Lakásvásárlás üres zsebbel és kérdőjelekkel (x)

Önerő nélkül sem lehetetlen

Egyáltalán nem magyar specialitás, mára azonban hazánkban is megjelentek a gyakorlatilag önerő nélküli lakáshitel konstrukciók. Korábban a bankok a lakás forgalmi értékének 90%-át kimondva, kimondatlanul olyan küszöbértéknek tartották, melyen felül nem voltak hajlandók hitelezni, mostanra azonban átszakadt a gát és a hitelek áradatában eligazodni kívánó ügyfelekre rázúdultak a jóval magasabb hitelarányt hirdető ajánlatok.

Akad már olyan kereskedelmi bank Magyarországon, mely valóban 0%-os önerőt "követel meg" újépítésű és használt ingatlanok esetén is, az újlakások területén pedig egyáltalán nem nehéz ilyen ajánlatot találni. Ezekhez a konstrukciókhoz természetesen meglehetősen szigorú jövedelemvizsgálat kapcsolódik, így a futamidőn belül súlyos problémát okozhat a jövedelem esetleges csökkenése.

Joggal vetődhet fel persze a kérdés, hogy ha több hitelt kapunk, akkor majd a törlesztőrészlet is magasabb lesz. Ez igaz is lenne, ha a bankok nem találtak volna erre is megoldást: adósodjunk el az eddiginél hosszabb futamidőre! Összességében persze pozitívan értékelhető, hogy új lehetőségek nyíltak meg a lakásvásárlás előtt állók számára, a finanszírozási arány és a futamidő dimenziója mellett azonban az előtörlesztési kondíciókat is tanulmányozni kell, hogy biztosan jól járhassunk.

Eladósodás hosszú évtizedekre

Amikor a bankfiókban meghalljuk a felvetést, hogy hosszabb futamidőre osszuk el a törlesztést, mert így jóval elviselhetőbb lesz, gondolkodjunk el egy percre! Igaz, hogy évekkel ezelőtt 20-25 évre lehetett lakáshitelt felvenni, mostanra pedig a 35 éves ajánlat már teljesen megszokott a piacon, ha elég ügyesek vagyunk, akkor pedig 40 éves konstrukcióra is ráakadhatunk.

A finanszírozási arányok és a futamidők kitolódása világszintű tendencia, hiszen a legtöbb országban az ingatlanárak gyorsabb ütemben nőttek, mint a reáljövedelmek, ezért az első lakásukat megvásárolni szándékozók egyre nehezebb helyzetbe kerültek. A bankoknak lépniük kellett, hogy az új piaci feltételek mellett is tudjanak hitelezni, a korábban kőbevésett szabályok ugyanis kilátástalan helyzetben hagyták volna a vásárlókat és az ingatlanpiacot.

A futamidő kitolása abból a szempontból racionális lehet, hogy egy hónapra vetítve a törlesztési teher elfogadható szinten marad a jövedelemhez képest. Hüvelykujj-szabályként azt mondhatjuk, hogy a 30% feletti törlesztés/jövedelem arány már nem minden szempontból egészséges, a bankok azonban készséggel hiteleznek efölött is, gondolkodnia tehát az ügyfélnek is érdemes!

A legtöbben későn szembesülnek a valós problémával

Érdemes már a hosszú futamidejű hitelfelvétel előtt elgondolkodni azon, várhatóan mennyi ideig szeretnénk benne lakni a lakásban, avagy saját tulajdonunkként tudni a megvásárolni kívánt ingatlant. Ez azért lehet releváns kérdés, mert amennyiben a hitel futamideje alatt eladjuk az ingatlant, akkor elő kell törlesztenünk a hitelt. Az előtörlesztési díjak bankonként jelentős eltérést mutatnak: valahol fix összegként, máshol a fennálló tartozás százalékában határozzák meg ezt a nem túl széleskörűen meghirdetett tételt.

Az előtörlesztés kérdésével könnyen lehet, hogy a módosítás előtt álló polgári törvénykönyv is foglalkozik majd, az egységes uniós jogszabály pedig szintén hamarosan érkezhet. Mindent összevéve a bankok szeretnék elérni, hogy az előírtnál hamarabb törlesztő ügyfelek térítsék meg a pénzintézet elmaradt hasznait, így kompromisszumos megoldásként könnyen lehet, hogy lehetőség nyílik majd az ingatlanok hitellel együtt történő értékesítésére (azaz a vevő ugrik be az adós szerepébe a meglévő hitelnél). Mivel ez belátható időn belül bekövetkezhet, érdemes elgondolkodni azon, hogy a hosszú évtizedek alatt megváltozott piaci feltételek miatt nagyon kedvezőtlenné válhat az a bebetonozott hitelkonstrukció, amivel együtt áruljuk a lakást, ez pedig egyértelműen negatívan érinti majd a vételárat! Értelemszerűen csak annak éri majd meg hitellel együtt értékesíteni az ingatlant, aki többet veszítene az előtörlesztési díjon, mint a vételár-csökkenésen. Amint láthatjuk, a futamidő, a finanszírozási arány és az előtörlesztés paraméterei összefüggő rendszert alkotnak, az ily módon előálló komplex probléma kezelése pedig egyáltalán nem egyszerű.