Dugódíj: luxusgettó lehet a pesti belvárosból?

A budapesti lakosság 18, míg a budapesti lakásállomány 20-25 százaléka kerülhet a tervezett behajtási övezeteken belülre, amennyiben ősszel a főváros közgyűlése a legnagyobb publicitást kapó verzió mellett dönt majd - derül ki a BDO Magyarország prognózisából. Ebben az esetben öt budapesti kerület teljes mértékben, öt (vagy hat) további pedig részlegesen az övezet területére fog esni. Ezekkel a paraméterekkel Budapest a már működő behajtási zónákkal rendelkező európai városok között előkelő helyet vív ki magának az övezeten belül élő lakosság számarányát tekintve.

Az övezetbe kerülő lakások átlagos értékének már 1 százalékos változása is legalább 25 milliárd forintos volument jelentene, így egyáltalán nem mindegy, hogy van-e áreltérítő hatása a dugódíj bevezetésének. A lakóingatlanok értékét számos tényező befolyásolhatja, abban az esetben is, ha a kieső gépkocsiforgalom teljes mértékben tömegközlekedésre helyeződne át. Természetesen a fentieken kívül számos olyan előny és hátrány jelentkezik, amely egyéni érdekek függvénye. Ami bizonyos: új egyensúlyi helyzet alakul majd ki az övezeten belüli városrészek és kívül maradtak között.

"Az elérhető előnyök dominanciája inkább a magasabb értékű, illetve magasabb presztízsértékű lakásoknál valószínűsíthető, ugyanakkor a nagy tömeget (a teljes állomány több mint kétharmadát) képviselő közép- és alsó kategóriás lakások esetében előfordulhat, hogy a hátrányok érvényesülnek erőteljesebben. Ezek szerint elsősorban az értékesebb lakások árában jelennek meg az értéknövelő tényezők. Mégis, összességében arra számítunk, hogy a behajtási övezetben található lakások összértéke az ingatlanpiaci stabilizációt követően hamarabb és nagyobb mértékben indul növekedésnek, mint az övezeten kívüli ingatlanok értéke." - fejtette ki Rábai György, a BDO ingatlan-tanácsadási üzletágának partnere.

A várható hatások érintik az övezeten kívüli lakásállományt is, ám ott a behajtási övezet által élvezett előnyök már hátrányként jelentkeznek (növekvő szmog, zaj, nehezedő parkolási helyzet stb.). A fizetős és szabad zóna találkozási vonalában változhat leginkább az ingatlanpiac jelenlegi egyensúlya. E lakóövezetek között számos nagy laksűrűségű társasházas területet találhatunk, mint például a Kelenföldi lakótelepet, a Fehérvári úti/Lágymányosi lakótelepet, a Petneházy utca környéki lakóövezeteket, vagy a Vörösvári út környéki lakótelepeket: ezek várhatóan kisebb-nagyobb mértékben leértékelődnek majd.

A fenti hatások következtében fellépő árváltozások továbbgyűrűző hatásai a következők lehetnek:

A csökkenő árakkal együtt:

• csökken a minőségi kereslet;

• csökkenő állami illetékbevételek jelentkeznek az értékesítések után;

• csökkenő lakásfelújítási kedv alakul ki (drágább a felújítás a lakás árához képest);

• a lakáshitelek mögött álló ingatlanfedezetek csökkennek

A növekvő árakkal együtt:

• nő a minőségi kereslet;

• élénkülhetnek a felújítások és új építések;

• növekednek az állami/önkormányzati bevételek;

• nő a lakás, mint megtakarítási forma biztonsága/értékállósága;

• növekszik a bérlakáspiac.

Ebben a soktényezős rendszerben nehezen vonható le egyértelmű végkövetkeztetés a lakáspiacra vonatkozóan, és ebben a külföldi tapasztalatok sem sokat segítenek. A behajtási övezetekkel rendelkező európai városok a díjfizetési rendszereiket stabil gazdasági helyzetben vezették be, amikor a helyi ingatlanpiacok érett, kiforrott állapotban voltak (Milánó e tekintetben kivétel, de volumenben jelentősen eltér Budapesttől). "A budapesti bevezetés tervezett időpontjában ugyanakkor még nagy eséllyel erőteljesen érvényesülnek a gazdasági válság és egyúttal az ingatlanpiac válság hatásai is. E tényezők növelik annak a kockázatát, hogy az érintett lakások piacán az új egyensúlyi helyzet stabilizálódására még hosszú évekig várni kell, ott addig akár további árcsökkenés is bekövetkezhet - hangsúlyozta Rábai György.