Lerántjuk a leplet a lakáshitelekről: kamu vagy tényleg ez a valóság?

A lakásdrágulás vagy a kamatcsökkenés erősebb?

Az alapdilemma elég jól ismert:

• a hazai lakások nagyon megdrágultak (használt lakások 10-ről 14 millió fölé, újak 16-ról 23 millió fölé 2012 óta), és a magasabb szükséges hitelösszeg magasabb törlesztőrészletet jelent,

• 2012 óta nagyot esett a lakáshitelek kamata (átlagosan 11%-ról 4%-ra), így elvileg sokkal kisebb lett az új lakáshitelesek havi terhe is.

Nem egyértelmű tehát, hogy az alábbi két ábrán látható ellentétes irányú tényezők közül melyiknek erősebb a hatása a törlesztőrészletre, vagyis jól vagy rosszul jártak-e az új hitelfelvevők 6 évvel ezelőtt eladósodott társaikhoz képest. 

Többféleképpen lehet számolni, ugyanis nem egyértelmű, hogy egy bizonyos árú lakás hitelének elemzéséhez mekkora önerőt érdemes számításba venni. Nominálisan pl. mindenképpen nőtt a lakosság megtakarítása is, így torz lenne fix összegű önerőből (pl. végig 5 millió forint) kiindulni. Két másik módszert választottunk inkább: 

• a makroszempontból érdekes eredményhez a KSH országos adataiból kiolvasható átlagos hitelösszeget és ennek megfelelő önerőt vettünk figyelembe (azzal a torzítással, hogy az átlagos lakásérték-statisztika a nem hitelből vett lakásokat is tartalmazza), kiszámítva országos átlagban a törlesztőrészletek alakulását,

• az egyéni hitelfelvevők szempontjából érdekesebb eredményhez pedig az aktuális lakásérték fixen 30%-át kitevő önerővel számoltunk, megnézve, hogy a kamatcsökkenés vagy a lakásdrágulás hatása erősebb-e a maradék 70% törlesztőrészletére nézve.

Az országos adatok tanulságai

Fontos látni, hogy a lakásdrágulás mellett a hitelfelvételi kedv növekedése is hatott a hitelfelvételekre, így az átlagos lakáshitelösszeg még nagyobb mértékben (2-3-szorosára) nőtt 2012 óta Magyarországon, mint a lakások ára. Időközben a hitelek futamideje is nőtt valamelyest: ez viszont sokkal kisebb mértékben, de lefelé hatott a törlesztőrészletekre. 

Összességében azt találtuk, hogy a lakásárak drágulása és az önerő átlagos arányának csökkenése (magasabb hitelösszeg / lakásár arány) összességében jóval nagyobb átlagos törlesztőrészlet-emelkedést eredményezett az új magyar lakáshiteleknél, mint amennyivel a kamatok csökkentették a havi terhet.

Ez persze nem jelenti azt, hogy az összes lakáshiteles terhe nőtt (az valóbaján jelentősen csökkent), itt most csak az új (átlagos) lakáshitelfelvők vállalt törlesztőrészletének a változásáról beszélünk. 

Az egyedi hitelfelvevők helyzete

A fenti egy országos átlag volt, az egyedi lakáshitel-felvevők helyzete ettől jellemzően jócskán eltér. Az átlagos használt lakás megvásárlásához 30%-os önerő mellett 2012-ben még csak 6,9 millió, ma már 10,0 millió forintnyi hitel felvételére van szükség, az új lakásoknál ez 11,1 millióról 16,4 millióra emelkedett.  A szükséges hitelösszeg növekedésének a törlesztőrészletre gyakorolt hatását azonban kompenzálja a kamatok időközben bekövetkezett csökkenése.

15 éves futamidő feltételezve 30 százalékos önerő mellett a használt lakások átlagos hitelének a törlesztőrészlete 79 ezer forintról 75 ezer forint alá, az új lakásoké pedig 125 ezer forintról 122 ezer forintra csökkent.

Az egyedi hitelfelvevők esetében tehát a lakásdrágulást kompenzálni tudta a kamatcsökkenés jótékony hatása, de ez nagyban függ attól, időközben hogy alakult a rendelkezésre álló önerő (a mi példánkban a lakásdrágulással arányosan emelkedett), és persze főleg attól, az ingatlanpiac mely szegmensében, mely régióban vásárol lakást a hitelfelvevő. 

Mivel a lakásáremelkedés és a kamatcsökkenés jelensége ezer szálon összefügg, inkább csak érdekességképpen mutatjuk be az alábbi két ábrán, hogy alakult volna a törlesztőrészlet akkor, ha 1. lakásáremelkedés nincs, kamatcsökkenés viszont van, 2. kamatcsökkenés nincs, lakásáremelkedés viszont van.