Bezuhantak az albérletárak a belvárosban: kipukkadt a lufi?

Az ingatlanvásárlás Magyarországon hagyományosan az egyik legnépszerűbb befektetési forma, Budapesten az elmúlt években a lakásvásárlások 40-50 százaléka befektetési céllal történt, de a vidéki adás-vételek majdnem harmadánál is hasonló volt az elsődleges motiváció az ingatlan megvásárlásakor. Soóki-Tóth Gábor, az Otthon Centrum elemzési vezetője elmondta, az ingatlanpiac szárnyaló időszakában az értéknövekedés révén 15 százalék feletti ingatlanbefektetési hozamszint sem volt ritka, így néhány év alatt megduplázódott, sőt akár triplázódott a megvásárolt lakás értéke.

Különösen Budapest belső kerületeiben pörgött a befektetési szándékkal vásárolt lakások piaca, de a turizmus visszaesésével az online piactéren elérhető Airbnb modellnek leáldozott: a rövid távú, néhány napig kiadott ingatlanok tömegesen jelentek meg a hosszú távú kiadásra fókuszáló piacon, ami azonnal az albérleti díjak csökkenéséhez vezetett. Az V. kerületben az idei év első nyolc hónapjában az Otthon Centrum közvetítésével bérbeadott lakások átlagos havi négyzetméterára 24 százalékkal volt alacsonyabb a tavaly mért éves átlagnál. Hasonló 15-20 százalékos csökkenés volt tapasztalható a VI., VII., és a IX. kerületben. Ezzel szemben a turisztikai bérbeadással kevésbé érintett budai I., és XII. kerületben az albérleti díj fajlagos átlagértéke alig csökkent vagy a korábbi évek szintjén maradt, a II. kerületben pedig még nőtt is tavaly óta. A peremkerületekben sem volt áttörés, az albérleti díj átlaga csupán néhány százalékkal esett vissza.

Bár már lehet találkozni belvárosi portfólió értékesítéssel, a belső kerületek árdinamikáját nem törte le a piacon megjelenő új kínálat: miközben az albérleti díjak visszaestek (az V., VI., VII, VIII. és IX. kerületekben) az Otthon Centrum által értékesített használt tégla építésű lakások átlagos négyzetméterára stabil maradt. Sőt a legdrágább V. kerületben 10 százalék feletti növekedés, a környező belső kerületekben is 3-9 százalék körüli növekedés volt tapasztalható egy év alatt.

Soóki-Tóth Gábor szerint tavalyhoz képest érzékelhető árcsökkenés csak a külső pesti kerületekben volt. Negyedéves bontás szerint az árak nagyrészt +/-5 százalékon belül mozogtak az I. negyedévhez képest. A VI., valamint a XI. és XII. kerületben ezt kicsivel meghaladó mértékű növekedés volt érzékelhető II. negyedévben.

A panellakásoknál némileg fordított a helyzet: a külső pesti kerületek egy részében (a X., XVII., XVIII. és a XX. kerületben) a lakások fajlagos átlagára 4-6 százalékkal volt idén magasabb, mint az előző évi átlag, egyedül a VIII. kerületben volt 10 százalék feletti drágulás. Az Otthon Centrum adatbázisa szerint más kerületekben sem omlott össze a panelpiac, az átlagár csak néhány százalékkal csökkent. Ez alól kivétel a XV. és a XIX. kerületet, ahol 8-9 százalékos visszaesés volt. A panelpiac szempontjából meghatározó XI. és XIII. kerületben azonban a csökkenés mértéke csak 2 százalék volt.

A használt téglalakások körében vidéken sem volt tapasztalható egyelőre nagy mértékű árcsökkenés. Stabilan maradt a tavalyi árszint, vagy néhány százalékos növekedés volt tapasztalható, például Kecskeméten vagy Debrecenben. Miskolcon és Pécsett volt kiemelkedő 7-10 százalékos fajlagos átlagár növekedés, ezzel szemben Székesfehérváron, Nyíregyházán és Dunaújvárosban érdemben mérséklődtek az árak, utóbbi városban a csökkenés meghaladta a 10 százalékot egy év alatt.

Az Otthon Centrum vezető elemzője szerint az ingatlanbefektetést a kedvező értéknövekedési potenciál, a bérleti díjból származó bevétel, illetve az ingatlanok inflációval szembeni értékállósága motiválja.

Az értéknövekedés nélkül tisztán hosszú távú kiadásból származó bérleti díjhozam Budapest keresett városrészeiben 4-5 százalék között van. A belvárosban, ahol ma a legdrágábbak a használt lakások, a jelentős árnövekedés következtében az elmúlt öt év során megfeleződött az átlaghozam: az V. kerületben 6,25 százalékról 2,77 százalékra, míg a XIII. kerületben ennél kisebb mértékben 7 százalékról 4,37 százalékra csökkent. Kisebb, de hasonló mértékű változás volt tapasztalható a kedvelt budai kerületekben: a II. kerületben öt év alatt 6,43 százalékról 4,67 százalékra, a III. kerületben ugyanezen időszakban 6,41 százalékról 4,33 százalékra. A legkevésbé a XI. kerületben lengett ki az inga, ahol 6,34 százalékról 5,07 százalékra csökkent a hozam. Soóki-Tóth Gábor szerint a befektetési hozam csökkenését egyértelműen az okozta, hogy a bérleti díjak növekedése nem tudott lépést tartani a lakásár-növekedéssel. Míg a bérleti díjak idén csökkentek, ez a lakásárakra még nem mondható el, ami további hozamcsökkenést okozott.

A vidéki nagyvárosokban a leginkább dráguló Debrecenben ugyan némileg hasonló a kép, mint Budapesten, itt a bruttó átlaghozam 7,89 százalékról 4,67 százalékra csökkent, de Győrben az Otthon Centrum adatai szerint csupán bő 1 százalékos volt a hozamcsökkenés fél évtized alatt (2020-ban átlagosan 7,24 százalék), míg Miskolcon kis hullámzással szinte stabilan 10 százalék körül volt az átlaghozam idén. Bár sokan várják a lakásár-csökkenést, azonban 2019 IV. negyedéve óta egyelőre inkább stagnálásról lehet beszélni. A tisztán bérbeadásból származó hozamkülönbségek a területek eltérő piaci kockázatait is mutatják (főváros-vidék, belváros-városperemi területek), középtávon az ingatlanbefektetés megfelelő hozamot és hosszú távon infláció elleni biztonságot ígér annak, aki a megtakarításait lakásba fektetné.