32 °C Budapest
Ezt az alapvető hibát a legtöbb lakáshiteles elköveti: milliókat buknak rajta

Ezt az alapvető hibát a legtöbb lakáshiteles elköveti: milliókat buknak rajta

2022. május 17. 05:48

Az elemzői konszenzus szerint az általános pénzromlás még hosszú ideig velünk marad, ami miatt az is egyre kevésbé mindegy, hogy bankbetétekben, vagy párnacihában tartjuk megtakarításainkat. Vannak ugyanis módszerek rá, hogy pénzünk értékét megőrízzük, de a jelenlegi inflációs környezetben laikusként egyre nehezebb eligazodni pénzügyeink útvesztőjében. Vannak persze vonzóvá váló lehetőségek, mint az ingatlanbefektetés, ami kimondottan jól tud teljesíteni magas infláció mellett, de az emelkedő hitelkamatok miatt ezekkel is könnyen, nagyot bukhatunk. A Pénzcentrumnak most Póth Viktor beszélt a hitelesekre leselkedő veszélyekről. Az OVB üzletfejlesztési igazgatója emellett a hitelközvetítői szektor változásairól és kihívásairól is mesélt, sőt többek között azt is elárulta, miért állnak máshogy a hitelközvetítőkhöz az osztrák és a magyar emberek.

Pénzcentrum: Az elmúlt két év a hitelközvetítői szektort is számos kihívás elé állította, de újféle lehetőségeket is megnyitott. Hogyan hatott a pandémia a magyarok takarékoskodási és befektetési szokásaira? Bátrabban, vagy kisebb bizalommal fordulnak tanácsadóhoz a pénzügyeikkel kapcsolatban?

Póth Vitkor:  Sokkal több alkalmat biztosítanak az ügyfelek találkozókra. Sok tanácsadónk van, sokszorozódik az ügyféltalálkozók száma is, és ez értelemszerűen több szerződéskötéssel is jár. Már tavaly is azt láttuk, hogy rekordokat döntöttünk, összességében ez az év is extrém módon indult a biztosítási és megtakarítási szerződések darabszámának tekintetében.

Legtöbbször az emberek nem racionális szempontok alapján hozzák meg a pénzügyi döntéseket. Amennyiben például hitelfelvételről beszélünk, úgy elmondhatjuk, hogy az aktuális élethelyzet határozza meg a pénzügyi döntést, nem pedig az, mikor és mennyi a kamat, törlesztő. Nagyon népszerűek lettek értelemszerűen az ügyfeleink körében a különböző támogatási formák, kedvezményes hitelkonstrukciók.

Ezeket leszámítva, ha megnézzük a piacon a legolcsóbb és a legdrágább jelzáloghitelt, mondjuk 20 milliós hitelösszeggel, még mindig óriási különbségek vannak. A jelenlegi, emelkedő kamatkörnyezetben is több millió forinttal többet kell visszafizetünk, ha a legalacsonyabb THM helyett a legdrágábbat választjuk.

A hitelpiac gyorsan tud változni, érdekes példa az ügyfélreakciókra, hogy még a kamatok emelkedése előtt az MNB ajánlása alapján a kereskedelmi bankok kimutatták az ügyfeleiknek, hogy mi fog történni, ha elindul a kamatemelkedés. A kimutatás legfőbb célja az volt, hogy tájékoztassák azon ügyfeleket, akinek a hiteltörlesztése változó kamatozású, hogy különböző forgatókönyvek bekövetkezése (kamatok emelkedés – ami azóta folyamatos) esetén mennyivel fog emelkedni a törlesztőrészletük, hacsak nem változtatnak és nem fixálják a szerződésben a feltételeket. Annak ellenére, hogy a nagy közvetítők (például mi) is komoly jelentőséget tulajdonítottak annak, hogy figyelmeztessék a társadalom széles körét az esetleges kamatemelkedés negatív hatásaira, kevesebb, mint az érintettek 10 százaléka volt, aki ennek ellenére átváltott a fix kamatozásúra (több százezer érintettje van). Azóta elkezdtek emelkedni a kamatok, a kamatstop bevezetése nélkül több 100 ezer embernek megemelkedett volna a havi hiteltörlesztőrészlete.

Említette, hogy rekordévet zártak. Százalékosan mekkora volt a bővülés 2020-ról a 2021-es üzleti évre? Milyen területeken sikerült nőni?

Árbevétel tekintetében közel 15%-ot sikerült növekednünk. Biztosítási termékek közvetítésében már egy ideje piacvezetők vagyunk, de a pénzügyi szolgáltatások közvetítésében is szerencsére egyre nagyobb a piaci részesedésünk. Az elmúlt években például büszkén mondhattuk, hogy a legtöbb kereskedelmi banki partnerünknél a legnagyobb babaváró közvetítővé váltunk, nagyon sok családnak segítettünk hozzájutni a támogatott hitelkonstrukcióhoz.

Ez eddig mind szép és jó, viszont az, ha kivezetik a kamatstopot, ön szerint nem okozhat egy nagyobb visszaesést a hitelpiacon?

Egészen biztos, hogy visszaeséssel lehet majd számolni, de nem elsősorban a kamatstop kivezetése, hanem a lényegesen magasabb hitelkamatok miatt. Sokkal többet kell majd visszafizetni ugyanazon hitelösszeg felvétele mellett, emelkednek a havi törlesztőrészletek, és innentől kezdve az ügyfelek nem tudnak majd megfelelni minden mutatónak. Ha valaki eddig pont annyi hitelt vett fel, amennyit felvehetett, a jövőben már csak kisebb összeghez fog hozzáférni ugyanolyan jövedelmi feltételek mellett. Viszont az ingatlan-, építőipari árak emelkedése aggasztó, szóval összességében azt lehetne mondani, hogy komoly kihívások előtt áll a szektor. A teljes hitelkihelyezésnek egyébként elég jelentős részét adják a támogatott konstrukciók, pl. a babaváró majdnem 18 százalék. Az is kérdés, hogy mi lesz, ha ezt nem hosszabbítják meg. A 480 forintos benzinár július 1-ig van érvényben egyelőre. Nyilván nem tudjuk felmérni reálisan, hogy mi történik, ha nem avatkozunk be a piaci árakba. Ha ez megszűnik, onnantól kezdve még jobban kell racionalizálni a kiadásokat.

Tehát minden eddiginél fontosabb most átgondolt pénzügyi döntéseket hozni?

Mi azt mondjuk, hogy a mostani magas inflációs környezetben most van a legnagyobb szükség a pénzügyi tudatosságra az elmúlt 10-20 évben. Ezt érezzük az ügyfeleken, mert nyitottabbak. A covid hatására megváltoztak a vásárlói szokások, sokkal többet költöttünk otthon élelmiszerekre, szeszes italra, dohányárura, de öltözködésre, illetve vendéglátásra, szállásra például kevesebbet.

Úgyhogy ez egy nagy kérdés. Mindenkinek van egy saját inflációs kosara. Az inflációt úgy nézik, hogy van körülbelül ezer áru és szolgáltatás, és minden hónap elején felírogatják a kisboltokban, nagy boltokban, piacokon stb. a termékek, szolgáltatások árát, összejön 80-90 ezer ár, amikből átlagokat képeznek.

Lehet, hogy ha nem a Lehel téri piacon vásárolok, hanem a békásmegyerin, akkor nincs akkora különbség, mintha egy kis faluba mennék a termelői piacra. Az infláció tényleg csak egy iránymutatás erre, de aki a létminimumon él, annak nem lesz akkora az infláció, mert ő eddig sem tehette meg azt, hogy új autót vegyen. Az emelkedő inflációhoz és ehhez a környezethez hozzá kell szokni.

Az a kérdés, hogy mit csinálunk azokkal, akiknek van valamennyi megtakarításuk. Történelmi csúcson van a látra szóló betétek összege, több mint 10 ezer milliárd forintunk van a bankokban elhelyezve. Ezért mondjuk azt, hogy nem feltétlenül mindig racionálisan hozzuk meg a döntéseket, egy olyan időszakban, amikor akár 10 százalékos lehet az infláció, ez azt jelenti, hogy naponta 2,5-3 milliárd forint ég el, ami a rendszerben van. Nekünk az a dolgunk, hogy minél több helyen elmondjuk, hogy magas inflációs környezetben reáleszközökben kell gondolkodni. Persze nincs mindenkinek megtakarítása, és szokott is jönni az a kérdés, hogy érdemes-e megtakarítani.

A mostani helyzet mitől olyan különleges?

Ha megnéznénk 100 éves ábrákat, nemcsak a magyar, hanem a nagy amerikai vállalatok értékeltségét is, ami az elmúlt 5-10 évben nagy változás, ahhoz képest, ami előtte 100 évig volt, hogy minden felgyorsult. Ez látszik az árfolyammozgásokon is. Sokkal nagyobb kilengések vannak. Van, amikor azt mondhatjuk, hogy túlárazottak a részvénypiacok, de hirtelen alulárazottá tudnak válni. Eljött annak az ideje, hogy akik értékalapon közelítik meg a befektetéseket, akár egy befektetési alapkezelő cég, tényleg azokat a cégeket veszi meg, amelyeket fenntarthatóan, hosszú távon jónak lát. Szerintem nincsenek csodák. Az igazán jó cégek mindig attól jók, hogy a társadalom széles rétegének valami jót csinálnak. Ezeket a cégeket kell nagyítóval figyelni és megkeresni, mert voltak és lesznek is ilyenek. Csak a mai világban nehezebb eligazodni pénzügyi téren is. Jóval nagyobb a zaj.

Ez felveti az edukáció fontosabbá válását is.

Igen, ha az alapokat nézzük, nem mondanám, hogy jelentősen nőtt a tudás. Számomra az egyik legérdekesebb pénzügyi felmérés arról szólt, hogy megnézték széles körben az általános pénzügyi ismereteket és a tényleges pénzügyi magatartást különböző országokban. A felmérésben voltak gazdaságilag nálunk fejlettebb és fejletlenebb országok egyaránt. Magyarország messze az átlag felett teljesített pénzügyi tudás tekintetében. Akkor viszont, amikor a tényleges viselkedésről, magatartásról kérdezték őket, sajnos az átlag alatt voltunk. Tehát elméletileg tudjuk, hogy mit és hogyan kellene csinálni, mégsem tesszük meg. Nem csak nálunk, más országokban is megfigyelhető, hogy akkor van a csúcson a lekötetlen pénzek mennyisége, amikor magas az infláció és folyamatosan emelkedik, akkor veszünk fel sok hitelt, amikor magasak a kamatok, tudják a szakemberek, hogy számíthatunk a kamatemelkedésre, mégsem sikerül átváltani a változó kamatozású hiteleket fix kamatozásúra és a sor folytatható.

 

Szükség van arra, hogy az ügyfelek bizalmát el tudjuk nyerni, fel tudjuk építeni a hitelességet, ami után rengeteg ügyfélértéket lehet teremteni pénzügyi téren. Egyszerű példa, sokan nem tudják azt sem, hogy le lehet kérni, hogy egy évben mennyi volt az összes költségük a bankszámlán. Az a jellemző, hogy nem tudják az emberek mennyi volt a költségük, pedig akár 100 ezer forint különbség is lehet éves szinten az egyes bankszámlák között.

Úgyhogy az inflációra az a válasz, hogy emelkedni fognak a kamatok, megtakarítani meg azért kell, mert akkor is lehet a befektetésünknek egy olyan része, ami kockázatmentes állampapírokban lesz, de portfólióban kell gondolkozni, ahhoz képest valami reálhozamra. Teljesen mindegy, hány százalék a hozamom, Van olyan eset is, amikor nem az számít, hogy hány százalék a hozamom. Létezik például olyan államkötvény, amivel lehetne csinálni sok 10 százalékot, mégsem szívesen teszem a pénzt ilyenekbe.  A lényeg, hogy nőjön a vásárlóerőm, az pedig csak akkor fog nőni, ha egy pénzügyi eszköz képes reálhozamot csinálni. A részvény típusú befektetések reáleszköznek minősülnek, erre kell figyelni.

A koronavírust és jelenleg a háborús helyzetet övező bizonytalanság inkább a rendszeres megtakarítások, vagy a nagyobb kockázatú, de egy ilyen magas volatilitás mellett potenciálisan nagy haszonnal kecsegtető egyszeri befektetések felé lökte inkább a magyarokat? Mi a fogyasztók általános attitűdje?

Egy átlag lakossági ügyfél nem értékeli sem túl, sem alul a volatilitást. Egész egyszerűen nem foglalkozik vele. Az emberek mindig az élethelyzetük alapján akarják meghozni a pénzügyi döntéseket, és innentől kezdve nem várhatjuk el a teljes racionalitást. Ha a jelzáloghitelek THM-je 4-5 százalékról felmegy 10-re, ha megduplázódik a kamatköltség 20 évre, akkor is fel fogják venni, akik megtehetik, ha olyan lesz az élethelyzetük. A befektetéseknél is azt látom, hogy nagyjából a 2008-as válság után 1-2 évvel voltak mélyponton a tőzsdei részvényindexek, és az elmúlt években nagyon sok pénzt kerestek azok, akik befektettek részvény típusú eszközbe. Azt látom, hogy a közelmúlt pozitív tapasztalásai alapján ők úgy értékelik, hogy ez mindig így lesz, és az a nehéz, hogy fel kell készíteni őket arra, hogy ez nincs mindig így.

Most volt mögöttünk 10-12 jó év. Ezért értékelődik fel a jövőben az, hogy jó partnert kell találni a jó befektetéshez, mert egyre nagyobb a kínálat, de a jó partnerek megtalálása egy komoly feladat. Ez egy közvetítő cég feladata, hogy megtalálja az ügyfél számára legjobb bankot, biztosítót, pénztárat. A nyugdíj jellegű megtakarítások nem változtak számottevően, viszont az általános megtakarítások és az egyéb alapbiztosítások száma összességében nőtt. Most felértékelődik a biztonság iránti vágy.

A covid alatt azt lehetett látni, hogy az emberek bizonytalanságban voltak, és megtapasztalták, hogy az egy nagyon rossz dolog. Sokan rájöttek, hogy az nem jó, ha mindent elköltenek fogyasztásra, és nincs tartalékuk. Innentől kezdve beszélhetünk arról, hogy milyen típusú eszközben tartalékoljunk, de az biztos, hogy szükség van valamilyen tartalékképzésre. Akkor, amikor az embernek erre lehetősége van, aktív és pénzt keres. Hogy ezt hogyan tegye, ahhoz meg ki kell választani egy szakmailag felkészült, hiteles, megbízható embert, aki ebben tud neki tanácsokat adni.

Pénzügyi téren akkora a választék, annyiféle termék van, annyi változás van, hogy mi nagyon pozitívan látjuk a munkánkat, az egy más kérdés, hogy az egyes emberek a saját életükben mit hogyan fognak megtapasztalni, amikor vége lesz az árstopnak. A legalapvetőbb élelmiszer is kétszer annyiba kerül, és ez sokaknak fájni fog.

Azt tudjuk mondani, hogy a kiadásokat kell racionalizálni, költségvetést kell készíteni. Az is a felmérésből derült ki, hogy az emberek töredéke készít költségvetést. Megkérdezték az embereket, hogy „ön szerint érdemes-e felírni a várható bevételeket és kiadásokat”. A többség erre azt válaszolta, hogy igen. De amikor a következő körben megkérdezték, hogy felírta-e múlt hónapban, akkor már azt mondta, hogy nem.

Az ilyen cégeknek, mint a miénk is, nem egymással kell vitatkozniuk. Én nagyon szomorú vagyok azért, mert az élet-, baleset-biztosítások penetrációja még kelet-európai szinten is nagyon alacsonynak számít Magyarországon. Ezen közösen kell gondolkoznunk, és akármilyen rossz is, ebben a negatív környezetben azt látjuk, hogy a biztonság iránti vágy értékelődött fel, illetve az emberek egyre nyitottabbak, többet akarnak  találkozni pénzügyi szakértővel, foglalkoznak vele, hogy mi lesz a háborúval, az inflációval, mibe tegyék a pénzüket.

Az emberek véleménye eléggé negatív tud lenni a biztosítási tanácsadókkal kapcsolatban. Önök, – mint a piac egyik legismertebb szereplője – különösen kapnak hideget, meleget. Hogy lehet ezeket a berögződéseket megváltoztatni? Önök mit tesznek ezért, akár a tettek, akár csak a kommunikáció szintjén?

Ha kiállnánk az utcára, és megkérdeznénk az embereket, hogy mi a véleményük a pénzügyi tanácsadókról, megdöbbentően negatív a reakció. A kérdés, hogy mi az oka ennek? Ez nem mindenütt van így. Ahol az embereknek több biztosításuk van, (mi például. jelen vagyunk Ausztriában is), ott pozitív a megítélés. Jól ismerem, megbízom benne, ezek lennének ott az utca emberétől az első reakciók.

JÓL JÖNNE 2 MILLIÓ FORINT?

Amennyiben 2 millió forintot igényelnél, 60 hónapos futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 42 034 forintos törlesztővel az UniCredit Bank nyújtja (THM 9,96%), de nem sokkal marad el ettől a CIB Bank 42 083 forintos törlesztőt (THM 10,01%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)

Abban, hogy nálunk bár javulóban, de még mindig nem a legjobb a megítélés, az elmúlt 10-15 évben egy kicsit benne volt a szabályozó is, a közvetítői szektor is, a termék-előállítók is, mindenki. Ahogy említettem, egy jelzáloghitelnél is óriási különbségek vannak, olyan nincs, hogy ne lenne szükség pénzügyi tanácsadóra. A közösségi médiában megjelenő hírek között vannak pozitívak és negatívak egyaránt. Attól függően, hogy ki mit tapasztalt. De amikor mi megkérdezzük az ügyfeleinket, hogy milyen az a termék vagy szolgáltatás, amit kapott, az ügyfeleink nem elégedetlenek.

Inkább azok vannak sokan, akik megpróbálkoztak ezzel a szakmával, és nem sikerült nekik. Szerintem a jövedelmekkel arányosan nem nőttek a biztosítási díjak, és szükség van a tanácsadókra. Meg a megtakarítások fontossága sem hangsúlyozható eléggé. Nagyon alacsony még a penetráció, ezen a cégeknek dolgozniuk kell, hogy ez növekedjen.

Mit jelent ez pontosan, és ha valóban mindenki felelős a mostani helyzetért, mi hozhat pozitív változást?

Sok mindent az elmúlt években kezdtek el komolyan szabályozni, fogyasztóbarát biztosítások, hitelek, etikus unit-linked megtakarítási termékek, ez azt jelenti, hogy ennek már jónak kell lenni. Fentiektől függetlenül az is biztos, hogy a környező országokban nem voltak olyan brókerbotrányok, mint korábban Magyarországon, ezek sem javították önmagában a pénzügyi szakma megítélését. Gondoljunk csak akár arra, hogy a Quaestor-botrányban „elveszett” pénz például több mint a kétszerese annak a kárnak, amit a Wall Street farkasaként híressé vált Jordan Belfort okozott. Az MNB már „nagyon” szabályozza a hazai piacot, nagyobb pénzügyi szereplőket, úgyhogy ennek köszönhetően nem nagyon fordulhatnak elő a jövőben fentiekhez hasonlóak.

Persze a kis szereplőknél továbbra is lehet probléma, de az meg nem érinti a társadalom széles körét. Ezért válik hangsúlyossá, hogy a nagyobb szereplőkben, akik itt vannak fél évszázada, azokban az ember csak jobban megbízhat, hiszen ott van egy központi, nemzetközi szintű termékportfólió-szűrés, meg sok egyéb.

Illetve az is Kelet-Európára jellemző, hogy könnyen bedőlünk a nagy ígéreteknek. Az lenne az alapfelállás, hogy ha valaki túl nagyot mond, azt nem hiszem el. Nem nagy hozamokat kell mondani, hanem tegyük félre, amiket ma meg tudunk vásárolni, 20 ezer forintból el tudok menni havonta párszor színházba, moziba, étterembe, ilyen célokra is érdemes félre tenni, hogy 20 év múlva legalább kettővel többször el tudjunk elmenni moziba, színházba, étterembe, és akkor van reálhozamunk. Egy havi néhány 10 ezer forintos megtakarítástól nem kell azt várni, hogy abból egy kastélyt fogok építeni.

Tehát az alapvető különbség szemléletbeli a nyugat-európai és a kelet-európai ügyfelek között?

Nálunk még nem épült ki az a biztosítottság, mint a fejlettebb, nyugati társadalmakban. Ott alap, hogy ha családfenntartóként van hitelem, meg se fordul az emberek fejében, hogy ne legyen életbiztosításuk. Nálunk meg az a hozzáállás, hogy ha én már nem leszek, nem mindegy? De mi pozitívak vagyunk, mert a mi ügyfélkörünk fiatalabb, és a nyitottságban látok egy generációs változást. Ez nekünk jó, hiszen a fiatalok a jövő munkavállalói, és nekünk az a fontos, hogy ezek az emberek, akiknek van munkájuk, azoknak legyen megtakarításuk, biztosításuk, és ha felvesznek egy hitelt, azt jó helyen tegyék meg. A fiataloknak nagyobb az igénye arra is, hogy jobban összehasonlítsák a piacon elérhető termékeket. Nemcsak a jelzáloghitelben vannak ilyen különbségek, egy kgfb-ben is egy átlag autónál akár 100 ezer forintos díjkülönbségeket lehet látni éves szinten. Mivel a fiatalok információéhesebbek, meg kell nekik mutatni, hogy melyek azok pénzügyi szereplők, akik megbízhatók, őket hasonlítsuk össze, és akkor sokkal fogékonyabbak a spórolásra, mert racionálisabban költekeznek. De sokan még mindig a nagy hozamokra akarunk beugrani, pedig ezt tényleg el kéne felejteni. Azokat a piaci szereplőket kellene minél előbb kizárni, akik ezzel győzködik az embereket.

A koronavírus egyik hatása a digitalizáció előmozdítása. Önök végeztek ezen a területen fejlesztéseket? Mennyire elérhető az online konzultáció, és mennyire van rá ügyféligény?

Amikor bejött a covid, 1-2 héten belül reagáltunk, hogy lehessen videón is azonosítani az ügyfeleket. Ez egy több millió forintos gyorsberuházás volt, de nagyon megérte, egyébként van tanácsadó, aki azt mondja, hogy online szereti elvégezni a pénzügyi elemzéseket, persze vannak sokan, akik maradtak a személyesnél. Mindenesetre a covid alatt rengeteg ügyfél is home office-ban kezdett el dolgozni, ezért is volt több lehetőség egyeztetni velük, egyszerűen felgyorsult az információáramlás, nálunk pedig hatékonyabbá vált a munkaszervezés. Kellett hozzá, hogy invesztáljunk, de jól sikerült, úgyhogy ma már a munkafolyamatok jelentős részét el lehet végezni online is.

Míg korábban egy tanácsadó akár 100 kilométert is utazott egyik ügyféltől a másikig, most megiszik egy kávét két Zoom-meeting között, és folytatja az elemzést. A jó tanácsadók előtt gyakorlatilag leomlottak a határok. Ha valaki például a nem életbiztosítások terén a legmagasabb ismeretekkel rendelkezik, már nem kell utaznia ahhoz, hogy jó hírneve legyen.

Viszont a covid alatt nemcsak mi invesztáltunk, a 2008-as válság idején is kellettek különböző mentőcsomagok, de ha GDP-arányosan nézzük, hogy mennyi pénzt szántak az egyes országok a gazdasági helyzet átvészelésére, akkor Németország, Japán tízszer annyit költött most, mint a 2008-as válság idején. Azt látom, hogy sok invesztíció volt nagyon rövid döntéshozatali idő alatt, de ezen valahogy átlendült a világ. Most itt van a következő kérdés, hogy a geopolitikai feszültségek mennyire fognak kiterjedni. Viszont tartós infláció lesz, mert elakadtak az ellátási láncok, új autóért úgy kell sorba állni, mint Magyarországon a 80-as években. De ha valakinek jó az értékrendje, normálisan éli az életét, akkor nem feltétlenül vár rá rosszabb világ.

Számos kockázatosabb befektetésnek is kedvez a mostani inflációs környezet. Ilyenek lehetnek például az ingatlanbefektetések. Felmerül viszont, hogy az emelkedő kamatok miatt ilyen befektetéseket hitelből talán egyre kevésbé jó ötlet finanszírozni. Ön mit gondol erről, és mi az amibe mégis érdemes lehet jelenleg is belevágni, akár az önerő megléte nélkül?

Az ingatlan típusú befektetések is reáleszköznek számítanak, ilyen magas inflációs környezetben ingatlanbefektetésben is célszerű lehet gondolkodni. De egy átlagos lakossági befektető nagyon sok mindent nem mérlegel. Ha van egy 10 százalék körüli infláció, azt nem feltétlenül fogják lekövetni a bérleti díjak. Ha az ingatlantulajdonosnak van egy megbízható bérlője évek óta, és tudja, hogy nem teszi tönkre az ingatlant, mindig fizet neki rendesen és időben, akkor a tulajdonos biztos nem fogja a bérlőjét beáldozni pár százalék plusz bérleti díj reményében.

Nagyon nem mindegy, hogy milyen szemmel tekintünk az ingatlanra. Ha első ingatlan, amiben benne élünk, akkor nem érdemes azon agyalni, hogy befektetésként tekintsek rá. Akkor úgy kell kiválasztani, hogy ha ott jól érzem magam, és el tudom képzelni magam 20-30 év múlva is, akkor az én szempontomból ez egy jó befektetés. Ha kiadási vagy jövőbeni eladási céllal veszek meg egy ingatlant, akkor beszélünk befektetési célról. Az emelkedő kamatkörnyezet ennek nem fog kedvezni. Most még mintha végkiárusítás lenne, mindenki próbál még gyorsan hozzáférni hitelhez, én itt inkább a kínálati oldalt látom nehezebbnek. Az infláció elértéktelenedést jelent. Ha valamit nagyon sokan akarnak venni, annak elkezd felmenni az ára, illetve, ha kicsi a kínálat, akkor is.

10-12 évvel ezelőtt azt lehetett mondani, hogy egységnyi magyar órabérért megvásárolható egységnyi négyzetméter rendkívül vonzónak volt mondható. De azóta a magyar és főleg a budapesti ingatlanpiac nagyon komoly áremelkedésen ment keresztül. Ha a nyugat-európai régiót nézem, ma még nem feltétlenül jelenthető ki, hogy mindig ennyire vonzó lenne.

Ha valaki majd megtalálja azt az utat, hogy itt hogyan özönlik be a nyugati tőke, akkor természetesen beszélhetünk arról, hogy várható egy komolyabb felértékelődés, de azt látom, hogy a kínálati oldali problémák miatt fog akadozni az ingatlanpiac. Ha valami akadozik, az nem feltétlenül tartós árnövekedésről fog szólni.

Historikus összevetésben akkor mennyire van most jó pénz az ingatlanokban?

Ha a 90-es évek közepétől néztük az ingatlanpiacot,- most 2010 körül elkezdődött az emelkedés –, de nem feltétlenül az ingatlanbefektetés hozta az érdemi reálhozamot. Most az elmúlt időszak erről szólt, de eltelt egy 12 éves ciklus. Biztos, hogy most óvatosabbnak kell lenni, és leginkább akkor, ha nem egy kész ingatlanról beszélünk. Még egy szoba kifestésére sem nagyon lehet szakembert találni, és szinte naponta változnak az árak. Megint csak tudatosabbnak kell lenni pénzügyileg. Helye lehet egy ingatlanbefektetésnek, ha van pénzem, de nem gondolom, hogy a mostani árak és környezet mellett a pénz 100 százalékban ingatlanba helyezése a legjobb megoldás.

Vannak olyan ingatlanforgalmazó részvénytársaságok is, amelyeknél meg tudom vásárolni a jövőbeni profit egy részét, ha beszállok a vállalatba mint részvényvásárló. Amerikában például ez teljesen szokványos.

Ott teljesen más a megtakarítási szerkezete a lakosságnak, nem ragaszkodnak ennyire a saját ingatlanhoz. Eleve egy sokkal rugalmasabb munkaerőpiac van. Nálunk, ha holnapután a cégen belül egy másik irodában kell dolgoznom, akkor is legfeljebb 100-150 km-t megyek, míg Amerikában lehet, hogy az egész családomat ezer kilométerrel arrébb kell költöztetnem. Ott már rájöttek arra, hogy ha emelkedik az ingatlanpiac, akár egy befektetési alap részjegyeinek a vásárlásával is be tudok szállni. Egyébként pedig, ha az ingatlanokat egy teljesen másik oldalról nézzük, nagyjából megháromszorozódott az emberiség létszáma az 50-es évek óta, ez meg azt mondatja velem, hogy ingatlanokra igenis nagy szükség lesz, de azzal, hogy nem a gazdaságilag fejlett országokban születnek sokan, úgyhogy érdekes lesz a jövő.

Még mindig viszonylag alacsony a kamatkörnyezet, de mint beszéltük, azzal, hogy ebből kifele megyünk, sokan nem feltétlenül vannak tisztában. Mekkora a kockázata annak, hogy most még nagy számban felvesznek változó kamatozású hiteleket az emberek, és beleszaladunk egy kisebb hitelkrízisbe?

Tavaly év végén, az akkori kamatkörnyezetben, ha fel akartam venni 20 millió forintot 20 évre úgy, hogy 10 évig fixálom, hogy mi változott ebben a pár hónapban a kamat tekintetében. Most 3,8 millió forinttal kell többet visszafizetni ebben az esetben, mint fél évvel ezelőtt. Ma már nem lehet azt mondani, hogy Magyarországon alacsony a kamatszint, ez akkor lesz sokkal magasabb, ha nem áll meg az infláció. A forint is elég gyenge, ami drágítja a külföldi árukat. Ez megint csak inflációs kockázatot hordoz. Amennyiben a közeljövőben megáll a kamatok emelkedése, akkor nyilván jobban járunk egy változó kamatozású hitellel. De ha ezek a folyamatok még fokozódnak, és még nagyobb lesz az infláció, gyengébb lesz a forint, és muszáj lesz kamatot emelni, akkor jobban járunk egy fix kamatozású hitellel.

Ez kamatkörnyezettől függetlenül is gyakran a legegyszerűbb megoldás, nem?

Láttunk már sokkal magasabb, kétszer ekkora kamatkörnyezetet, nem is olyan régen, de a hitelt mindig ki lehet váltani. Azzal nem tudunk nagyot bukni, ha egy változó kamatozású hitelt most fixre váltunk, mert lehet, hogy egy kicsit drágább lesz, de egy biztosítást vásárolunk arra, hogy nekem akkor is ennyi marad a törlesztőm, és innentől nyugodtan aludhatok, ha tudom, hogy ez belefér. Ha nem fér bele, akkor viszont izguljak egy kicsit, hogy menjenek lejjebb a kamatok, és akkor fixáljam be. Én ilyen szempontból konzervatívabb vagyok. Abból indultunk ki, hogy lesz infláció, és az magas kamatokkal jár. Ez azt feltételezi, hogy a változó kamatozású hitelt felvevőknek nőni fog a törlesztőrészletük. Úgyhogy én a fixálást szoktam javasolni.

Ezen kívül pedig sok alternatív lehetőség van, amivel hosszú távon is lehet védekezni az infláció ellen. Van olyan biztosító partnerünk, aki úgy gondolkozik, hogy felméri, ha a munkavállalói otthonról dolgoznak, sok ezer alkalmazottja van, annak mennyi a környezetre gyakorolt pozitív hatása. Ezért azt mondják, hogy többet lehet home office-ban lenni. Azok a cégek, amelyek az MNB-ajánlásnak megfelelően nyugdíjbiztosításokat állítanak elő, társadalmilag szintén hasznos tevékenységet végeznek, ezért plusz pozitív minősítés alá esnek. Úgyhogy befektetni kell, de az a jó, ha minél több lábon állunk, mint minden másban is az életben.

Ha valakinek jó az értékrendje, normálisan éli az életét, akkor nem feltétlenül vár rá rosszabb világ, ő jobbra számíthat.

Címlapkép: Getty Images
NEKED AJÁNLJUK
PC BLOGGER & PODCASTER
MEDIA1  |  2022. július 4. 16:14
Több mint három évtized után nyugdíjba vonul Karády Mariann, a Kantar Hungary Kft. ügyvezetője – der...
Holdblog  |  2022. július 4. 11:59
Az orosz aranyra vonatkozó nyugati importtilalom bejelentését követően nem lehetett érdemi piaci rea...
Kiszámoló  |  2022. július 3. 16:37
Bő ötven éve nem zárt olyan rossz első félévet az S&P 500, mint idén, 20% feletti zuhanás lett a...
Összkép  |  2022. július 2. 18:20
Egy új nemzedék lép be a felnőtt világba, az 1995 és 2009 között született Z generáció. A jövő egyre...
Ezzel robbantana bankot rengeteg magyar: sokan nem is ismerik, pedig milliók múlhatnak rajta

A startolásnál a magyarok mindössze 10-15 százaléka ismerte a közösségi finanszírozás lényegét, és sokan még mindig összekeverik ezt a fajta támogatást a jótékonykodással.

5 érv amellett, hogy vásárlóként miért válaszd a közösségi finanszírozást

Békebeli személyesség, XXI. századi technológia - a közösségi finanszírozás közel sem olyan újkeletű fogalom, mint azt gondolnánk.

Csendes gyilkostól rettegnek a magyarok: van ok a félelemre, a génjeinkben lapulhat a kór

A szorongás nem alaptalan, hiszen Magyarország évek óta rosszul szerepel a rákkal kapcsolatos halálozási listákon.

Elképesztő, mire szórják a magyarok a pénzt: úgy vesszük ezeket, mint a cukrot

Akár esküvő, akár születésnap, a magyarok imádnak ajándékozni. Ajándékot pedig egyre többen online vásárolnának.

Erről ne maradj le!
NAPTÁR
Tovább
2022. július 4. hétfő
Ulrik
27. hét
Ajánlatunk
KONFERENCIA
Tovább
Külföldi piacra lépés 2022
Ingyenes online konferencia hazai kkv-nak!
EZT OLVASTAD MÁR?