálgazdaságot is elérte, és egy esetleges recesszió bekövetkezésének esélye reálissá vált.

Az amerikai jelzálogpiaci válság ilyen mértékű és mélységű kialakulása alapvetően két tényezőre vezethető vissza. Az első a nem prudens banki hitelezési gyakorlat, melynek keretében a finanszírozók irreálisan magas kockázatokat vállaltak (önerő nélküli hitelezés, ténylegesen rossz adósok befogadása) és azokat nem megfelelően árazták. A másik ok a rendkívül engedékeny pénz- és tőkepiaci szabályozásban keresendő, ami gyakorlatilag kontrolálatlanná tette az ilyen jellegű jelzáloghitelezést és annak minden mutációjának (értsd pénzügyi innovációk) elterjedését.

Újabb csontvázak...

A már eddig is minden várakozásokat felülmúló banki veszteségek ellenére a rossz jelzáloghitelek bedőlési csúcsa 2008-ra várható. Ennek fő oka, hogy az amerikai jelzálogpiac a 2004-2006 közötti időszakban növekedett a legdinamikusabban, és ezen hitelállomány csontvázai várhatóan az idén fognak kiesni. A bedőlési arány becslések szerint a mostani 12 százalékról akár a 20 százalékot is elérheti. További meglepetéseket tartogathatnak a pénzügyi szereplők eddig még elhallgatott veszteségeiről és esetleges csődhelyzetéről érkező hírek.

A következő hónapok kérdése, hogy csupán a pénzügyi rendszerbe való beavatkozással megfékezhető-e egy tartós recesszió kialakulása. Annyi bizonyos, hogy egy szekrény még zárva van, és tompa dübörgés hallatszik belülről. A szekrényen felirat áll: amerikai ingatlanpiac.

Csak semmi pánik!

A válság magyarországi hatásai egyelőre nem látszanak jelentősnek és egy hosszan elnyúló világgazdasági (elsősorban: európai) recesszió forgatókönyvét leszámítva nem is várható nagyobb megrázkódtatás - értékel dr. Varga Eszter, a Central European Credit vezérigazgatója.

Ennek elsődleges oka, hogy a magyar jelzáloghitelezési gyakorlat nem tekinthető azonosnak az amerikaiéval:

(i) a jövedelemvizsgálat nélkül nyújtott jelzáloghitelek nem haladják meg az ingatlanok értékének 60-70%-át (szemben az amerikai 90-100%-kal);

(ii) a jövedelemvizsgálat nélkül nyújtott hitelek adósai (az amerikai hitelfelvevőkkel szemben) jelentős mértékű nem transzparens jövedelemmel rendelkeznek, melyek tartalékot képeznek egy esetleges csődhelyzet esetére;
(iii) a ténylegesen rossz adósoknak tekinthető aktív BAR listán szereplőket a bankok nem hitelezik;

(iv) a jelenlegi joggyakorlat nem támogatja a követelések gyors behajthatóságát, ami visszafogja a bankokat a jelenleginél magasabb finanszírozási arányok nyújtásától.

A válság kialakulása ellen szóló második legfontosabb érv az ingatlanpiacban keresendő. A magyar ingatlanpiacon tapasztalható általános felértékelődés egyelőre még reális alapokon nyugszik, azaz mozgatórúgóját a nem befektetési célú lakásvásárlás képezi. Az ingatlanárok az elmúlt 2-3 évben inflációkövető módon emelkedtek, s bár ingatlanpiaci lufi kialakulását idehaza sem zárhatjuk ki, ennek bekövetkezése a következő 3-5 évben nem várható.

Egy magyar jelzálogpiaci csőd esetleges kialakulása az amerikaitól eltérő okban keresendő. Ez az ok pedig a lakosság magas devizahitel állománya. A forint esetleges drasztikus leértékelődése esetén a forint bevételékkel rendelkező adósok euróban és svájci frankban megállapított havi törlesztőrészletei olyan mértékben emelkedhetnek, amely tömegesen eredményezhet fizetésképtelenséget.

Annyi bizonyos, hogy a tengerentúli történések tanulságai ránk nézve is levonhatóak, egy kialakuló válságra utaló figyelmeztető jelek pedig felismerhetőek. Ezek a jelek a reálgazdaságban alapvetően mindig egy túlértékelt szektroban (jelen esetben az ingatlanpiacban), a pénzpiacon pedig a nem prudens banki hitelezésben keresendőek.