Merre tart a magyar ingatlanpiac ?- kilátások 2010-ig

Pénzcentrum
2005. október 26. 15:11

A nyugat-európaihoz közelítő hozamszint az ingatlanpiacon, döntő többségében vidéken megvalósuló kiskereskedelmi ingatlanberuházások, a mindenkori inflációt nem meghaladó árnövekedés a lakáspiacon, stagnáló bérleti díjak és telítettség mellett jelentősen bővülő irodapiac - ezek a legfontosabb megállapításai annak a tanulmánynak, amelyet most először készített el a HVB Bank Ingatlanfinanszírozási Üzletága.

A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.
 
A nyugat-európaihoz közelítő hozamszint az ingatlanpiacon, döntő többségében vidéken megvalósuló kiskereskedelmi ingatlanberuházások, a mindenkori inflációt nem meghaladó árnövekedés a lakáspiacon, stagnáló bérleti díjak és telítettség mellett jelentősen bővülő irodapiac – ezek a legfontosabb megállapításai annak a tanulmánynak, amelyet most először készített el a HVB Bank Ingatlanfinanszírozási Üzletága.
A HVB Bank Ingatlanfinanszírozási Üzletága által készített tanulmány egyrészt átfogó képet ad a magyar ingatlanpiac jelenlegi állapotáról, másrészt a következő öt évre vonatkozó prognózisok megfogalmazásával iránytűként szolgál az ingatlanpiaci befektetők, fejlesztők számára. Az üzletág munkatársai eddigi munkatapasztalataikra támaszkodva, az elmúlt 7-10 év alapján foglalták össze a közelmúlt magyar ingatlanpiaci folyamatait, valamint a trendek várható alakulását a következő öt évre vonatkozóan.
A magyar ingatlanpiacon tapasztalható hozamszint egyre inkább megközelíti a fejlett nyugat-európai piacokon tapasztalható, évek óta stabil, átlagosan 6% körüli értéket. Az átlagos ingatlanpiaci hozam Magyarországon jelenleg 7,7%, mely érték 2010-re előreláthatólag 6,7%-ra csökken. Ez a változás a következő egy-két évben az esetleges presztízs okokra visszavezethető vásárlások, az ingatlanok beszerzésére fordítható pénz bősége, illetve a rossz árazások miatt egyes tranzakciók esetében akár 0,5-1%-kal alacsonyabb is lehet.
Súly
Hozam
Ingatlan típus
Hozam
Súly
2005-ben
2005-ben
2010-ben
2010-ben
60%
7,3%
Iroda
6,3%
50%
30%
8,0%
Kiskereskedelem
6,7%
30%
10%
9,5%
Ipari ingatlan
7,5%
20%
7,7%
Átlagos ingatlanpiaci hozam
6,7%
A magyar ingatlanpiac jelenleg 170 bázispontos felárat hordoz a nyugat-európai piachoz viszonyítva, ez 5 év alatt 50 bázispontra fog zsugorodni. Az ország-specifikus felár több, bizonytalanságot okozó tényezőre vezethető vissza, így a piac kis méretére, rövid múltjára, kialakulatlan ciklikusságára, bizonytalan likviditására, valamint a piaci szereplők sokszor rövid távú szemléletére. Bizonytalanságot eredményez továbbá a piaci standardok hiánya, a piac zavarossága, az önkéntes jogkövetés hiánya, a jogalkalmazás lassúsága, az államháztartási túlköltekezés, és a nemzeti valuta kockázata.
A jelenleg csak Budapesten fellelhető „A” kategóriás irodapiacon az állománybővülés várhatóan 30%-os lesz, ez legalább 500 ezer m2 új irodaterület megjelenését jelenti. A bérleti díjak a következő öt évben havi 12-13 Eurós négyzetméter ár körül mozognak majd. A 85% körüli átlagos bérbeadottsági mutatók stagnálásával érdemes számolni. Fejlesztések helyszíne lehet a „belső” Soroksári út és a volt Expo-telek környéke, Dél-Buda (pl.: a Budafoki út körüli barna zóna) és az új metróvonal megállóinak környéke, valamint az Üllői út Belvároshoz közelebb eső szakasza melletti területek. A külső kerületekben, illetve azokon kívül a zöldmezős irodaparkok megjelenésének valószínűsége csekély.
Az ipari ingatlanpiacon (ide sorolhatók a raktárak, a logisztikai és könnyűipari csarnokok) az állománybővülés legalább 350 ezer m2 új csarnokterület megjelenésével várhatóan 50%-os lesz. A bérleti díjak a következő öt évben 4-4,5 Euro/m2/hó körül szóródnak majd, a 85% körüli átlagos bérbeadottsági mutató várhatóan stagnálni fog. Új fejlesztésekkel a gyorsforgalmi utak (mindenekelőtt az M0-ás) környékén, Ferihegy, valamint az M3-as és az M5-ös autópályák végpontjai, Záhony és Szeged térségében érdemes számolni.
A kiskereskedelmi célt szolgáló ingatlanok körülbelül 60-70%-a Budapesten koncentrálódik, de az új fejlesztések döntő többsége vidéken fog megvalósulni. Az állománybővülés várhatóan 40%-os lesz, ami legalább 1.100.000 m2 új boltterület megjelenését jelenti. A bérleti díjak a bolttípusok sokfélesége miatt igen széles sávban mozoghatnak majd, a 90%-os átlagos bérbeadottsági mutató terén nem várható érdemi változás. Elsősorban vidéken fognak terjeszkedni a 600 m2-nél nagyobb szupermarketek és a 3 ezer m2-nél nagyobb hipermarketek, országosan el fognak terjedni a retail parkok és a strip mall-ok (parkolót közrefogó üzletsorok), várhatóan felélednek a bevásárló-sétáló utcák.
A budapesti új építésű lakások piaca a 2004-2005-ös lassulás alatt évi 10 ezres kínálat/kereslet szintre látszott beállni, ehhez képes enyhe növekedés várható körülbelül 12 ezer darabra. A teljes lakásépítési tevékenységen belül a vállalkozói lakásépítések aránya Budapesten tartósan 80% felett prognosztizálható. Az éves árnövekedés várhatóan nem fogja meghaladni a mindenkori inflációt, kivéve a luxus jellegű belvárosi és zöldövezeti új építésű lakásokat, ahol a szűk kínálat miatt jelentős árnövekedés várható. A kormányzati politika alapvetően nem fogja elmozdítani a piacot se a bővülés, se a megtorpanás irányába. Ezzel egyidejűleg azonban a forint alapkamat várható csökkenése és a bankok között folyó konkurencia harc valószínűleg rövid távon is jelentősen mérséklik a piaci lakáshitelekkel járó terheket. Mindennek eredményeképpen akár állami kamattámogatás nélkül, a versengő piac maga fog egyre többek számára elfogadható és vállalható feltételekkel lakáshiteleket kínálni.
A legfontosabb hírek, a napi hírzaj nélkül.
Elindult a Pénzcentrum heti hírlevele, a Turmix.
Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2022. január 23. vasárnap
Zelma, Rajmund
3. hét
Január 23.
Kaposvár napja
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
Private Investor Day 2022
Mibe fektessünk 2022-ben? Tippek, elemzések, befektetési ötletek profiktól, Neked! Február 24-én online.
EZT OLVASTAD MÁR?
Pénzcentrum  |  2022. január 22. 19:20