2019. április 19. péntek Emma

Így kerüld el a közelgő hitelkatasztrófát: addig lépd meg, amíg még lehet


Nyomasztóan közelít a monetáris szigorítás, noha tegnap még megúszták a lakáshitelesek vagy a hitelfelvételen gondolkodók a drágulást. A piaci előrejelzéseket és az MNB nyilatkozatait látva azonban már végérvényesen itt az ideje, hogy a lakáshitelesek mérlegeljék a lehetőségeket. Akinek nagy tartozása van még változó kamatozású hitelek formájában, és nem fixál a következő hetekben, hónapokban, rosszul járhat.

Egyelőre megúszták a lakáshitelesek a drágulást: a Magyar Nemzeti Bank tegnapi kamatdöntő ülésén nem változtak a kamatkondíciók. Ez nem volt meglepő, az elemzők zöme úgy véli, hogy leghamarabb májusban, de inkább ősszel vagy jövő évben várható a lépés. Ez nem jelenti azt azonban, hogy a lakáshitelek kamatai nem emelkedhetnek addig az időpontig.

Lakást vásárolnál? Kattints ide, és hasonlítsd össze a lakáshiteleket 1 perc alatt!

A változó kamatozású - azaz az 1 év, vagy az alatti kamatperiódusú hitelek a referenciahozam felett csak egy bizonyos, törvényileg meghatározott kamatfelár mértékéig emelkedhetnek. A változó kamatozású hitelek esetén ez a BUBOR, azaz a Budapesti Bankközi Kamatláb. Noha a monetáris szigorításnak közvetlenül nincs hatása a banki kamatokra, közvetve igen - a BUBOR néhány százalékpontos emelkedése pedig óriási különbségeket eredményezhet a törlesztőben. A mutató eddig történelmi mélységben pihent, ne gondoljuk azonban, hogy ez statikusan így lesz.

Alighanem biztos, hogy a BUBOR már az alapkamat előtt elkezdi az emelkedést, ami azt jelenti majd, hogy a változó kamatozású lakáshitelek meglepetésszerűen, a kamatperiódus során hirtelen drágulhatnak, ami nagyon megterhelő lehet a törlesztőre nézve. A rövid kamatperiódusú hitelek kamatváltozásait jól mutatja az alábbi ábra:

A 3, 6, vagy akár 12 hónapos kamatperiódus azt jelenti, hogy akár háromhavonta változhat a törlesztő - látva a referenciahozamok jelenlegi szintjét, szinte esélytelen, hogy az középtávon csökkenjen. Aki hitelfelvételen gondolkodik, annak nem racionális most változó kamatozású hitelt felvenni, akinek pedig ilyen hitele van, addig érdemes váltani, amíg a monetáris szigorítás be nem gyűrűzik a lakossági pénzügyi piacra is.

Hiszen ez azt jelenti majd, hogy nemcsak a változó kamatozású hitelek kamatai ugranak meg, de a fix kamatozású hitelek is drágábban lesznek elérhetők.

Nagyot nyerhet ma, aki most fixál, hiszen az 5, 10, 15 vagy 20 éves kamatperiódusú hitelek kamatai még mindig alacsonyak. Hogy számszerűen mennyivel is járhat jobban a most fixáló lakáshiteles? Mutatjuk a továbbiakban.

Tündérmeséből rémálom - így száll el a törlesztő

Vegyünk például egy hitelfelvevőt, nevezzük őt el Lajosnak. Lajosnak változó kamatozású hitele van, és tudja, hogy jelenleg alacsonyabb a törlesztője, mintha fix kamatozású lenne a hitele. Ő is hallotta viszont Nagy Márton bejelentését, miszerint jön a monetáris szigorítás a közeljövőben. Felütötte tehát az MNB weboldalát, hogy megnézze a különböző kamatperiódusú hitelek kamatait, de mivel alapos volt, megnézte a konkrét ajánlatokat is a Pénzcentrum kalkulátorában. Az összehasonlítás során ezt kapta:

A két konkrét piaici ajánlatot kalkulátorunkból választottuk. Lajos azt látta, hogy ha az ő 2,88 százalékos kamatú hitelét, amelyet 2018 márciusában vett fel (ekkor ennyi volt az átlag az MNB kalkulációja szerint a változó kamatozású hitelekre) az MNB által kalkulált átlagkamatozású, legalább 5, de legfeljebb 10 évre fixált kamatozású hitelekre váltana, akkor 5,31 százalék lenne a kamata. Ez nem nagyon tetszik neki. De a legalább egy, legfeljebb 5 évre megadott átlagnál is alacsonyabb az ő hitelének a kamata, hiszen az 4,36 százalék. A Pénzcentrum kalkulátorában aztán talált olcsóbb ajánlatokat, ugyanilyen kamatperiódusú a konstrukciók ott 3,86 és 3,63 százalékkal is megtalálhatók.

Kiváltanád a drága hiteled? Fixálnád a változót? Minden egy helyen a Pénzcentrum kalkulátorában!

Lajos könnyen beleeshetne az óvatlanság csapdájába, de mivel sokat olvasott Pénzcentrumot, így tudja, hogy bár rövid távon ez nem látszik, a hamarosan kopogtató hitelpiaci változások miatt sokkal jobban járhat, ha most fixál. Ezért számolgatni kezdett egy kicsit. Mi is kiszámoltuk most, hogy 1-től 10 százalékpontig terjedő kamatemelkedésre, 5, 10 és 15 év futamidő mellett hogyan reagál a törlesztőrészlet:

Amennyiben kamatfordulónál 1 százalékpontot emelkedik a kamat, úgy 10 éves futamidőnél például 4000 forinttal nő meg a havi törlesztő, de két százalékos változás esetén már 9500 forint. A legszélsőségesebb esetben, 10 százalékpontos emelkedésnél 10 éves futamidőnél ez az emelkedés már havi 52 ezer forint, de egy reálisabb, 3 százalékpontos emelkedés kb. 15 ezer forintos emelkedést jelent havi szinten 15 éves futamidő mellett. A teljes visszafizetett összegben sok, sarkított esetben akár 10 milliós különbségek is lehetnek.

Aki csak legyint, és azt mondja, hogy ekkora kamatemelkedések nem várhatók, az nézze meg a fenti ábrát az eddigi kamatváltozásokról.

Az egészen valószínűtlen, hogy a közeljövőben hirtelen 3-4, pláne 10 százalékpontos változások lesznek, de már 1 százalékpontos változás is azt jelenti, hogy közel 1 millió forinttal fogunk többet visszafizetni a 15 év alatt. Ha a változás 2 százalékpontos, ez már majdnem 2 millió, azaz a felvett hitelösszeg 20 százaléka.

Hitelfelvétel előtt mindenképp informálódj! Nézz szét például a Pénzcentrum kalkulátorában

Aki kivárja a kamatamelkedést, az sehogy nem jöhet ki nyertesen. Akkor már késő lesz fixálni, hiszen a referenciahozamok sok esetben együtt mozognak, így egy 5 évre fixált lakáshitel kamata ugyanúgy megnő, amikor a változó hitelek kamata megugrik. A megoldás erre a kamatemelés előtti fixálás.

És ha most fixálok, az mitől is jó nekem?

Lajos úgy döntött, hogy nem várja meg, amíg elszáll a törlesztője, fixálni fog, mert azt szeretné, ha hosszú éveken át minden hónapban ugyanakkora lenne a törlesztőrészlete. Felütötte a Pénzcentrum lakáshitel kalkulátorát, és megnézte, hogy a 10 éves futamidő mellett mekkora lesz a havi törlesztője.

Ha 5 évre fixál, akkor a Raiffeisennél például 5 évig biztosan 100 061 forintot fog fizetni minden hónapban. Ahogy az látható, az itteni ajánlatok messze a piaci átlag alatt vannak, így akár az Erste ajánlatát választva sem járna számottevően rosszabbul. De Lajos a 10 éves fixálást is megnézte, és azt látta, hogy az 5 éves fixáláshoz képest nincs nagy különbség, az UniCredit lakáshitelével például 100 ezer forint alatt lenne a törlesztője 10 évig. A K&H és az MKB ajánlata is 5 százalék alatti THM-mel érhető el.

Ha Lajos alacsonyabb havi törlesztőt akar, akkor kitolhatja a futamidőt 15 évre, így viszont nőni fog a teljes visszafizetett összeg. De még alacsonyabb törlesztő érhető el úgy, ha 20 évre tolja ki a futamidőt, ekkor azonban még több lesz a teljes kamatköltsége. Lajos még sokáig eljátszadozhatna a Pénzcentrum kalkulátorában, most már azonban itt az ideje, hogy meghozza a döntést.

A döntés annyira nem is tűnik egyszerűnek. Az nem is kérdés, hogy aki most fixál, annak rövid távon drágulni fog a hitele. De ha Lajos válozó lakáshitele kséőbb akár 2 százalékkal is drágul, akkor a teljes futamidő alatt már rosszabbul jár - ráadásul bármikor ki van téve további kamatemelésnek. Hogy miképp döntött Lajos, azt már elárultuk: példaalanyunk szeretne nyugodtan aludni egy-egy kamatdöntés előtti éjszakán, és nem szeretne úgy ébredni, hogy félig zárt szemekkel már a Pénzcentrum elemzését olvassa a kamatdöntés törlesztőt érintő hatásairól.

Fix kamatozásúnak nevezzük azokat a hiteleket, amelyek kamatperiodósa legalább 5 év. Ezen hitelek átárazása ugyanúgy működik, mint a változó kamatozású hiteleké, azzal a különbséggel, hogy míg egy három hónapos kamatperiódusú hitel kamata háromhavonta nőhet, egy 10 évre fixált hitel törlesztője 10 évig azonos mértékű lesz. Rögzített az a hitelkamat, amely a teljes futamidőre fixálva van. Ma már bőven elérhetőek a piacon 15 és 20 éves kamatfixálások is.

Fontos viszont kiemelni, hogy a hitelkiváltásnak is vannak költségei. Sok esetben a hitelkiváltás egy új igénylésnek felel meg még akkor is, amikor ugyanannak a banknak a hitelét kivánjuk kiváltani, amelynél az új hitelt felvesszük. Így aztán minden esetben tájékozódjunk a bank weboldalán és hirdetményeiben, vagy a fiókokban a hitelkiváltás feltételeiről. A témáról és az egyes bankok eljárásáról a Portfolio itt írt részletesen. Röviden összefoglalva annyi a lényeg, hogy más-más a bankok gyakorlata, van, ahol egészen könnyű kamatperiódust váltani, máshol értékbecslés, közjegyző stb. kell hozzá. Ahol ez lehetséges, ott az egyszerű kamatperiódus-váltást jellemzően a kamatforduló előtt 30 nappal jelezni kell.

De ha ez ekkora horror, akkor mi szükség van a monetáris szigorításra?

Mielőtt teljesen indokolatlanul előre csodálkoznánk a Monetáris Tanács várható döntésén, fontos tudatosítani, hogy az alapkamat-emelésnek és az egyéb szigorításnak makrogazdasági jelentőségei vannak. Az MNB 3 százalékos maginflációt tűzött ki célul - amennyiben a drágulás ezt meghaladja, akkor jön a szigorítás. Azaz az MNB jövőbeli lépése lesz a garancia arra, hogy a drágulás nem lesz kiugró - legalábbis a jegybank így kalkulál. A szigorítás eredménye lesz persze a lakáshitelek kamatainak emelkedése, cserébe viszont magasabb kamatot kaphatunk majd a bankbetétekre is. Ha érdekel, milyen hatása lesz az alapkamat-emelésnek az életedre, vagy csak szeretnéd jobban megérteni, miért van erre szükség, itt tudsz róla olvasni bővebben.

Jogi nyilatkozat: A cikkben található kalkulációk adatai tájékoztató jellegűek, szerződéses ajánlatnak nem minősülnek! Az egyes konstrukciókat az adott paraméterek (termék jellege, összeg, futamidő) alapján, kalkulátorunk számításai szerinti legkedvezőbb aktuális ajánlatok figyelembe vételével választottuk ki. Az említett pénzügyi szolgáltatóktól a Net Média Zrt., mint a Pénzcentrum.hu üzemeltetője nem részesül a megjelenésükre tekintettel közvetlen díjazásban. További részletekért kattints ide!
Még nincs hozzászólás - Legyél te az első!
Ezt olvastad már?
11
22
33
 Kedvelem az oldalt

A címlapról ajánljuk


Feliratkozom a hírlevélre!

 

NÉPSZERŰ
FRISS

  Ajánlatunk