Lakáshitelből csődbe? A bankok húzhatják a rövidebbet!

Pénzcentrum

2007. augusztus 28. 05:55

Számtalanszor beszámoltunk a közelmúltban az amerikai subprime jelzáloghitel piac helyzetéről és arról, mi vezetett a jelenlegi krízishez, egy közeljövőbeli kapcsolódó eseményről azonban eddig kevés szó esett, holott egy szeptemberi kongresszusi szavazásnak igenis lehet jelentősége a válság elmélyülése vagy éppen enyhülése szempontjából. Lássuk, miről is van szó és miért nem olyan problémamentes a magáncsőd sokszor dicsért intézménye!

Jelents csődöt magánszemélyként! Amerikában ilyet is lehet...

A legfrissebb hírek, időrendben ITT!

Korábbi összeállításunkban kimerítő felvilágosítást adtunk arról, hogyan is működik a magáncsőd intézménye az Egyesült Államokban, jelen írásunkban ezért csak a lakáshitel piac legfrissebb problémái szempontjából releváns kérdésekkel foglalkozunk.

Az alábbi grafikonon egyértelműen látszik, hogy az Egyesült Államokban a magáncsődöt szabályozó jogszabály jelentős szigorításon ment keresztül, mely reform eredményeképpen megnőtt a csődeljárás indításának költsége és az ezzel járó adminisztratív teher. A jogalkotók széles tábora úgy véli, hogy a módosított törvény túlzottan a bankokat és hitelezőket védi, ezért küszöbön áll egy újabb módosításról szóló kongresszusi szavazás.

Az eljárások számának alakulását vizsgálva a durva szigorítás mellett azt is figyelembe kell venni, hogy a módosítást valóságos riogató kampány előzte meg, így a 650 ezer fölé csúszó negyedéves esetszám egy mesterségesen felpumpált érték, hiszen abban az időben mindenki igyekezett csődöt jelenteni, amíg még könnyen megtehette. Abban azonban mindenki egyetért, hogy a jelenlegi jelzáloghitel piaci helyzetben minden hiányzik a bankoknak, csak egy esetleges jogszabályi enyhítés nem...

Mi változott? Vállalhatatlan terhek...

2005-ig az tette vonzóvá a magáncsődeljárásokat, hogy azokat különösebb financiális és adminisztratív teher nélkül el lehetett indítani, ha az adós úgy érezte, hogy át kellene ütemeztetnie tartozásait, stabil pénzügyi helyzetének megőrzése érdekében. Az eljárás díja a szigorítás előtt az Egyesült Államok legtöbb részén 1000 dollár alatt volt, míg mára sokhelyütt 50-100%-kal is drágult, komoly korlátot emelve sok rászoruló előtt.

A kapcsolódó papírmunka is csaknem megduplázódott a 2005-ös változások eredményeként: az adóbevallás mellett, a fizetési dokumentumok, bankszámlakivonatok és egy 6 oldalas teszt-formanyomtatvány kitöltése is szükséges az eljárás elindításához. Mindemellett a magáncsődhöz folyamodót kötelezik hiteltanácsadás igénybe vételére és egy pénzügyi tanfolyam elvégzésére.

Összességében tehát elmondható, hogy az esetek száma azért esett vissza ilyen látványosan, mert a procedúra sokkal bonyolultabb és költségesebb lett, mint korábban, ráadásul a hitelezők képviselői a jogszabály-módosítás előtt sikeresen terjesztették a rémhírt, miszerint gyakorlatilag lehetetlen lesz a magáncsőd.

MOST ÉRHETI MEG IGAZÁN LAKÁST, HÁZAT VENNI!

Ha tervezed, hogy ingatlant vásárolsz, akkor most jött el a Te időd! Egyrészt azért, mert a lakáspiaci mutatók szerint egyértelműen megtört az elmúlt évek brutális áremelkedése. Jelenleg leginkább stagnálnak az árak, de van, ahol már árcsökkenést is tapasztalhatunk. Mindeközben a finanszírozási költségek még rekord alacsony szinten vannak. Nem hiszed? Nos, a Pénzcentrum megújult lakáshitel-kalkulátora szerint ma 15 millió forintot, 20 éves futamidőre, már 2,74 százalékos THM-el, és havi 81 188 forintos törlesztővel fel lehet venni az UniCredit Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a CIB Banknál 3,03% a THM; a Budapest Banknál 3,10%; az MKB Banknál 3,12%; míg az OTP Banknál 3,23%-os THM-mel kalkulálhatunk. Érdemes még megnézni a K&H Bank, az ERSTE Bank, és természetesen a többi magyar hitelintézet konstrukcióját is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)

Mit javasolnak a szakértők?

A National Association of Consumer Bankruptcy Attorneys elnöke által képviselt módosító javaslatcsomag a fentiek értelmében az eljárás egyszerűsítését és a jelenlegi helyzetre szabását célozza. A papírmunka és a költségek csökkentése mellett a szövetség szeretné elérni, hogy a tipikus 2 hónap helyett 3-5 év is rendelkezésre állhasson az adós pénzügyi helyzetének stabilizálására. (A jelzáloghitelt folyósító bankok a tengerentúlon általában 2 hónapig türelmesen várnak a törlesztésre, az átstrukturálás érdekében tett lépések csak ezután következnek.)

A két hónapos átmeneti periódus természetesen a jelenlegi helyzetben semmire sem jó, most ugyanis nem arról van szó, hogy valaki hirtelen megszorult és pár hét könnyítés után rendezni tudja sorait. A jelzáloghitel piaci krízis egyik kiváltó oka, hogy a változó kamatozású hitelek törlesztőrészletei sokak számára elviselhetetlen mértékben megemelkedtek, így rengetegen tartós fizetési problémával szembesülnek.

A javaslat szerint a helyzetet úgy lehetne orvosolni, hogy a fennálló jelzáloghitel-tartozást, amennyiben az meghaladja az ingatlan jelenlegi értékét (az árcsökkenés és az esetleges korábbi értékbecslői "hiba" miatt), lecsökkentik az ingatlan értékéig, hogy egyáltalán megérje törleszteni. Az így maradt összeget 30 évre terítik szét annuitásos törlesztőrészletek formájában. A szövetség reményei szerint a módosításokról szeptemberben tárgyalhat a kongresszus.

A jelenlegi helyzetben a bankok minden bizonnyal nem néznék jó szemmel a magáncsődös esetek megszaporodását, ugyanakkor az esetleges enyhítést nem szabad egyöntetűen elítélni, ennek kapcsán ugyanis legalább olyan helyzet állhatna elő, melyben az adós érdekeltté válik a törlesztésben (mert nem kell a lakása értékénél többet visszafizetnie) és nem mellesleg képes is lehet a fizetésre az átütemezésnek köszönhetően. A bankok lehet, hogy kénytelenek lennének a hitelösszeg egy részét leírni, a maradékot viszont legalább nagyobb valószínűséggel megkapnák...