Vidéki ingatlanpiac: hova tartanak a régióközpontok?

Magyarországon a GKM 2006-os felmérése alapján a hazai 678 ezer vállalkozásnak 99,8 százaléka mikro- kis- és középvállalati formában működött. A hozzáadott érték egyharmadát a mikro- és kisvállalatok, egyötödét a középvállalatok, csaknem felét pedig a nagyvállalatok állították elő 2003 és 2006 között. A foglalkoztatottak 72 százaléka a KKV szektorban dolgozik. "A KKV szektor tehát jelentős erőt képez a magyar gazdaságban, de ingatlanpiaci hatásai nem olyan könnyen feltérképezhetőek.

Az ingatlanpiac, és kimondottan az újépítésű ingatlanok piaca követi a gazdaság teljesítményét bizonyos időbeli lemaradással" - emelte ki Kiss Zoltán, a Hypo-Alpe-Adria Zrt. vezérigazgatója. Ilyen tekintetben a KKV gazdasági kibocsátása önmagában is befolyásolja az ingatlanpiaci kínálatot. A KKV-k kereslete azonban nem mindig különböztethető meg a lakossági kereslettől. A tipikus vállalati ingatlanformák esetén - ipari épületek, raktárak, kereskedelmi egységek, szolgáltatóházak - egyértelműen kimutatható a KKV-k jelenléte, de az irodák iránti kereslet nem teljes egésze csapódik le az irodapiacon. Különösen igaz ez vidéken, ahol Budapesthez képest lényegesen kevesebb irodaház üzemel. Az irodakereslet ezért a lakóingatlanok közé is beszivárog, a KKV-k "lakásirodákat" bérelnek, illetve vásárolnak.

Miskolc: Fellendülés jelei

A rendszerváltás utáni változások negatívan érintették többek között a miskolci ingatlanpiacot is. A csökkenő népesség, a növekvő munkanélküliség, a leépülő ipar recesszióba sodorták a várost. A recessziónak mára már vége, a város jó úton halad, bár a munkanélküliség még mindig relatív magas. A recesszió természetesen az ingatlanpiacot is érintette, de itt is mutatkoznak már a fellendülés jelei. A város gazdaságának és közvetve az ingatlanpiacnak is jót tett az M3-as, illetve M30-as autópálya bekötése Miskolcra. Az infrastrukturális fejlesztések hatására megjelentek nagy külföldi cégek a városban illetve környékén, (Robert Bosch Energy and Body Systems Kft, Jabil Circuit Magyarország Kft.), és a már meglévő nagy cégekkel, mint a Tiszai Vegyi Kombinát Nyrt. és a BorsodChem Nyrt. együtt 2007-ben Borsod-Abaúj-Zemplén a negyedik lett a megyék sorrendjében a legtöbb adózott eredményt tekintve.

Miskolc és környéke jelentős idegenforgalmi és turisztikai potenciállal is rendelkezik. Ennek kiaknázása még nem indult el teljes mértékben: a városnak jelenleg nincs négycsillagos szállodája. Az Avas szálló 2009 közepére elkészülő felújításával ez a helyzet változhat, s a közeli, lillafüredi Palota szálló magas kihasználtsága a kereslet alakulása tekintetében is reményre ad okot. Fejlesztések folynak a belvárosban is, a négycsillagos Viktoria hotel 156 szobával és termálfürdővel az egyik legjobb példa erre.

A piac fellendülésének irányába a telkek iránt megnövekvő kereslet mutat. Bár a lakások piacán jelenleg túlkínálat mutatkozik, az önkormányzat folyamatosan alakít belterületekké zárt területeket. A kínálat még így is szűkös, a telek árak pedig emelkednek. Ahogy az más nagyvárosoknál szintén jellemző, a kivándorlás hatására a szomszédos települések ingatlan, illetve telek áraira is emelkednek. Miskolc belvárosának megújulása nem csak a Viktoria szálloda beruházásban mutatkozik meg. Nagyszabású rehabilitáció kezdődött meg, melynek során egyedi megoldásokkal alakítják Miskolc új arculatát.

A források jó része az EU Regionális Fejlesztési Alapjából származik, de kormányzati és önkormányzati oldalról is biztosított a projektek támogatása. Projektekből pedig akad bőven - a Szinva-terasz, a Kandia köz és a Hősök tere után további köztereket vonnak be a rehabilitációba, például nemrég kapta meg használatbavételi engedélyét a Macropolis komplexuma is, benne irodákkal, kereskedelmi létesítményekkel és lakásokkal. Bevásárlóközpontok szép számban megtalálhatóak Miskolcon is, szinte az össze nagy lánc képviselteti magát. Helyzetüket megkönnyíti, hogy a belvárosban nem alakult ki igazi kiskereskedelmi terület. A tavalyi évben nyílt a Stop Shop bevásárló központ, és nem rég kezdték meg a régi Cementipari Gépjavító területén egy új bevásárlóközpont előkészítését.

Az interneten megtalálható kínálati árak alapján Miskolcon az átlagos használt lakás-négyzetméter ár 160-180 ezer forint körül alakul. A szakértők szerint mind az új építésű, mind használt lakások iránt mutatkozik kereslet. " Miskolc új építésű lakás-projektjeinél megfigyelhető, hogy a kisebb lakásszámú fejlesztések vannak többségben, de találunk több száz lakásos projektet is. A kereslet nagyon érzékeny az ingatlan elhelyezkedésére, főleg a jó helyeken pezseg a piac." - emeli ki Humicskó Miklós, a Hypo Alpe-Adria Leasing kelet-magyarországi régióigazgatója. Az újépítésű projektek esetében a kisebb lakásszámú fejlesztések vannak többségben, de találunk több száz lakásos projekteket. Az új lakások négyzetméter árai 220-300 ezer forint körül alakulnak.

Debrecen: Szinergikus fejlesztések

Debrecen ingatlanpiacát sok fejlesztés tartja mozgásban, s a beruházások meglehetősen szerteágazóak. A város maga is kiveszi a részét a fejlesztésekből, főleg infrastrukturális és pályázati pénzekre alapuló turisztikai fejlesztésekkel. A tervek között egy új villamos vonal kialakítása, a nyugati körút megépítése szerepel. Ezen kívül olyan "kiszolgáló" fejlesztések, mint a Nagyerdőn épülő Divinus Hotel bekapcsolása a távhő rendszerbe. A szálloda Debrecen első öt csillagos szállodája lesz, átadását ez év júniusra tervezik. A 16.000 m2-es komplexum alapterülete 150 szobát, wellness részleget, konferenciatermeket foglal magába. Az önkormányzat és a magántőke összefogásával készült el az új debreceni piac-csarnok A nagypiac 6500 m2 hasznos alapterületű komplexuma a város által felajánlott 1,6 milliárd forint értékű telken épült fel. A piac-csarnokhoz is csatlakozik szinergiát adó beruházás, a város infrastrukturális fejlesztésekkel növelte a projekt értékét.

A városrehabilitációs fejlesztések között a Gambrinusz tömb felújítását lehet kiemelni. A területen - a romos házak elbontásával - lakások, üzletek, mélygarázs és sétálóutca kerülnek kialakításra. A Debreceni Repülőtér fejlesztése végső szakaszába érkezett, ezért az önkormányzat pályázati úton szeretné hasznosítani a 4 milliárd forintból korszerűsített légikikötőt. A repülőtér mellett kerül kialakításra a város ötödik ipari parkja. A meglévő négyből kettő már betelt, ezért a kereslet kielégítése miatt a Debreceni Vagyonkezelő Zrt. 87 hektáros területet készít elő a beruházók, vállalatok érkezésére. Az egy lakosra jutó bevásárlóközpontban található kereskedelmi terület aránya magas Debrecenben. Az egyik legnagyobb ilyen jellegű beruházás a már korábban említett piac mellett épül. A 32.000 m2-es bevásárlóközpont központi elhelyezkedése, és multifunkcionalitása (a központban többek között egy színház is helyet kap), miatt magas népszerűségnek örvendhet majd.

Szakértők szerint a debreceni lakáspiac az ország második legfejlettebb lakáspiaca a budapesti után. Ennek megfelelően a piac is élénknek mondható, de a tavalyi évhez képest némileg visszaesett a kereslet, illetve a vevők tudatosabban keresik a jó helyen lévő, befektetésnek is megfelelő lakásokat. A beruházóknak is követniük kell a differenciálódó keresletet, mert a vevői preferenciáknak nem megfelelő újépítésű lakások könnyen eladhatatlanná válhatnak. Debrecenben a lakások átlagos négyzetméter ára 210.000 forint körül alakul, az interneten található kínálati árak alapján. A négyzetméter árak 130.000 forint és 400.000 forint között mozognak. Debrecenben a legnagyobb újépítésű lakóprojekt a Füredi-Kapu Lakópark a maga ötszáz feletti lakásszámával, ahol 225.000 forint fölött kezdődnek a négyzetméterárak. Debrecenben is megfigyelhető, hogy egyre népszerűbb lesz az agglomerációba való kitelepülés, mely a környező települések ingatlanáraira is élénkítő hatással van.

Győr: Dinamikus fejlődés

Győrben Debrecenhez hasonlóan nagy ingatlanfejlesztések folynak, melyek élénkítőn hatnak az egész város ingatlanpiacára, de túlkínálatot is kialakíthatnak. A fejlesztések között találunk hatalmas lakóprojekteket, önkormányzati és magántőke összefogásával születő városrehabilitációt, kereskedelmi fejlesztéseket. Az egy éve elfogadott rehabilitációs terv szerint folyik Győr egyik városrészének, az Újvárosnak felújítása. A nagyszabású terv, mely 46 épület sorsát érinti, kereskedelmi és lakóépületek, kulturális központ létrehozását tűzte ki célul. A projekt során közterületeket is felújítanak. A rehabilitáció szükségességét jól tükrözi, hogy a 46 érintett épületből huszonkettőt állaga miatt bontásra ítéltek. A terv megvalósulása magántőke bevonásával történik, az első nagy lépés a régi olajgyár lebontása. A helyét egy 10.000 m2-es kulturális központ, mélygarázs, 200-250 lakás és konferenciahotel veszi majd át.

Az ország jelenleg futó legnagyobb lakóingatlan projektjében, a Városréten több ezer lakás épül, a kiszolgáló épületekkel (óvoda, iskola, orvosi rendelő) együtt külön városrészt hozva létre. Az első ütem első lakásai már 2007. végén átadásra kerültek. A nagy beruházások másik példája a Leier City Center, ahol 30 ezer négyzetméteren épül luxus lakónegyed és ötcsillagos szálloda. Győrben az átlagos lakóingatlan ár az interneten elérhető kínálati árak alapján 180-200 ezer forint körül alakul négyzetméterenként. A legolcsóbb négyzetméter ár 130-150 ezer, míg a legmagasabb 400 ezer forint körül alakul. "A sok párhuzamosan futó projektet, melyeknek értékesítési mutatói egyelőre kiválóak, egy átgondolt fejlesztési stratégia fogja össze - emeli ki Király György, a Hypo Alpe-Adria Leasing nyugat-magyarországi régióigazgatója - mely végre megoldás lehet a régióközpont ingatlanhelyzetének korábbi problémáira."

Győrben a kereskedelmi ingatlanok fejlesztése is nagyon élénk. A jelenleg üzemelő 10 nagyobb kereskedelmi egység (Árkád, Tesco, Interfruct, Decathlon, Baumax, stb.) mellett számos új projektet találunk, köztük a 2009 végére tervezett Dunacentert, és a Lidl négy új áruházát. Győr gazdasági aktivitását jól mutatja, hogy Győr-Moson-Sopron megye vállalkozásai Pest megye mögött a második legtöbb adózott eredményt tudják felmutatni, és e gazdasági kapacitás nagy része Győrben koncentrálódik. A legnagyobb szereplő az Audi Hungaria Motor Kft, amely sok beszállítóját kapcsolja be a nemzetközi vérkeringésbe. "Nem véletlen, hogy a Hypo Alpe-Adria fióknyitása helyszínéül Győrt választotta. Sok lehetőséget látunk a helyi ingatlanpiacban és tapasztalatból tudjuk, jó projektek csak megfelelő helyismerettel indíthatók"- jelentette ki Király György. "Emellett a lízingkonstrukció megjelenése az ingatlanfinanszírozásban a kkv szektor beruházásaira vidéken is élénk hatással lehet, köszönhetően az alacsony önerőnek és hosszú futamidőnek - amely a jellemzően forráshiányos kkv ügyfélkör számára előnyösebb alternatíva az ingatlanfedezetű hitelekkel szemben."