Kezdődnek a kilakoltatások: kinek, mihez van joga?

Eredetileg az árverési és kilakoltatási moratórium hatálya alól 2011. július 1-jétől kikerültek volna a nagy értékű ingatlanok, vagyis azok, amelyeknek az esetében a hitelösszeg a hitelfolyósításkor meghaladta a 20 millió forintot, a lakóingatlan lakáshitel-szerződésben meghatározott forgalmi értéke pedig a 30 millió forintot. A gazdasági bizottság zárószavazás előtti módosító indítványa azonban lehetővé tette, hogy 2011. október 1-jéig ezeknek a lakóingatlanoknak is legfeljebb a 2 százalékát lehessen értékesíteni.

Mivel a 30 milliós küszöböt meghaladó ingatlanok aránya a 100 ezerre tehető problémás hitellel terhelt ingatlanállományon belül megközelítőleg 8 000 darab, így mintegy 160 nagy értékű lakás lehet az, ami országos szinten kalapács alá kerülhet idén októberig. Mint már korábban megírtuk október 1-jével úgynevezett kényszerértékesítési kvóta lép életbe: a bankok 2011-ben összes fedezeti ingatlanuk 2 százalékát, 2012-ben 3, 2013-ban 4, 2014-ben pedig 5 százalékát adhatják át kényszerértékesítésre. A megyékben és a fővárosban azonos kvóta érvényesül majd.

A kilakoltatás szabályai

A hiteintézetek a felgyülemlett tartozásokat elsősorban békés úton, peren kívül kívánják rendezni. Késedelem esetén az adósukat levélben szólítják fel a kötelezettségük teljesítésére. Ugyanakkor bevett szokás az adósok fizetési hajlandóságának telefonon történő előmozdítása. Nem árt azonban tudni, hogy az adósok telefonos hívogatása zaklatásnak számít, amiről a rendőrséget értesíteni lehet. A bizonyíték természetesen elengedhetetlen; az ilyen esetekről célszerű hangfelvételt készíteni úgy, hogy arról a hívó felet is tájékoztatjuk.

A tartozások nyomon követése és az ügyfelekkel történő kommunikáció azonban időigényes folyamat, nem minden hitelező számára gazdaságos az ehhez szükséges adminisztráció fenntartása. Ekkor fordulnak behajtó, követeléskezelő szervezethez, amely ezt a tevékenységet helyettük a megbízás alapján elvégzi. A behajtói tevékenység azonban jelenleg nincs engedélyhez kötve, a tevékenykedő cégek kötelezettségei és jogai nincsenek egységesítve, szükséges képzettség és szakmai háttér nincs előírva.

Bár az esetek egy részében ez eredményre vezet, azonban a behajtó cégek hatékonysága megkérdőjelezhető, mivel törvényi felhatalmazás híján csak kevés lehetőségük van céljaik elérésére. Eszközeik csupán a levelezés, telefonon és sms-ben történő megkeresés, egyezkedés és sorozatos felszólítás lehetnek. Ugyanakkor előfordulhat, hogy egy behajtó cég úgy próbál eredményt felmutatni, hogy átlépve a jogszabályokat fizikai megfélemlítést alkalmaz az adóson. A későbbiekben pedig megpróbálja az általuk kikényszerített vagy végrehajtott kilakoltatást önkéntes teljesítésként beállítani. Ilyen esetben a behajtóval szemben akár rendőrségi közbeavatkozás, védelem is kérhető.

Kilakoltatást jogszerűen csak a bírósági végrehajtó hatóság hajthat végre!

Ha a behajtó vagy a hitelező fizetésre felszólító tevékenysége nem vezet eredményre, az eljárás jogi útra terelhető. A végzést a bíróság nem peres eljárásban hozza meg, ami lényegében azt jelenti, hogy a végzés kiállításához a bíróságnak nem kell meghallgatnia az érintetteket. A bíróság határozatainak teljesítéséhez a bírósági végrehajtók munkája jelenti az egyetlen törvényes, jogilag teljes körűen szabályozott utat.

"Ilyenkor a közjegyző fizetési meghagyást bocsát ki, ami ha jogerőre emelkedik, a végrehajtás szempontjából már ítélettel egyenlő és a végrehajtókhoz kerül az ügy. Ekkor kézbesítjük a végrehajtó okiratot, és ha az adós ekkor sem teljesít, a tartozást lefoglaljuk a bankszámlájáról, fizetéséből, legvégső esetben pedig a tartozás összegétől függően és a fokozatosság elvét figyelembe véve ingó, majd ingatlan vagyonát is lefoglaljuk" - mondta el korábban Krejniker Miklós, a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara elnöke.

A végzést tehát minden érintettnek meg kell kapnia a bíróságtól, és itt a kézbesítés szabályai az érvényesek, azaz ha kétszer megpróbálták kézbesíteni, de az érintett személy/család nem vette át, akkor azt kézbesítettnek kell tekinteni. Emellett az önálló bírósági végrehajtónak a kilakoltatás időpontját ki kell tűznie és erről értesítenie kell az érintetteket is. Az értesítés történhet úgy is, hogy azt a végrehajtó kitűzi az érintett által lakott lakás ajtajára.

A bírósági végrehajtó közhatalmi személynek minősül, akit kötelező beengedni lakásunkba. A végrehajtás során állami kényszert is alkalmazhat, így például az adós ellenállása esetén rendőri intézkedést is kérhet. A végrehajtók tevékenységét a végrehajtási törvény szabályozza, ami egyben azt is jelenti, hogy a végrehajtás során a végrehajtó bármely intézkedése ellen a bírósághoz fordulhatnak, kifogással élhetnek a felek

Mi lesz a gyerekekkel?

Érdemes még kitérni a kilakoltatás alatt álló családban tartózkodó gyermekek jogaira is. Amennyiben a kilakoltatással érintett családban kiskorú gyermekek is vannak, a végrehajtónak a kilakoltatást megelőzően értesítenie kell a gyámhatóságot. Ez esetben a kilakoltatás időpontjában a gyámhatóság is a kilakoltatás helyszínén tartózkodik.

A kilakoltatott család igazolhatja, hogy kiskorú gyermeke lakhatását meg tudja oldani például rokonoknál. Ez esetben a gyámhatóság nem emelheti ki a gyermeket a családból. A kilakoltatott család kérheti, hogy a Családok Átmeneti Otthonában nyerjen elhelyezést, amely lehetőséget biztosít a családok együtt maradására, együttes elhelyezésére rendszerint 9 hónapig.

Végezetül fontos kiemelni, hogy akár a behajtó, akár a bírósági végrehajtó kopogtat az ajtónkon az eljárás költsége végső sorban az adóst terheli. Fontos tudni, hogy a behajtók díjazása nincs szabályozva, vagyis az ár kizárólag a megbízójukkal történt jutalékos megállapodás függvénye, a végrehajtók esetében azonban rendelet határozza meg a járandóságot.