Egyre inkább a vevőknek lejt a pálya a magyar lakáspiacon: most lehet súlyos összegeket alkudni?

2023 harmadik negyedévére az első negyedévi 2,3 hónapról 2,6 hónapra nőtt a lakóingatlanok értékesítéséhez szükséges medián idő éves gördülő átlaga - derült ki az MNB friss jelentéséből. Leginkább az 50 négyzetméternél nagyobb alapterületű társasházi lakások eladási ideje nőtt, átlagosan 12 nappal 1,9 hónapra, az 50 négyzetméternél kisebbek esetében 8 nappal nőtt az eladási idő, 2,8 hónap lett. Legtöbb ideig még mindig a családi házakat hirdetik, átlagosan 3,1 hónap alatt mennek el a friss adatok szerint, ami 8 napos növekmény az első negyedévhez kéepst. A panellakásokat átlagosan 1,9 hónapba telik eladni, ami 14 nappal több mint az első negyedévben volt.

Ugyanakkor a jegybank megjegyzi, hogy az értékesítési idők historikusan alacsony szintről kezdtek emelkedni, mindez tükrözi a kereslet és az adásvételszámok csökkenését. Mindezzel párhuzamosan elég magas a tipikus alku nagysága, pozicióba kerültek a vevők az ingatlanpiacon - a medián piaci alku az adatok szerint a 2022 első negyedévében elért mélypont óta folyamatosan nő.

Budapesten az előző év azonos időszaki 2,4 százalék után 2023 harmadik negyedévében 3,8 százalékot tett ki a medián alku értéke, vidéken pedig 4,3 százalékról 5,7 százalékra nőtt ugyanezen időszak alatt - ez is jól jelzi a kínálathoz képest gyengülő keresletet. Mindemellett a kínálati árakat is egyre nagyobb mértékben csökkentik az ingatlanuktól szabadulni vágyó eladók. A fővárosban az idei harmadik negyedévben 4,3 százalékkal csökkentek az irányárak, vidéken még ennél is nagyobb, 5,5 százalékos a hirdetés ideje alatti árcsökkenés.

A jegybank összesítése szerint bár éves összevetésben érdemben enyült a magyarországi lakásárak fundamentumokhoz viszonyított túlértékeltsége, de a mutató még mindig igencsak magas: bár 2022 második felében országosan a 25 százalékos csúcsról 12 százalékra enyhült az ingatlanok túlértékeltségi mutatója, de ez a tendencia azórta nem folytatódott. A mutató 2023 második negyedévében már 13 százalék volt, ami a korábbi évek értékeihez képest kiemelkedően magasnak számít. Az MNB ennek kapcsán arra számít, hogy a reálbérek növekedésével 2023 végétől mérséklődhet a további lakásárcsökkenés kockázata.

Összességében a jegybanki becslések szerint 2023 harmadik negyedévében 12 százalékkal csökkenhettek a reál lakásárak éves összevetésben. A negyedik negyedévben mérsékeltebb, 2,6 százalékos éves reálcsökkenés (nominálisan 6 százalékos növekedés) várható.

Debrecenben kell a legtöbbet dolgozni egy lakásért

A lakásár/jövedelem mutató alapján Budapesten 2023-ban 11,72 évnyi átlagjövedelem kell egy 75 négyzetméteres medián árszintű lakás megvásárlásához - ez lényegesen javult az utóbbi években, 2019-ben még 13,13 év kellett ugyanehhez.

Meglepő, de nem a fővárosban kell a legtöbbet dolgozni egy lakásért: Debrecenben ugyanis a jövedelem/lakásár-mutató 12,84 év. Viszont a vizsgált nagyvárosok közül háromban is - Székesfehérváron, Győrben, és Pécsett - 10 év alá csökkent a mutató, Miskolcon pedig egy átlag lakásért 7,13 évnyi átlagbért kell kicsengetni.

Egyre többen maxolják ki a lehetőségeket

Korábbi cikkünkből kiderült az is, hogy növekedésnek indult a budapesti hitelfedezeti-mutató (HFM). Ez azt mutatja meg, hogy a megvásárolt ingatlanok vétalárát hány százalékban finanszírozzák kölcsönből az emberek. Ez az idei második negyedévben átlagosan 38% volt Budapesten, mialatt 3 hónappal korábban csak 35 volt. A legtöbb fővárosi lakáshitel-hitelfelvevő (23,8%) az ingatlan vételárának 71-80%-át finanszírozta kölcsönből - ők tehát nagyjából kimaxolták a lehetőségeket, hiszen a 10 %-os önerővel kapcsolatos szabály csak 2024-től lép életbe. Ugyanez a csoport a tavalyi második negyedévben tett ki 20 %-nál nagyobb réteget a hitelfelveők között.

A vidéki lakáspiacra is hasonlo trendek jellemzőek, ott a második negyedévben a megvásárolt ingatlanok vételárának átlagosan 43%-át fedezték kölcsönből a vásárlók. A legtöbben itt is majdhogynem a lehető legkisebb önerővel vágtak bele a vásárlásba, az ügyletek szintén 23,8%-a volt ilyen. A budapesteknél valamivel többen voltak azok, akik 61-70%-ban hitelből finanszírozták a vásárlást.

Címlapkép: Vajda János, MTI/MTVA